2020年的南宁楼市,在「焦灼」中前行。
疫情影响、三条红线紧箍、房住不炒反复强调、价格战硝烟滚滚……这是艰难的一年。
这一年,南宁商品房量跌价涨,商品住宅价格迈向1.25万/㎡;
这一年,南宁楼市进入改善时代,高端改善产品“百花争艳”;
这一年,南宁地铁运营里程突破百公里,4条地铁联网运营;
这一年,城市更新阵营再次扩围,新老城区迸发新活力;
这一年,强首府战略全面落实,“三企入桂”稳步推进,重大项目相继落地,南宁发展步入快车道。
去房网重磅推出《翱变·2020南宁楼市白皮书》,通过《房价篇》、《政策篇》、《城建篇》、《土地篇》、《房企篇》等篇章对南宁楼市进行总结,回顾过往,期许未来。
《印象篇》
2020年,虽然房价又上涨了,虽然2万+的楼盘阵营已超40盘,但老编还是想说,这是2017年以来,又出现了很好的买房时机。
首付分期楼盘阵容持续加大,甚至2万+的楼盘也有低首付;热销楼盘精改毛、特惠房不断;横盘板块高性价比;新盘上市比拼产品力,好盘不断……
这是来自于市场端的价格&产品的诚意。
此外,政策的福利也不少:新版购房合同启用,购房门槛降低;房贷利率下降,月供压力减轻……
所以,2020年四季度,这是一个很好的买房时机。
回顾这一年,南宁楼市有哪些表现让您印象深刻?老编带大家一起回顾总结。
一、房价VS地价齐齐翻新
2020年1-11月,南宁商品住宅成交均价为12491元/㎡,同比上涨8.83%。但这不是普涨,是结构性上涨。
五象湖、三岸、柳沙、凤岭北等高价项目的入市,对南宁整体房价有不少拉动作用。肉眼可见的是这几大板块的房价天花板也在刷新。
这一年,南宁商住地供应量较小,和房企土储量见底形成了鲜明矛盾。不少房企亟需拍地,保持市场占有率。所以龙岗、五象南、江南区、三岸、仙葫等地,都出现了新的楼面价记录。
龙岗近两年的楼面价,破7进8,目前的记录是蓝光芙蓉山悦一线江景地块,楼面价是8217元/㎡。当前区域里的新盘,楼面价主力为6700-8217元/㎡,荣和、建发、北投等都第一次进军该板块。
新媒体中心附近,蓝光大唐雍锦世家的楼面价是8600元/㎡,保利新项目楼面价是8795元/㎡。
五象南今年的楼面价也接近8字头,荣和接连拍下了两块地,楼面价分别为7866元/㎡、7980元/㎡。
江南区今年也排除了两幅高地价项目:阳光城江南檀悦项目其中一幅地块楼面价达到了7933元/㎡,美的新希望锦云湖光楼面价6871元/㎡。
青秀区三岸板块,诞生了一幅地价为15052元/㎡的项目。柳沙、东葛等板块地价超1.4万/㎡。
同时,仙葫也迎来了新的机遇,招商、中海、荣和等房企进驻,目前区域的地价是晟宁新摘获的项目,楼面价为6500元/㎡。
这一年,南宁多个板块的楼面价都有一定程度的上涨。房企拿地依然迫切,但整体来看,四季度的地价回归理性。
二、价格战硝烟滚滚(降价)
这一年,在疫情影响、三条红线紧箍之下,对开发商的资金链考验更大,而来自于购房端的观望情绪也非常浓厚,这是艰难的一年。
所以,这一年的价格战来的比往常都猛得多:首付分期楼盘超60个,分期时长甚至可以做到3年、5年,刚需盘、改善盘、豪宅盘都有首付分期政策;周周特价房、总经理特批折扣、赠送10年物业费、签约95折等等促销方式层出不穷。
而公寓的价格战则更狠:4字头的公寓、第二套半价等促销方式,更是震惊。
这一年,首付20万左右,也能在五象买套房了。
这一年,江南、西乡塘、兴宁陷入了“横盘”中,房价平稳,而且有不少特价房,性价比高。
所以,对于自住的购房者而言,是入市的好时机。
在整体的印象里,因为大范围的楼盘促销潮,所以不少人感觉南宁房价似乎下降了,然而统计数据又是房价上涨,加上2万+的楼盘阵容强大,这让人感觉很矛盾。
其实,市场降温或者房价下降是表象,是直观的感受。而房价上涨,是通过大数据进行统计,是平均化的数据呈现。
三、房价分化加剧
相比2019年,2020年南宁楼市分化持续加剧:区域分化、房价分化、房企分化、项目分化更加明显。
特别是价格分化:板块价格差持续扩大。
五象湖、蟠龙、凤岭南、凤岭北等房价持续履新,南宁房价形成4321的格局。热门核心板块价格跳涨,抗跌性强区域价格维稳,虚火/动力不足板块价格回调,南宁的房价梯度分层逐渐明朗。
这一年,单价2万+的项目超过40盘(包括合院);而房价8字头、9字头的楼盘也有约40盘。
这一年,江景房价格差凸显,从西到东,区域价差近10000元/㎡。看江VS不看江,价差约7000元/㎡。
这一年,公寓的价格也在分化,从5字头到1万8,价差超1万/㎡。
隔一条路,价差3000+;相继3公里,价差1万+的现象普遍存在。由此可见,买房的地段论,何其关键。
四、超20盘卖合院
今年南宁楼市涌入了一股新势力:合院。
据粗略统计,超20盘有合院产品推售。今年南宁的合院是真火!这个“火”不单是开发商集中推合院产品营造的氛围,而且卖得也很“火”:荣和澜山府单日揽金2亿、锦樾府合院首开售罄、联发臻境首开劲销6亿、荣和五象院子首开售罄……
青秀、五象、江南、兴宁、武鸣等区域都有合院产品上市,上演了“百家争鸣”的热闹景象。
合院,有独立的庭院,赠送地下室(部分),拓展面积高,基本上可以实现100-300%的赠送率,多数合院总价300-500万/套,所以成为了很多改善客户的置业之选。
纯合院的项目比较少,有的楼盘是合院+高层组合,比如荣和五象院子、龙光天瀛、蓝光大唐雍锦世家等;也有合院+洋房组合,比如龙光天宸、荣和澜山府、联发臻境等。
目前,南宁市场上的合院产品,有住宅性质(70年产权)、商业性质(40年或者50年产权)之分,不同性质的合院,价格也大有不同,买卖时要注意甄别。
五、阳台上天了
2020年的南宁楼市,对于购房者而言,是友好的。一方面,供应量上涨,供大于求的现象阶段性、结构性显现;另一方面,房企销售压力增大,除了价格让利,另一大杀手锏就是提高产品内功,提升客户的获得感。
所以,这一年里南宁楼市涌现出了很多惊艳的产品。而高拓展率、大阳台则是产品力的关键词。
这一年,南宁的“跑道”阳台特别多:
金科城79㎡的三房,阳台开间5.5米,堪称同面积段阳台开间的top1;
彰泰江景湾118㎡的四房,阳台开间8.9米;
联发臻境126㎡的户型,南面阳台开间13米;
阳光城江山璟原168㎡双阳台,开间分别为7.8米、6.4米;190㎡的户型,阳台开间12米;
建发五象印月286㎡,主阳台开间10.2米,客厅、餐厅、三间卧室共5个开间朝南;
蓝光大唐雍锦世家95㎡阳台开间8.7米;113㎡户型阳台开间8.3米;
北投荷院180㎡户型,阳台开间12.35米;125㎡户型阳台9.15米;
建发央著87㎡三房,阳台开间8.7米;143㎡户型主阳台开间11.2米……
万科第五园270°露台等……
(建发央著87㎡户型图)
(蓝光大唐雍锦世家95㎡户型图)
(金科城79㎡户型图)
通过大阳台,增加户型的灵动性和拓展面积,同时又增大了通风采光效果。而且不少120㎡以上的产品,还可以做到双阳台。更难能可贵的是,大阳台不再是豪宅才有的标配,一些刚需产品,也有大阳台。
可见,今年的户型设计能力,确实提升了不少。
2020年南宁楼市涌现了很多好的楼盘项目,堪称“品质元年”。
六、抗疫
2020年开年,突如其来的疫情,让2020年的楼市充满了变数。
和全国多个城市一样,南宁住建部、南宁房协等纷纷发文倡议关停售楼部。
这期间,万科、融创、碧桂园、恒大、荣和等多家房企纷纷捐款捐物,与国家共克时艰。
同时,“线上卖房”、“直播看房/带货”等方式在网络平台爆发,逐渐受到关注。
而物业板块则是拿出了全方位的“消杀”服务,全方位守护业主安全,撑起了抗疫的安心防线。
在疫情影响下,物业的服务力在购房者置业决策中的影响力持续放大。而不少楼盘,也通过引进品牌物业来增加项目的卖点。比如交投地产和顺园引进万科物业、凯旋一号上水湾引进华润物业、大唐臻观/阳光城江山璟原等引进金钥匙物业……都旨在通过好的物业服务能力,提升项目的竞争力。
2020年不少房企拆分物业公司上市,更出现了部分物业公司市值超出地产母公司的情况。随着消费升级、客户需求逐步提升,房地产服务行业的价值将进一步崛起。
七、高周转到快周转
疫情影响、“三条红线”紧箍,对房企资金链运营的考验也前所未有,今年房企的日子都不好过。
之前的“捂地流”不见了,“高杠杆、高周转”短时间扩张规模的方式逐渐向“快周转”方式转变,房企更注重发展质量,同时在资金运用方面效率也进一步提升,资金的“快周转”成为行业新的趋势。
(图片来源:贝壳研究院)
这一年,南宁很多新盘,从拿地到开盘,时间越来越少:
华润置地江南中心,2020年10月29日拿地;2020年11月20日正式奠基开工;2020年11月28日接待中心开放;2020年12月19日开盘劲销6栋楼。不到一个月时间,完成了拿地、开盘等重大工作。
龙光玖悦府2020年7月29日拿地,10月24日营销中心开放,11月14日开盘;
大唐盛世旭辉府2020年6月30日拿地,2020年9月26日首开;
滨江锦湾2020年6月30日拿地,2020年11月27日首开;
万科金域国际2020年10月14日拿地,2020年12月19日首开;
彰泰欢乐颂2020年7月3日拿地,2020年11月13日获取预售证销售;
阳光城江南檀悦2020年10月14日拿地,2020年12月26日城市展厅开放;
此外,金科城、荣和五象院子、建发央著、彰泰江景湾等新盘,从拿地到项目上市,也都不是3个月左右。
越来越快的开发节奏,一方面是政策原因(一般要求土地签订之日起9个月内开工,36个月内竣工);另一方面是融资难度收紧,房企要自我造血,提升资金的运用效率。
八、城市更新
据不完全统计,2020年南宁共有3.3万亩81个城市更新项目获批或启动。
西乡塘区现有改造项目62个,设计改造用地24265亩。其中,原北大客运站——建发鼎华北大珑廷、原南宁五里亭果蔬批发市场——洋浦星、原北湖水泥厂——当代锦园MOMA,还有安吉大唐世家、人和公园溪府、融创融公馆等项目,都为西乡塘城市更新驻入了新的血液。
江南区的旧改进程在2020年迎来了大提速,片区旧改项目占地面积达7008.22亩。7月10日,南宁市“央企入桂”项目集中签约仪式上,华润置地意向签约5600亩江南五一片区TOD占城一体化产业新城项目;10月29日摘获285亩江南公园旁旧改一期地块,打造了对标深圳华润城的华润置地江南中心项目,首开就卖掉了6栋楼;加上西园饭店旧改项目——华润置地西园悦府,二期地块也即将摘牌;未来华润置地参与江南城市更新建设近7000亩,华润深入参与江南区城市跟新建设,为区域带来了新的发展契机。不仅如此,凤凰纸厂旧改项目——龙光玖誉城,学校建成,商业配套逐渐落实,城市综合体面貌已显;造船厂旧改项目——上水湾;南糖旧改项目——奥园瀚德棠悦府;玻璃厂旧改项目——云星钱隆江景、金成江面壹品等项目,也极大的推动着城区面貌的更新。另外,江南区旧改项目——建发玺院已经交付,给片区带来了高端居住品质。
青秀区今年推进的城市更新建设5大项目,共958亩。华润置地中山府、云星城、融创九熙府、龙光玖珑华府、建发央著等项目相继面市,推动着青秀区的换新迭代。
兴宁区今年也已推进城市更新457亩、6大项目。其中,“老南宁·三街两巷”二期工程的开工建设也将为朝阳商圈驻入新的活力。
九、广西房企走向全国
随着行业的稳步发展,越来越多的全国品牌房企进军南宁市场。
2020年,作为广西本土房企一哥的彰泰,也正式走出广西,进军全国市场,布局无锡、南京、武汉、南昌等主要城市。
这是广西本土房企第一次走向全国。
那么,彰泰何德何能?
2020中国房地产百强企业第71位、2020中国物业服务百强企业第63位、2020中国地产产品系品牌价值TOP35、2020中国物业服务百强满意度领先企业、2020中国房地产开发企业品牌价值西南10强、2020广西民营企业100强、2020广西民营企业纳税10强……
这是2020年彰泰获得的一系列奖项,除此之外还是“鲁班奖”、“詹天佑奖”、“广厦奖”的获得者。
彰泰经过28年的发展,已经成功开发了三大产品系:城市醇熟系列、山水度假系列、顶*级奢居系列。2020年彰泰在广西有23盘交房,总计2万多套房源顺利交付,并且获得了业主的好评。
(彰泰集团产品线)
除此之外,彰泰的物业服务力也是有口皆碑,满意度85分,业主回购率70%……
可以说,彰泰在品牌、产品力、服务力等内功方面全面出击,赢得了认可。
彰泰走出广西,有实力也有魄力!
十、商业配套进展提速
2020年是强首府战略的起步之年。这一年,南宁的城建进度突飞猛进:地铁、道路、高速、企业进驻等等重大项目进展顺利,城市发展步入快车道。
这一年,南宁的商业配套兑现进一步加速。据统计,2020年南宁迎来4大商业体开业,其中2座威宁邻家广场开业——威宁蟠龙西邻家广场、金菊邻家广场;南宁最大的超市——阿尔特麦大型超市,占地5万㎡,也已开业。
此外,位于长虹路的万科城也迎来了万科里的开业,是一个3万㎡体量的邻里时尚生活MALL。
这些商业体的开业,都为周边的居民带来了便利。
此外,备受诟病的五象商业,也迎来了大提速:
宜家已经封顶,预计2021年8月开业;
华润万象汇正在整装,预计2021年开业;
宝能城市广场商业MALL封顶,预计2021年建成开业;
威宁利福邻家广场、威宁龙岗东邻家广场力争2021年开业;
五象航洋城仍在装修中……
兴宁区的梦之岛(金源城)、首创奥特莱斯也相继封顶,预计2021年开业……
可以说,南宁的商业配套进展已全面提速。
华润万象汇进度图(摄于2020年12月14日)
小结:
2020年,南宁楼市很魔幻,也很真实。不管是2万+与降价降温的极大反差,还是品质元年遇上了横盘期,这都是南宁楼市客观真实的存在。
整体而言南宁楼市是健康、平稳、向上的。
在强首府战略的贯彻落实下,南宁城市建设发展步入了快车道。这一年,南宁城建取得突飞猛进的进展:“三企入桂”硕果累累;超104个产业项目签约、开工、竣工;南宁地铁里程破百公里,四条地铁线联网运营;多条道路建设通车、多所学校建成使用……医疗、商业等配套齐头并进,南宁迸发了强劲的活力。
南宁的虹吸效应显著提升,城市能级再上新台阶。
强首府下的南宁,正在甩开广西其他城市。
所以,买房置业首*选南宁。