1、明确认购协议书的法律效力
从法律角度看，认购书确定的是房屋是否要买卖的关系，而正式合同确立的是正式房屋买卖关系，二者有本质的区别。由于有关部门对认购书尚未做出严格的规定，所以购房者应当注意：
(1)购房者有权利知道，房产商也有义务告知购房者，关于认购协议书及《商品房买卖(预售)合同》中双方应承担的权利和义务。
(2)购房者在认购书中明确：“双方经协商未能就《商品房买卖(预售)合同》或补充协议达成统一意见的，开发商应全额退还定金。”这样可以为自身留有余地。
(3)注意认购协议书中权利义务的对等性。目前多数的认购书都是开发商提供格式合同，对购房者的限制较多，而开发商基本不承担责任。为了避免一方责任倾斜，在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。
2、审查开发商是否具备商品房销售条件
确认开发商已经拿到预售许可证。预售合同有示范文本，但预订书条款则比较简单，有些开发商可能会在预订书中并不写明预售许可证等资质情况，从而规避有关法律规定。这里，购房者要注意，没有取得预售许可证，房屋认购书是不受法律保护的。
如果开发商故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况谎称取得《房地产预售许可证》，开发商则要承担缔约过失责任，除退还购房者交付的定金外，还应赔偿购房者交付定金的利息等资金损失及其他有关财产损失。
3、明确协议条款
认购书要产生合同效力，首先应当符合合同法的要求，内容应当清晰、明确。认购书的主要内容应包括：
(1)买卖双方基本情况，包括双方名称、地址、联系电话、传真等。
(2)房屋基本情况，包括房号、户型、面积、单位价格、总价等。
(3)签订正式合同的期限、付款地点、签约地点等。
(4)定金条款，约定定金在不同情况下发生何种效力。
(5)付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等。
(6)买卖双方权利与义务。一般而言卖方的义务应包括：保留双方约定的商品房不得再向第三人出售;以认购书约定的主要条件为主要内容订立正式的买卖合同;在约定的期限内订立买卖合同;在双方不能就主要条款达成一致时，按照法律的规定或交易惯例或公平原则确定主要条款之外的条款。
(7)违约条款，即买卖双方如不能依合同约定实际履行时应承担何种责任。
买房认购流程是什么
你在选好房源,谈妥价格后,便是该去签订认购书了,这个时候还得交付一定额度的定金,发展商此时会把有关的资料和相关文件交给你,并讲清项目进展情况。
认购书和购房合同的区别
第一，认购书和购房合同订立的目的不一样。商品房认购书属于预约合同，目的是为了以后签订购房合同而签订的，起到一个提前预约的作用;而购房合同主要作用在于确立买卖关系;
第二，认购书和购房合同的内容不一样。商品房认购书在大多数情况下内容比购房合同简单得多，只凭借认购书是不能完成房屋买卖交易的。而在购房合同中，关于权利与义务的规定更为细致，甚至包括违约责任、交房后的相关约定等，明确了买卖双方的权利和义务;
第三，认购书和购房合同的签订时间不同。通常认购书都先于买卖合同签订。
