佩皮（Pepi）和本·哈特曼（Ben Hartman）以及他们的儿子萨米（Sammy，现年6岁，左）和贝利（Bailey，现年10岁），已经在墨尔本购房12年。图片：乔西·海登（Josie Hayden）
墨尔本房地产市场的确无疑在降温，但业内人士称，在翻新房屋中仍然有钱可赚。秘密？战略，战略，战略。
翻新为赢Cherie Barber表示，翻新是“防衰退策略”，并且可能在任何周期内都能成功，无论繁荣，萧条，复苏还是放缓。
“整个前提是翻新和增加价值；无论市场如何，都可以在房地产中制造即时权益。这就是许多人误解的地方，”她说。
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诺斯考特（Northcote）227 Bastings St，这是一幢由哈特曼家族（Hartmans）精心翻修过的古老房屋。
巴伯女士说，不同的市场条件需要不同的策略。
她说：“当市场蓬勃发展时，任何人都可以翻新和出售。”“当市场处于萧条或下滑状态时，就像目前在墨尔本部分地区看到的那样，购买和出售策略仍然有效，但仅适用于具有增长潜力的某些郊区。在下降或破产阶段，买入和持有策略也可能更有利。
“我所赚的最好的利润一直处于破产阶段。原因？我可以按需要的价格购买未装修的物业。在火爆的市场上，每个人都去拍卖，对于一些花哨的人，要比房产实际价值多支付100,000至200,000美元，这并不罕见。
“在蓬勃发展的市场中，人们很难以他们需要的价格购买未翻新的房屋，因此，当房屋价格下降且所有的歇斯底里情绪已经消失，人们变得明智时，买主实际上处于权力位置。 ，而不是卖方。”
巴伯女士说，投资者需要将在低端市场买入时在“前端”获得的“折价”应用于他们在卖出时在“后端”获得的利润预期。
她说：“只要您在同一个市场中买卖，就可以在一端到另一端保持平衡。”
现在，经典住宅已成为现代买家想要的因素-开放式的居住和娱乐空间，地板和充足的自然光线。
在低迷的市场中进行翻新也需要计划。
“如果里诺交易完成后您不能出售房产，而不得不将其出租，您负担得起吗？
Barber女士说：“您需要知道这个问题的答案，知道您有能力持有并等待市场在三到五年内回升。”
在该地区和主要目标市场上做作业也是至关重要的。
“这全都与战略有关-多数澳大利亚人对此strategy之以鼻，因为他们不了解。我们不愿在学校了解到这一点。”巴伯女士说。
科堡经纪人巴里·普兰特（Sam Gotzilianis）说，“了解市场”是关键。
了解市场的两种最佳方法是：打开市场进行检查，查看要购买的物业以及进行过哪些装修，以及查看市场的最新销售数据（例如realestate.com）。 .au，他说。
“这些指标提供了所发生事情的最真实的指示，并且确实可以帮助潜在的房地产经纪人了解所需的东西。”
时尚的厨房是另一个亮点。
在科堡，买家正在寻找融合时代特征和现代风格的建筑。“买主想要那个时代的魅力，但又要进行漂亮而现代的装修，具有中性色彩，宽敞的厨房，开放式起居室，自然采光，可折叠的双层门；这符合现代家庭的生活。” Gotzilianis先生说。
“一切都取决于您所拥有的财产类型。如果您完成了功课并创造了一些东西，那么您就会知道，这将对买家产生吸引力，无论市场在做什么，它都会一直销售并表现良好。”
购买价格和投入多少钱将始终决定成功。他说：“你必须要聪明，对市场要有尽可能多的了解。”
佩皮（Pepi）和本·哈特曼（Ben Hartman）在诺斯科特时期的房屋中进行了翻新，现在位于巴斯特斯街227号。他们和儿子贝利（10岁，左）和萨米（6岁）在一起。图片：乔西·海登（Josie Hayden）
它的翻转值得努力
佩皮·哈特曼（Pepi Hartman）和她的丈夫，建筑商本（Ben）对翻转一事一窍不通-在墨尔本内陆地区不停地进行了12年。
这对夫妇经营着Hartman Design and Construction公司，还进行了翻新和建造房屋出售，同时处理了多个项目。他负责建筑，她“做有趣的事情-室内”。
哈特曼女士说，即使在市场降温的情况下，对于那些“从内而外了解郊区”并“认真思考他们在里诺上花了多少钱”的人来说，仍然可以获利。
Hartmans的最新项目是忠实地修复并扩建的位于Northcote 227 Bastings St的加利福尼亚平房，最近以2.4-260万美元的价格进入市场。
去年8月，当他们把它搬进来时，它处于“绝对破败的状态”，但现在被推销为“ Northcotes最好的房子之一”。
哈特曼女士从她的“相当无所畏惧”的父亲那里学到了房地产游戏，她在与本·恩结婚之前与他一起完成了20多个项目，然后在12年前辞去了公司工作，只专注于翻转。
她说：“这当然不适合胆小者，因为房地产可能是一项棘手的事情，而您承担了很大的风险。”
“但是，如果您知道自己要买卖的区域非常好，市场以及它想要什么，并且真的会想到改善房屋的方式-例如，增加平方英尺几乎总是可以增加价值-妈妈和爸爸可以翻转工作。”
哈特曼女士说，建立一些“经过深思熟虑，能够满足市场需求，但又不会出现资本过多的情况”，它应该出售并扭亏为盈。
