1、商业贷款年限：按照贷款人年龄计算。贷款年限+借款人年龄<65周岁。
2、公积金贷款年限：按贷款人年龄计算。若是到市属公积金管理中心办理，贷款年限=70-夫妻双方年龄大的人的年龄。若是到国管公积金管理中心办理，贷款年限=69-夫妻双方年龄大的人的年龄。
影响房贷贷款年限的因素
1、贷款人年龄：
贷款人年龄也会影响贷款年限，有些银行要求贷款人年龄+贷款期限，不得超过个人及其配偶法定退休年龄;而有些银行则是要求贷款人年龄+贷款期限，须小于70年，具体也要看银行政策。贷款年限与贷款人年龄的关系是：贷款年限=法定退休年龄-贷款人实际年龄，年龄越小，贷款年限越长。
2、房产性质：
购房者购买的普通商品房、产权年限为70年，那么贷款年限≤30年;40年产权和50年产权的房子，贷款年限≤10年;私有产权转让房、拍卖房，贷款年限≤20年。所以购房者在买房之前，需要了解清楚自己购买的是什么性质的房产，并且商住房是不支持公积金贷款的，购房者只能选择商业贷款。
3、房屋的房龄：
这里说的房龄，指的的二手房，二手房的房龄会影响贷款的年限，一般情况下，二手房房龄和贷款年限之和不能超过30年，有的银行规定不能超过40年，也有规定不超过50年。
举个例子：假如房子是2010年的，到今年房龄是8年，银行规定的贷款年限+房屋房龄不超过50年，也就是贷款年限=50-8=42;如果今年贷款人年龄是35岁，法定退休年龄是60岁，据贷款年限与贷款人年龄的关系公式，贷款年限=60-35=25，那么最长贷款年限就取25年这个期限。
4、购房者的经济实力：
购房者应根据自身的经济能力来选择贷款年限，银行在审核借款人资料时，也会对借款人的经济情况进行调查。如果购房者是选择商业贷款，在经济能力比较强的情况下，银行会给与借款人比较大贷款额度以及比较长年限的贷款。
但是公积金贷款制度和商业贷款有一定的差别，公积金贷款时还需要审核公积金缴存额度，在缴存较多的情况下，贷款的年限越短，这是因为在申请公积金贷款时，银行对高收入人群的要求比较严格。
