澳大利亚陷入困境的住房市场将如何发展？
整个国家会继续崩溃吗？隐藏在标题下方的澳大利亚各地房屋坠毁情况有所不同，这可能提供了线索。
您熟悉房价下跌的情况-澳大利亚首都城市的平均房价下跌了7％左右。
珀斯的总跌幅更为糟糕（比高峰期下降了18％），而悉尼的房价下降幅度尤其巨大，悉尼的房价下降了14％。
墨尔本紧随其后，下降了10％。
霍巴特（Hobart）升空时，阿德莱德（Adelaide）和布里斯班（Brisbane）相当稳定，目前达到顶峰。
澳大利亚地区下跌了2.5％，尤其是西澳大利亚州地区，那里的房价下跌了32％。
但是还有另一种看待住房市场的方法。房客。房租数字讲述了一个有趣的故事。
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在墨尔本，虽然房价下跌，但出租空置率却在下降。
它很容易找到租户，并且租金在上涨。
这表明住房需求持续强劲。
似乎墨尔本房价下跌可能受到限制。
但是在悉尼，租金空置率正在上升。房价下跌得如此之快确实是有道理的。
这两个事实都表明人们不再想要悉尼那么多住房。
无论您怎么看，悉尼的住房需求都很疲软
您可以在下图中看到悉尼和墨尔本的出租空置率，以及其他几个市场的出租空置率。
租金数字可以让您深入了解房地产市场。资源：澳洲联储货币政策声明2019年2月
总体而言，澳大利亚房东从出租物业获得的收入增长速度较慢。墨尔本的广告房租金越来越贵，而悉尼的房租越来越便宜。
了解租赁市场的实力对于了解房地产市场的未来至关重要。
悉尼，墨尔本和布里斯班都将在未来几年内将大量公寓推向市场。
在繁荣时期夯实基础的许多高塔，将在萧条中获得最后的油漆涂层。这就是房地产开发的周期性性质-通过努力满足高峰需求，他们造成供过于求的局面。如果每个开发人员一次执行相同的操作，那么对于一个开发人员而言，看起来像是合理的行动方针可能就不是理性的。
将这些新建物业推向市场可能会对房地产价格和租金产生负面影响。最大的问题是：谁将住在所有这些物业中？
在墨尔本，这个问题并不重要。随着空置率的下降和人口的强劲增长，这些新房显然有一个理想的市场。
澳大利亚主要城市的人口增长率之间存在显着差异。
增长最低的是阿德莱德，其年增长率为0.8％，增长最快的是墨尔本，其年增长率为2.5％。
但是在悉尼和布里斯班？
风险在于，大量新财产将很难找到居住的人，无论是房主还是房客。那将使价格进一步下跌。
对于在郊区传统上没有建造过公寓的许多悉尼公寓而言，情况尤其如此。
繁荣时期起步的公寓楼现已投放市场。图片：AAP图片/ Brendan Esposito
负齿轮
负资产负债率的未来也影响着澳大利亚租赁市场的未来。
但这与出租房屋的需求无关，而与供应有关。
负资产负债比率是一项税法，允许投资物业的所有者从应纳税所得额中扣除任何亏损。
例如，如果他们在所收取的租金与总拥有成本之间有2000美元的差额，则可以从薪金或工资收入中减去这一差额。
在我们的示例中，他们的应税收入将降低2000美元。
如果一个人为边际收入缴纳45％的税，那将为他们每年节省900美元。
通过这种方式，负资产负债减少了拥有租赁物业时的亏损痛苦，并且可以作为一种鼓励人们投资房地产的补贴。
工党承诺从明年1月1日开始消除对现有财产购买者的不利影响。
如果他们赢得选举并改变法律，这可能会导致房地产市场发生有趣的变化。可能会有更少的投资者愿意再购买现有房屋。这应该意味着现有房屋逐渐从投资者手中转移到业主手中。
如果可用的出租物业较少，则租金可能会上涨。但与此同时，由于越来越少的投资者试图购买投资物业，因此购买现房的价格可能会下降。
对于租房者来说，成为首次购房者的绝佳时机。
杰森·墨菲（Jason Murphy）是经济学家。他写了博客《 Thomas the Think Engine》 / @jasonmurphy
