“地段、地段、地段”，这个在房地产行业里最基础的真理，在最近的广州豪宅市场再次被验证。
近日，有消息称，位于广州珠江新城的天銮成交了一套264平方米的5房单位，业主实收卖房款3700万元。加上15.1%的税费，买家花费的代价其实已经到了16万元/平方米。
如果消息属实，此次二手房交易或许创下了广州最贵公寓的纪录。
从2011年的4.5万元/平方米至今，9年间天銮的单价涨了3.5倍，它背后是否也代表广州的豪宅市场进入“旺季”？
天銮9年涨3.5倍
自面市以来，天銮便一直被列为广州十大豪宅之一。
2007年9月，富力与合景泰富以总价46亿元竞得了广州的第一个旧改项目——猎德村。当年12月，其又拉来了著名港资企业新鸿基，共同投资百亿开发猎德旧改。
于是三家在猎德项目上各施所长，打造了不同的物业类型。比如新鸿基负责天汇广场，富力主攻写字楼部分天盈广场，公寓部分天銮则由合景负责。
合景泰富在打造时尚都市豪宅方面确实颇有一手，其此前在珠江新城的誉峰便是代表作。
作为猎德项目第一个面市的部分，2011年，公寓天銮正式推出。
据当时报道，天銮由7栋29-49层高的高层及超高层楼宇组成，涵盖约200多到400多平方米的多元化创新户型，并由新鸿基旗下启胜管理服务公司担纲物业管理。
还未正式开售之时，外界便对这个项目的销售报以乐观预期，一个重要的原因是，天銮为商用物业性质，不限购不限贷。广州业内的预期大部分是5万元/平方米以上，部分甚至猜测可达7万元/平方米。
然而天銮正式开盘的售价为4.5万元/平方米，令很多购房者认为“相当优惠”。
到2013年推出最后的楼王单位时，合景方面曾透露，自2011年10月开盘以来，项目已累计销售60亿元。
只是可能连开发商自己都不曾预料到，9年之后，这个项目的二手交易价格可以打破16万元/平方米。
区域豪宅换手
广东中原地产项目部总经理黄韬对观点地产新媒体表示，天銮的价格只是个案，并不具有普遍意义，不能因此认定广州公寓市场出现价格高涨。
“天銮虽然是商用性质，但我们其实是拿它当普通住宅产品看的，比如可以用天然气，加上有江景景观，位置好。”黄韬表示，天銮的背后，反映的不是珠江新城公寓市场情况，而是珠江新城住宅市场情况。
他进一步指出，珠江新城的住宅价也并不能代表广州楼市。他介绍道，目前广州豪宅出现了“有趣的现象”，就是珠江新城豪宅在片区内消化掉，因此房价反弹较大。
上述人士解释，珠江新城的豪宅卖家，很多本身就住在该片区，只是可能从100平方米户型升级到150平方米户型，或者从150平方米扩大到200平方米，房子越换越大，豪宅等级也越换越高。
“（买家）最多包括员村、五羊新村这边的业主。”
于是，在这些豪宅业主圈内“换手”的情况下，珠江新城不少二手住宅价格都出现了新高。
比如，目前仍是广州最贵豪宅的汇悦台，近期也传出完成了一单二手房交易。项目以2.3亿元的总价成交了一套791平方米的复式单位，折合单价达到29万元。
11月中旬，广州市场曾传出，中海位于珠江新城的老盘花城湾，一套93平方米南向三房以总价1438万元成交，单价高达15.46万元/平方米。
而在这两笔成交消息之前，于一些房地产交易平台上，汇悦台普遍挂牌价为20万元/平方米，花城湾则在12万元/平方米上下。
为什么会突然出现高价成交？黄韬认为，这些交易背后的购房者大部分都是自住，并不是投资需求，所以只要位置好，自己又喜欢，贵一点也愿意拿下。
“但从整个广州楼市来看，定价在10万元以上的豪宅数量仍然较少”。上述人士称，虽然珠江新城的顶豪成交价格高，但其涨势并未蔓延至天河区域，更没有带领整个广州楼市的价格上涨。
从数量来看，珠江新城豪宅交易在全市的成交里只占据了很小部分。事实上，2020年广州的房地产市场成交仍然以刚需为主，价格也较为理性。统计显示，直到今年10月，广州全市均价终于突破3万元，达30396元/平方米。
2018年6月，广州全市住宅均价初次达20060元/平方米，如今突破3万单价用了两年多时间。有分析认为，今年因深圳、东莞调控导致外溢出来的投资客，是广州今年房价出现上涨的主要原因，否则房价破“3”可能还需更长时间。
