因擅自利用小区共用部位、共用设施经营，丰台区顶秀金瑞家园小区的物业服务企业——北京鸿路泽物业管理有限公司日前被住建部门立案调查，之后或将被处以最高20万元的罚款。根据相关法律规定，小区公共收益归全体业主所有，应该单独列账。但记者了解到，在不少小区，电梯广告收入、快递柜入场费等本该属于业主共有的收益，却并未向业主公示，成了一笔“糊涂账”。
乱象：电梯间擅自投放广告
位于丰台区的顶秀金瑞家园小区，业主入住六年来，地面停车位一直被物业公司对外出租，电梯间也有广告投放，但因此产生的公共收益业主从未见过。
市住建委执法总队会同丰台区房管局，日前对顶秀金瑞家园小区展开联合执法行动。现场发现，顶秀金瑞家园小区多个单元的电梯间投放有商业广告，但物业公司并未就这一经营行为征得过业主同意，也从未对电梯广告收入明细进行过任何公示。
市住建委执法总队相关负责人表示，物业公司的行为属于未经业主同意擅自利用共用部位、共用设施经营的情况。依据《北京市物业管理条例》的规定，对北京鸿路泽物业公司进行立案调查，如调查属实，后期将对其处以5万元至20万元的罚款。同时，北京鸿路泽物业公司未能按照相关规定，对利用共用部位、共用设施从事经营性活动的公共收益情况进行公示，按照要求由丰台区房管局给予警告，并责令限期整改。逾期不改的，将处以1000元以上5000元以下的罚款。
规定：公共收益归业主共有
电梯广告、户外广告、自动售卖机、快递柜……这些设施在住宅小区中很常见，而它们背后的收益是归全体业主所有，属于小区公共收益。
小区公共收益，是指物业服务企业利用小区共有部分进行经营获得的收入。何为共有部分？《民法典》规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
具体来说，电梯广告、门闸道闸广告等公共区域的广告收益；小区公共区域的停车费收益；小区公共区域内租赁的摊位收益；小区公共配套设施如球场、游泳池、活动室等的经营收入；自动售卖机的场地费；快递柜入场费等；都属于小区公共收益，应纳入全体业主的“钱袋子”。
监管：将督促物业单独列账
“公共收益到底多少钱、这些钱从哪里来、花到哪儿去了，多年来在不少小区成了一笔‘糊涂账’。”惠诚律所律师周勤华表示，不少小区此前的公共收益都是混入物业大账，由物业公司或者业委会代管，结果常常是公共收益直接进了代管人的“兜儿”，有时还直接冲抵了物业费，由此引发业主与物业公司或业委会之间的纠纷。可正因为账目信息不透明，业主或主管部门无法准确了解公共收益的详细情况，监管难度大。
“5月起实施的《北京市物业管理条例》明确规定，物业服务人利用共用部分从事经营活动的，应当将公共收益单独列账。”按照规定，物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新公共收益的收支情况，业主也可以通过查账来了解收益使用情况。不过，在没有业委会的小区，想要摸清公共收益的账单难度非常大。有市民反映，自己所在的小区似乎公布过电梯广告收入，但金额是真是假无从核实，收益的支出去向也无从过问。
针对公共收益的“糊涂账”，市住建部门正加大监管力度。下一步，市、区住建房管部门将进一步健全制度，明确物业企业需公开的事项、流程和标准。同时，将进一步加强对违规利用小区共用部位、共用设施经营物业企业的执法检查力度，对违规企业坚决严格依法进行查处，让小区业主对自家公共收益能够“心中有数”。
