近日，五象总部基地一楼盘产品介绍会搞得甚是盛大，包下了南宁会展中心一个厅，还请来了地产界名人尹香武坐镇，排场那叫一个大。
没错，相信大家也猜到了，这个项目就是威宁青运村。
作为在南宁楼市里，性质最为特殊的一个盘，威宁青运村从开发到面市，一直话题不断。
大家讨论最多的，一是它的使用独特性，二是它的首付款方式，三是它的销售节点。
有话题，就有关注度，从这一点上来说，项目已经拔了头筹。
不过，好的开始仅是第一步。《广西楼市》要还原最真实的威宁青运村，供大家评测。
part.1
底价拿下优质地块
今年5月，位于五象总部基地的一宗地挂牌出让。威宁以底价19.7亿成交。这块地，也就是现在大家所熟识的威宁青运村。
从楼面地价看，这幅地价格并不高，仅4250元/平方米。为什么其他开发商不去抢?因为在拍卖条件中，有这样一条规定：要持南宁体育局出具的符合条件的书面审核意见才可申请参加。
说白了，就是政策性倾斜。威宁作为南宁市国资委下属的公司，就应该担当此重任。
part.2
位置和配套“杠杠的”
威宁青运村位于五象总部基地，是五象新区发展的门面板块，总占地面积为338亩，总建筑面积约68万平方米，总投资约60亿元。
地段是真心不错，项目周边环绕了广西体育中心、广西艺术中心、南宁市博物馆等配套;还有五象航洋城、威宁邻家广场等大型商业的辐射，商圈正逐步形成;另外，广西国际壮医医院就在项目500米距离内，离五象湖公园约1公里，与广西体育中心仅仅一墙之隔。
▲威宁青运村区位图
此外，威宁须建一所18班的幼儿园，用地面积不少于13亩。此外，还要承建一所30班的小学，面积约42亩。还有一所24班的中学，用地面积64亩。
据传，这所24班的中学来头不小，有可能是二中五象校区。但是，这只是坊间传言，具体要看官方的公布。
要承担这些责任，还要负责青运会的用房服务，威宁的责任不轻。不过，地块是妥妥的“全龄教育”了。
part.3
槽点最多的首付分期
在项目介绍会上，威宁青运村释放了即将首开的价格，14500-15800元/平方米，装修交付，仅有118/126/144平方米三个户型。这个价格的确挺出乎意料，毕竟这个地段，很多老铁们原先猜测要卖将近2万元/平方米。
售价诱惑力实在是大。威宁还给购房者推出了购房便利政策：首付分期。
首付分期政策内容是这样的：首付50%，分期3年，每年9%的利息，最多可贷50万，但前提是，购房者得拿一套房产作为抵押。
《广西楼市》还了解到，在借款期限内，借款不足三个月提前还款的，收取提前还款金额2%的违约金，不足六个月，则要收取提前还款金额1%的违约金。
威宁本想是提供购房便利的举措，不料却遭到网友的吐槽。
▲网友吐槽截图
《广西楼市》查询发现，在南宁的其他项目中，楼盘也提供首付分期，但能三年付款期的确实少，很多项目的首付分期时间也就一年。
不过，威宁青运村要有房产抵押才能首付分期，这个门槛也实在高得离谱。要知道，在南宁一些楼盘，首付分期不用抵押，而且是不收利息的！
▲由于首付分期政策变动大，以上仅供参考，具体以项目最新政策为主
part.4
要4年才交房，你能等吗?
和市面上其他楼盘不同的是，威宁青运村的部分楼栋还将作为第三届全国青运会运动员的“临时宿舍”，要给运动员入住。
据悉，第三届全国青年运动会计划于2023年在广西举办，是广西承办的第一个大型竞技类全国综合性运动会。正因如此，项目要等到青运会结束后才能交房，也就是到2024年交房，相当于购房者要等将近4年才能拿到房，时间成本大概是其他项目的一倍。
参照前两届青运会，举办时间大概是8月-10月份，时长大约10天。《广西楼市》发解到，等到运动会结束后，威宁青运村还将会对整个小区进行修整维护，而运动员住过的房间也会进行一定的修缮，使其恢复到出售的标准。
因为承接如此重大的赛事后勤服务，所以威宁青运村的房子都是装修好的，但是装修标准是多少钱，目前项目还没明确，可能是不低于2000元/平方米。但无论装修是多少钱，售价是14500-15800元/平方米区间不变。
据了解，2015年10月，第一届全国青年运动会在福州举行，阳光城旗下的“阳光天地”及“阳光城·丽兹公馆”是首届青运会唯一指定的青运村，两个项目占地约350亩，包括运动员公寓、村委会办公用房、文化广场、运动员餐厅和特色商业街，共提供1556套装修房给6000名运动员住宿。
如今，阳光天地奥体SOHO售价约18332元/平方米，阳光城·丽兹公馆售价约31095元/平方米。
2019年8月，第二届全国青年运动会在太原市举行，“太原青运村”项目总用地115亩，总投资约7.2亿元。而提供给运动员住宿的“恒大青运城”，占地85亩，规划包括居住及休闲、娱乐、健身、医疗等相关配套设施，能容纳9000名运动员入住。
如今，恒大青运城售价约12600元/平方米。
paret.5
户型偏改善，可选性少
威宁青运村的地段没话说，那户型设计是否能虏获购房者的芳心?
项目一共有三个户型，分别为118/126/144平方米的三至五房。
首先来看118平方米三房两厅两卫，这是比较常见的朝南户型，宽近7米的绿化阳台同时连接客厅与次卧，采光性较好。主卧除了自带卫浴之外，还设计了衣帽间。
值得注意的是，厨房面积将近7平方米，这样的面积，比市面上一些四房的厨房还大。并且洗切台与烹饪台是分开的，类似于“过道式厨房”。
总的来说，118平方米打造三房，是比较“奢侈”的。要知道，同等面积下，很多楼盘已经打造四房。如果你觉得这样的面积不浪费，不在意多一间房或少一间房，那就没问题。
▲118平方米三房
再看126平方米的四房两卫两厅。户型是南北双阳台设计，北向阳台宽约7米，连接客厅和一间次卧。餐厅开间2.65米，稍显拥挤。从主卧室面积看，开间达到了3.4米，是比较宽敞的，其余3个卧室也不小，舒适度可以保证。而且是卧室都带飘窗，视觉延伸效果会更佳。
▲126平方米四房
144㎡的户型做了五房设计，从户型设计看，也比较方正。但是“一箭穿心”未能避免。这个户型的亮点是客厅和主卧足够大，但是另外两间北向的小卧室，就稍显拥挤了。
但让老编很纳闷的是，整体看威宁青运村首期推出的户型，128㎡的奢侈三房、144㎡的鸡肋五房……真的有点不懂这个操作。
作为一个大型项目来说，三个户型的选择实在是少。置业顾问介绍，随着楼栋的开发，今后会有其他户型推出。
part.6
装修房能保证品质吗?
威宁作为一家国有企业，在南宁开发有威宁首府、科瑞江韵、康岭花城等多个住宅项目，同时负责建设运营威宁金菊邻家广场等超10个邻家广场，以及南宁三街两巷等城市地标项目。
但是，青运村这样的开发体量和规模，是威宁此前没做过的，是一次“跨越”。所以，威宁也向外界传播，这是他们的“登峰矩作”。但是，有决心不代表有保障，外界对此有担忧。
▲威宁青运村项目围挡
《广西楼市》了解到，虽说威宁开发有多个项目，但住宅产品都不是特别出色，品质比较一般。再看商业方面，10余座威宁邻家广场，目前仅开了一家。称得上重头戏的便是三街两巷了，但这是一个商业项目，青运村缺乏经验可借鉴。
此前，南宁一些装修楼盘在交房时，曝出各种问题，不仅让楼盘抹黑，也影响了开发商的品牌。大家心里都明白，开发商会在装修中再赚一笔，但怎么把握好赚钱和质量这个度，不至于坑人太多，吃相难看?这值得深思。
威宁作为国企，希望在材料进货渠道、施工监理环节等方面加大监管，做好房子的装修品质。国企有纪检部门，这就是利器。
part.7
房产抵押买房，埋纠纷隐患
《广西楼市》了解到，威宁青运村推出的首付分期政策里提到，可用父母及亲戚朋友的房产作为抵押，才可获取借贷金额，但这其中存在一定的风险。
要知道，除了全款买房的人士外，购房者贷款买的房，就算房产证(不动产证)在手，这套房严格意义上还不是个人，而是银行的。此时，如果A为了获得威宁青运村的首付分利便利，用B的房产向威宁抵押，万一A不能如期付款，威宁并无权抵押B的房产。威宁就会与B陷入纠纷中。
而且，B作为使用人，在未经银行的同意下，也无权拿房子进行二次抵押。所以，这样的抵押也是无效的。
《广西楼市》了解到，威宁青运村预计明年年初开盘，但营销中心却要到明年夏季才开放。目前，购房者都是通过楼盘在青秀区华润中心的城市展厅了解情况。售楼部都没准备好，就要卖房的威宁，在南宁也算首创了。
只是，这样的首创，《广西楼市》觉得不应该提倡。
