是否必须允许私人公民强迫邻国的销售抵御他或她的意志？
让我们询问这个问题另一种方式：只是一个邻居，或者可能是一小群邻居，应该能够阻止别人的财产的销售或重建吗？
谈到集体地层销售时，答案并不明显。
Strata标题是澳大利亚最常见的公寓所有权形式。它会通过自己的单位提供每个所有者的标题，并共享共享空间的所有权。300万人住在他们身上。在大多数州（除NT和NSW除外）中，100％的业主必须同意终止地层计划并出售单位块。
实现一致决策的需要使老化建筑物销售和重新开发，以提高城市密度。直到2016年，自1961年以来仅终止了新南威尔士州南威尔士州地区方案的1.1％。
经济学家至少自1838年以来，已理解，议题可能会困扰互补资源的尝试。
2016年在新南威尔士州开始的一项新法律打算纠正它。只有75％的业主在地层中必须同意销售或重新开发网站。2018年初，土地和环境法院在悉尼两起案件中发布了初步决定。由于解决方案的固有问题，很容易看到更多。
75％有什么问题？
首先，城市重建福利可能不会实现。没有要求通过具有增加的密度的属性所代替的属性。
其次，立法为政府提供的私人公民，以前仅适用于政府：强制性地收购别人的财产。鉴于西方社会的财产权文化和法律重要性，违反这些权利是一大步。
第三，法律表示，结算条款必须是“在所有情况下公平和公平”。这可以是指众多的市场价值和其他成本，这样的移动。
但市场价值是有问题的。整个街区的市场价值通常远远超过每单位均均旋转的市场价值的总和。在重建发生之后，辛勤单位的市场价值可能不足以在附近购买替代品。
该物业可能是一项投资，如果销售，则会受到资本增长税。在支付税后，业主可能没有足够的资金购买合适的替代品。
现有所有者可能会使他们的财产高于市场，否则，该物业已经被销售。
溢价是合理的，但多少？
立法没有定义高度主观的概念，“公正赔偿”。
它没有提供如何将真正的主观价值与他们从可能要求的人分开的指导，因为他们坚持膨胀他们的财务收益。
我们的解决方案：在保护物业的同时减少持有
我们相信它是。大多数人不希望看到一个纯粹为个人财务收益而持有的一个人。另一方面，大多数人不希望看到一个脆弱的居民从他们的家中取消了他们的愿望。
我们提出与来自佛罗里达州立大学和加州大学的经济学家合作的方法，圣巴巴拉为每个所有者分配了任何集体销售额的规定分数，等于他或她的整体市场价值比例整个建筑物，由独立估值师评估（股份增加了100％）。然后，每个Strata所有者指定他或她愿意出售的最低价格。
它会如何工作
考虑一位名为Jo的所有者，其中份额为10％，谁将120万美元的人提名为她想要的补偿（这可能超过估值师的估计估价估计的Jo's Apartment的市场价格）。对于收到120万美元，整个建筑必须售价1200万美元。
因此，通过提名她所需的赔偿，达到120万美元的薪酬，实际上设定了整个建筑物的1200万美元的储备价格。每个所有者都这样做，每次设定建筑物的储备价格。这些建筑储备价格的最高价格成为实际储备价格，这是重要的：当它遇到时，每个所有者都至少得到他们所要求的。
业主不会提名不合理和不诚地高价格吗？事实证明，我们的计划为业主提供了一种定制优惠的财务激励，即提名他们自愿出售其辛勤物业的最低价格。如果他们设置价格过高，他们会冒出销售的风险，并没有得到任何东西。
如何使用它
这是一个可以在其他背景下应用的想法。默里达令盆地的群体水权销售是一个。
有关销售地层标题的单位的决定，该计划将要求任命中性代理人，以获得赔偿的近期要求，并设定确保没有集体销售所必需的（秘密）储备，除非满足所有对赔偿要求。
它将消除举行的激励。任何发生的集体销售都是一致，令人满意的南威尔士州法律，也是需要100％协议的国家的法律。
如果以案例为基础，则没有什么可以阻止它是自愿采用的，作为我们所拥有的法律中的发展和业主将获得最佳结果的选项。
Duygu Yengin，Adelaide大学经济学副教授和Jonathan Pincus，Adelaide大学经济学学院访问教授
本文以创造性的公共许可下的谈话中重新发布。阅读原始文章。
