作者 | 侯燕婷
编辑 | 饶霞飞
出品 | 燃财经(ID:chaintruth)原创
“身边的朋友都存在同样的困惑，北上广深的生活成本越来越高，在这里就是社畜，没有‘很享受’的状态。”
三个月前，上海人肖文去云南昆明出差，深深地被这座城市吸引。四季如春，冬暖夏凉，物产丰富，“在昆明的火锅店吃饭，有很多江浙口音的人。就像候鸟一样，冬天、夏天就飞过去住一两个月，很舒服。”
于是，喜欢度假的她，花200多万元在昆明西部新城买了一套110平方米的高层住宅。“昆明是省会城市，也是新一线城市，但房价相对较低，是个价值wa地。”
林冬在深圳一家大型企业做ERP开发工程师，妻子也在深圳的央企上班。当他还在上大学、2013年的时候，就在昆明买了一套82平方米的房子，如今他与妻子已经在昆明拥有两套住宅和两套公寓。“我今年31岁，已经跑遍全国大部分发达的省份，还是喜欢昆明，这里气候舒服，生活节奏慢。准备再工作10年，就回去昆明居住。”
嫁去昆明的薛晨也有同感，“我很喜欢昆明冬天的大太阳，很舒服。”她2011年就在北京工作，2018年与丈夫在昆明五华区以140万元入手了一套83平方米的地铁房。2020年5月，她搬到昆明居住，如今即将生育孩子。
宜居的环境，偏低的房价，吸引了一大批人去昆明买房。近三年融创、万科、碧桂园、恒大等头部房企的进驻，给昆明增添了许多文旅大盘，也不断吸引着全国各地的购房者。根据昆明房协的统计数据，2019年在昆明置业的外地人占比在69%，而外省客户占34%。
昆明本地一家房企的内部员工对燃财经表示，公司在滇池推出的一个文旅项目，外地客户占比达60%，其中北方人较多。
燃财经获悉，昆明南部的巫家坝、会展、滇池是外地人热衷的版块，旅居、投资是人们在昆明置业的主要原因。“2021年昆明将举办联合国生物多样性大会，我认为将是一大利好。”肖文对燃财经表示。
01 30万买“春城”
刚刚过去的2020年12月，重庆人叶珊去昆明旅游，顺便就在昆明郊区两个文旅大盘分别买了一套住宅、一套公寓。“三五十万元就能买一套湖景房，我一重庆人，对昆明的气候真的毫无抵抗力。”
林珊介绍道，重庆人买度假房可以追溯到10年前，前5年大部分在重庆附近的郊区购买避暑房。“夏天的重庆太热了，老人带着小孩出去避暑。”近几年，随着经济条件的改善，重庆人购房的范围扩大到海南、云南、广西。“比起海南岛的湿热，我更喜欢云南。重庆冬冷夏热，平均气温18℃的昆明太吸引我们了。”
从重庆去昆明，800多公里路程，动车只要4个小时，往返飞机票只要500元，叶珊感到很满意。“老爸过两年就要退休了，家里也有小孩，一家人去度假的时候可以住，加上我在昆明也有分公司，跑业务的时候可以自住。”
经历2020年的大寒潮，肖文更坚定认同应该去昆明买房。“上海从未遇到过这么冷的天气，连阳台上的洗手池水管冻住了。”
昆明被誉为“春城”并不夸张，昆明气象局预计，今冬(2020年12月至2021年2月)昆明全市平均气温10℃左右，较常年同期偏高;预计2021年全市春季平均气温17.5℃，较常年同期(17.2℃)偏高。
“我去逛街，发现昆明的商场没有中央空调，有的还没有大门，直接南北通风……这在其他城市是无法想象的，(没有门)北方冬天冻死，南方夏天热死。”
作为一位吃货，物美价廉的美食也是昆明吸引肖文的一点。“一想到满街都是人均不超过一百元的野生菌火锅，就乐得好像多了十个亿。”在肖文看来，“这里非常适合养老、度假，消费水平也不高，生活成本很低。”
肖文买房之后，身边的几位朋友也受她影响，准备去昆明置业。多位从事互联网行业的朋友对她表示，要直接搬到昆明去住，远程办公加偶尔飞一趟，上海并不是不能离开，“帮朋友问了昆明的私立幼儿园收费情况，发现一般就是三四千元，五六千元已经是最高标准，这对于一线城市的家庭来说，直接就减少很大一笔生活开支。”
在云南，既有高原雪山，也有湖泊草原，丰富的自然景观吸引着北上广深等地方的人们前往。昆明贝壳一位房产中介对燃财经表示，近期热卖的文旅大盘，外省客户占比达70-80%。
林冬认为，家乡昆明真的很好，“唯一的缺点是工资太低。”
02 房价正在上涨
作为投资公司的高管，肖文对房地产市场也略有观察，她认为昆明的楼市有后发潜力，“去了昆明就会发现，整个城市都在大拆大建，前后几个月就会有变化。作为西南地区的枢纽地带，昆明的经济也还行，过去几年的GDP在正向增长。”
“北上广深的楼市现在投不起，投进去也有高杠杆的风险，而且上涨幅度已经很低。”她向燃财经分析道，如同理财产品，房地产也要看上涨潜力，“当然现在楼市不会再有普涨现象，但潜力大小还是有区别。”
出于投资人的眼光，肖文选择了主城区的大开发商楼盘，周边环绕着万达广场商圈，毗邻巫家坝尚圈，区域配套完善。“西山新城就好比上海的浦东新区，广州十年前的珠江新城，发展潜力较大。”不过，昆明的郊区如呈贡新区，她就并不看好。
昆明锐理数据显示，2020年，昆明商品住宅成交均价突破1.5万元/平方米，达到15036元/平方米，同比增长6.6%。回顾近五年数据，昆明住宅物业逐年上涨，2017-2018年是高速增长期，2019年涨幅有所收窄，但2020年涨幅又继续回升。
来源 / 昆明锐理
戴德梁行华西区市场部高级助理董事尚文杰对燃财经表示，受益于城市战略地位的提升，基础设施的投资和政策环境的利好等因素影响，昆明房地产市场在过去五年得到了显著发展。商品住宅市场的供应量、去化量以及成交均价稳步增长，其中住宅价格在过去的六年中从2015年的8314元/平米上升至2020年的15036元/平米，增长显著，受到不少开发商和投资者的持续关注。
林珊后悔没有早点在昆明买房，“我频繁跑昆明有五六年时间了，过去只是做业务，没想着买房，那个时候昆明有些地区的房价才5000元一平米，当时没买，错过一波城市红利。”
毕业就回昆明工作的杨阳深有体会，他2017年以约7300元/平方米在市中心买了一套二手房，如今市场交易价已涨至1.2万元/平方米左右。2020年，他又在三环外买了一套学qi房，单价已达1.55万元/平方米。
林冬买的4套房也都涨价了，每套至少上涨了约5000元/平方米左右。2013年以8200元/平方米购买的82平方米小户型，如今价格在1.4万元/平方米左右;2017年，7500元/平方米入手了160平方米产品，涨至1.3万元/平方米;2017年，他还购买了两套40平方米的公寓，价格1万元/平方米，而现价为1.5万元/平方米。
上述昆明本地房企内部员工对燃财经表示，在他看来，昆明2021-2022年的楼市仍是上涨趋势，涨幅大概在10-12%左右。
燃财经获悉，2020年，昆明多个地区多个项目涨幅超过10%。盘龙区的俊发城逸璟峰涨幅或为最大，上涨了2500元/平方米，2020年1月份，项目高层一期住宅售价1.6-1.7万元/平方米，目前，项目在售的二期房源售价1.85万元/平方米起，部分房源已超2万元/平方米。
从政策端来看，昆明楼市相对其他省会城市而言宽松许多。目前，外地人在昆明限购一套商品房，首套房首付比例低至两成，而公寓产品不限购。此外，2020年4月8日，云南出台宣布全面放开全省城镇地区户口迁移政策，取消昆明市主城区落户限制;2020年4月28日，昆明市政府办公室发布新政，省外高校生到昆明就业，租房有补贴、“落户零门槛”。
尚文杰认为，昆明较为宽松的楼市限购政策主要受到几方面的影响，一是稳定经济增长和公共财政的现实需求，二是吸引外来投资和人口进入的必要通路，三是开创城市、产业和配套发展空间的前瞻布局。
不过，尽管房价上涨，成交量却有所下降。昆明锐理数据显示，2020年，昆明商品房(包括昆明主城的新建住宅、商业和办公物业，住宅不含团购房)成交98935套，同比下降15.7%。
03 龙头房企布局
最近一次昆明楼市得到全国人民关注，还是因为烂尾楼“别样幸福城”。本应于2015年交付的项目却迟迟未能完工，30多户家庭无奈住进没水没电的烂尾楼里。媒体报道后，街道办事处介入，终于在2020年8月27日启动开展别样幸福城四号地块的复工续建，并承诺于2021年10月底竣工交房。
提及于此，肖文对燃财经表示，因自己也是银行从业人员出身，对此比较敏感，买房前会去跟本地朋友打听，选择大开发商的产品，并分析开发商的资金链情况，“我买的这个项目建设进度很快，记得我付定金的时候，那幢楼刚造到第5层，近日去网签的时候，不到三个月已经造到第16层了。”
“现在昆明也在落实政策预防烂尾楼出现，监管抓得很严。”燃财经获悉，2020年12月1日，昆明市政府发布《昆明市人民政府办公室关于加强商品房预售资金监管工作的通知(试行)》，明确自2021年1月1日起，昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区及三个国家级开发(度假)区范围内办理商品房预售许可的项目，其预售资金的收存、支出、使用均进行监督管理。
对此，昆明一位业内人士对燃财经表示，早些年，云南房地产项目大部分由本土小开发商操盘，而近几年全国各大开发商的进驻，正在改变着市场，“如今，昆明的小开发商要么被收并购，要么就是艰难求生。”
他认为，头部房企正在垄断着昆明楼市，也在减少烂尾楼的悲剧。“大开发商一出手就是千亩、万亩文旅大盘，整个商业、生活配套、物业管理都是非常完善的，某种意义上说，也改善了昆明的居住品质。”
林珊对此也较为认同，“大开发商的生活服务丰富、全面，不像以前就是开几个店面、小卖部，加上我们很少去住，平时的物业管理也尤为重要。”
根据克尔瑞数据分析，2020年昆明TOP 20房企集中度持续提升，TOP 5房企业绩占全省25.96%、 TOP 20房企业绩占全省45.55%。
来源 / 易居·克尔瑞 燃财经截图
据悉，昆明TOP 5房企依次为俊发、融创、万科、碧桂园、恒大，销售额均过百亿元，其中，昆明本地房企俊发销售额达305亿元，融创销售额也为241亿元。
不得不说，孙宏斌十分喜欢云南，“文化是诗，旅游就是远方，我们投资的是诗和远方。”从2016年首入昆明市场后，融创文旅在云南遍地落子，目前涉足项目超过20个。
2019年，昆明融创文旅城创造单盘年销售107亿元的备案成绩，成为昆明首个销售破百亿项目，跻身全国十大百亿神盘。
04 未来发展走向
对于昆明商品住宅价格未来的增长空间，尚文杰对燃财经表示，还需理性地回归到大环境和小环境发展走向的判断上来。
“在新基建投资加大，泛亚铁路建设、国际会议举办等大环境积极作用下，昆明更须在小环境上修好内功，通过发展经济、经营产业、改善配套、提升环境、带动就业等，创造出更多且质量更高的社会财富，这非常值得观察，是影响昆明未来房价走势的关注点。”
燃财经获悉，目前，昆明在建的城市核心区包括巫家坝片区、滇池会展片区，此外还有新城区晋宁片区、呈贡新区、空港经济区。其中，巫家坝于2017年正式发布控制性详细规划，计划入驻11家世界知名企业总部。2020年12月28日，中交南亚总部大廈成功封顶，是巫家坝区域第一个封顶的总部项目，但竣工要等到2022年末。
此外，2020年9月25日，昆明编制了《昆明市城市更新改造行动计划》，梳理出全市395个城市更新改造项目，明确了未来五年的城中村拆迁、改造任务。
但尚文杰并不建议盲目投资，在他看来，“外来购房者进入不熟悉的城市考虑置业时，切忌跟风和感性使然，更需要对城市规划和发展格局提前多做了解。尤其现阶段，在昆明城市疆域不断外拓的过程中，多中心和功能区格局日益显现，或将带来不同区域的价值分化的背景之下，置业昆明的外地朋友需要结合昆明城市规划、区域发展属性和自身置业目的进行了解和匹配，为降低置业风险，实现更优资产投资做好充足功课。”
中国豪宅研究院院长城市运营专家朱晓红也表示，“昆明是一个好地方，宜居宜游，但因为脱离湾区、城市圈，缺少核心技术和产业及配套环境，所以城市大也难、强也难。但中等水平，中等收入，过中等日子也不错。自住，旅居都不错，干事业节奏慢了一些，投资最好不要离昆明市区太远!”
林冬对燃财经说，“每次回昆明，都能感受到昆明的变化。昆明是个省会城市，有机场有高铁站，虽然现在不发达，但是我觉得以后不会太差。”
*文中肖文、林冬、薛晨、叶珊、杨阳为化名
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