（记者罗雅琪）2020已经是过去式，2021才是进行时。
在“房住不炒”仍是主线的大前提下，2021年长沙楼市会呈现怎样的变化？
为此，潇湘晨报记者梳理了湖南世联行、中原研究院以及克而瑞湖南区域等第三方机构年报。
一个共识是，作为房地产调控样本的长沙，调控基调短期内很难实现松动。
新房教育配套去化驱动减弱
如果一定要说出今年楼市的变数，教育新政首当其冲。新年伊始，长沙市教育局印发的《关于进一步优化基础教育集团化办学的指导意见》在楼市投下了一枚“炸弹”。文件三个核心方向是：小学全面退出中学托管；取消集团初中直升生；一个名校集团规模控制在10所左右。一个区一所合作学校。
对于长沙楼市来说，这条新政将带来今年截然不同的两种趋势。第一，新房市场依靠教育配套去化驱动力减弱；第二，优质教育配套二手房价值快速上涨。
新政一出，“名校瘦身”，有业内媒体直言，曾经直接开口讲教育就能卖房的日子，或将成为只能追忆的历史。
新盘缺了教育一大卖点后，产品只能回归本质。与新房不同的是，优质教育配套二手房价值快速上涨。原因是，优质教育资源愈加稀缺，已落定的教育地产价值就愈加凸显。
一个现实是，长沙楼市已经进入这个状态。从钰龙天下业主的齐齐捂盘，到八方小区挂出单价4万元/㎡的价格，二手房市场的教育地产已然蠢蠢欲动。
无论捂盘惜售、4万元/㎡单价有没有水分，更重要的是，它们揭开了教育地产价格上涨的帷幕一角。
预计内五区价格在1.2万元/㎡至1.5万元/㎡
去年，长沙新建商品住宅均价从9816元/㎡上涨到10556元/㎡。那么，今年呢？这要从向来是楼市风向标的土地市场说起。
纵观去年长沙土拍市场，多宗优质地块竞争激烈，几乎所有板块住宅最高限价都被刷新。
目前，长沙住宅最高限价为14800元/㎡，有三宗地块为此价格。分别位于开福区东风路和黄兴北路，以及芙蓉中心板块，临近长沙火车站。
洋湖板块来到了13800元/㎡，梅溪湖为13500元/㎡，而滨江板块为13400元/㎡。
湖南世联行市场知识中心分析，长沙住宅最高限价在持续刷新，稳步温和推动房价上升。
还有一个很重要的数据是，2020年楼面价达4251元/㎡，上涨20.7%。
湖南中原研究院预计，今年六区一县上市项目主力单价段集中在9000元/㎡以下，占比40%，维持省会房价洼地表象，但内五区主力明显上移，主力在12000元/㎡-15000元/㎡区间，占比39%。
未来两年公寓价格将与住宅持平
2021年的长沙楼市，变化的不仅是教育配套、价格，还有板块。潇湘晨报记者留意到，传统认知高，强资源板块梅溪湖、滨江新城、市政府、洋湖等，已过土地出让峰值，项目稀缺。例如，梅溪湖的未来热度逐渐向二期转移。还需要注意到的是，以高铁会展新城、麓谷、坪塘板块、望城—金星北为代表的板块未来竞争激烈。
去年，高铁会展、麓谷持续供地凶猛，长沙县近两年供地持续放量，2020年大量供地将在未来转化新增供应入市，板块竞争格局重新洗牌。
总体来看，热点板块持续向好，外围区域走向台前，望城、长沙县等区域是未来住宅的高位竞争区。
另外，关于公寓市场，湖南世联行分析认为，公寓供过于求，竞争红海，降价成去化的杀伤性“武器”。
“以价换量”效果较为显著，“预计公寓价格回归理性，公寓与住宅的价差持续收窄，未来两年公寓价格将与住宅持平”。
