今年将发生在房地产市场发生的事情的答案依赖于另一个问题的答案，2019年的家庭贷款商店里有什么？
众所周知，家庭贷款活动是财产价格增长的司机，去年我们看到银行贷款的变化如何通过我们的首都住房市场回荡。我们预计银行和借款人今年将再次改变他们的行为，下面我们将讨论四种潜在的发展，以保持关注。
但要充分了解他们的影响，值得审查家庭贷款和价格之间关系的亲密关系。
家庭贷款和房地产价格
在短期内，家庭抵押贷款和物业价格增长之间存在密切的关系，贷款变化往往导致价格增长的变化。
房地产价格增长与住房信贷股票增长率之间存在密切的关系。
住房融资增长和住房信贷“加速”都表明2019年的物业价格下跌。如果这些措施稳定，这可能表明房价将触底。
由于贷款条件更严格和降低投资者需求，2018年的家庭贷款下降
2018年新的房屋贷款贷款大幅下降，贷款价值分别为2018年11月至11月分别下降10％和23％（见图）。在过去的一年中，新贷款在新南威尔士州，维多利亚和西澳大利亚均剧本最大，尤其是投资者。
三个主要因素有助于2018年贷款的显着下降。
首先，APRA要求银行更密切地核实抵押申请人的费用，而不是依靠支出基准，这减少了借贷能力。APRA于2018年的行动遵循一系列干预措施，旨在减缓物业投资者和提高贷款标准的贷款。APRA于2018年拆除了以下一些限制，在贷款下降低于这些上限，贷款标准已得到改善。
由于2018年初开始的金融服务皇家委员会的公众聚焦，Second, 银行在贷款活动中变得更加谨慎。在期望皇家委员会将推荐更严格的贷款规则，银行先发制人地收紧贷款标准，特别是在2018年的生活费核实。
第三，随着情绪转向，财产投资者看到资本收益的较差前景，投资者仍然令人热衷于借款。这导致新的投资者贷款急剧下降。由于2018年抵押贷款利率不会大幅增加，这表明银行贷款的下降不仅仅是由于新家庭贷款的供应（虽然由于银行通过高资金而在今年年底增加的费率成本）。
观看的四个关键事情将影响2019年的家庭贷款
1）二月金融服务皇家委员会的建议
金融服务皇家委员会将于2月份发布其最终报告。报告可能会建议，在核实潜在借款人的费用和收入时，银行需要进行更多的询问。临时报告批评银行未能核实申请人的实际费用，因为银行声称它“太难”而且太昂贵了。
为了回应皇家委员会的APRA的调查结果和压力，银行在2018年收紧了他们的收入和支出评估做法，这导致了最大的贷款规模下降。因此，只有皇家委员会关于费用和收入核查的建议比APRA已经定向银行所做的那样更严格，而且由于银行的预期和实施，它将在2019年贷款进一步缓慢，由于贷款状况更严重。
其他变化也有可能缓慢回家的贷款。皇家委员会还可能建议将抵押经纪人的支付方式更改，以阻止经纪人被激励以提供更大的贷款。银行还介绍了全面的信用报告，允许第三方在评估贷款申请时检查借款人的整体财务状况。
2）银行如何应对冲突的压力
银行如何应对政府，公众和监管机构的压力将是2019年家庭贷款的重要司机。
一方面，鼓励银行进一步加强贷款。
该财务主任于12月份表示，“银行需要平衡他们的负责任的贷款义务，以便保持信用流动，为家庭和企业提供急需获得资金”。
在金融监管机构（CFR）首次公开发布的声明于二零一八年十二月，它表示，“成员同意贷方继续向经济供应信贷的重要性，同时调整贷款实践......一些贷方的过分谨慎的方法将相关法律和标准纳入贷款审批程序可能会影响贷款决策“。
RBA州长表示关切的是，银行在其贷款实践中变得过于冒险。
一些评论员还借鉴了APRA的要求，银行测试抵押申请人使用至少7％的利率至少7％的利率，特别是如果RBA削减现金率。
但在相反的方向，银行受到压力，以保持紧张的皮带上的抵押贷款。
公众对皇家委员会调查结果的愤怒反应已经看到银行越来越冒险。Westpac正面临着违反负责任的贷款法律的指控，不会通过关于申请人的费用以及银行如何使用这些信息“合理查询”。在5月份的这种情况下，计划被听到，将为银行提供关于如何遵守负责任的贷款法律的进一步指导。
3）RBA是否削减率
金融市场预期，即RBA将在过去几个月内增加率增加。
虽然RBA保持了对经济的相对乐观的态度，但金融市场和许多经济学家现在期望RBA将于2019年或2020年削减利率。现金利率的市场暗示预测从2018年11月20日提前增加的预期发生了更改，以期望2019年底或2020年初的现金率降低（见图）。
向下修订GDP增长，通胀疲软，房价下跌，房屋建设放缓，消费者信心下降以及全球经济放缓都是澳大利亚经济在未来一年中缓慢的迹象。
如果RBA确实决定削减现金率以使经济提升，则可能会有两种削减，使现金率降至1.5％的1％。RBA还可以降低现金率，以抵消周期抵押贷款增加。
现金率的减少可能是触发财产市场情绪的触发，并鼓励房地产投资者回到市场上。
4）预期借款人如何应对新的家庭贷款环境
潜在借款人已经花时间调整到更严格的抵押申请流程。更多的房屋贷款申请人被银行拒绝。并且在现在需要更长时间才能获得贷款，一些潜在的买家错过了拍卖，这可能是低拍卖清关率的贡献者。
较近的费用验证为银行减少了大约20％的贷款规模贡献。
然而，RBA研究表明，只有大约10％的借款人实际上占据了他们银行所提供的最高金额的贷款，大多数借款人在可能借用的最高金额低于最高金额。
因此，2018年平均最大贷款规模约为20％的平均最大贷款规模的减少并不自动意味着实际贷款规模已被这笔款项下降。有可能是为了回应新的贷款环境，更高比例的新借款人可能会拿出他们提供的最大（或接近）的信贷金额，因为他们知道银行更加谨慎。
但是，鉴于2018年发生的银行贷款放缓，最大贷款大小可能会对借款人的实际贷款规模产生影响，特别是对投资者的影响。
消费者已经花时间调整到他们收入和生活费和更长的批准时间的新现实，以及更长的批准时间，这可能导致2018年的低住房营业额。潜在借款人可能会在2019年调整新的贷款状况。
如果对贷款的需求升起，也许通过RBA切割率引发，这提高了情绪并提高了资本增长的机会，归属贷款应该触底，也许在未来一年中以适度的速度开始增长。
2019年可能会发挥作用
银行希望达到或接近达到更严格的贷款标准的“新正常”，消费者也在慢慢调整，虽然投资者仍然不愿借用。
除非皇家委员会建议在2018年在皇家委员会的中期发现和APRA的临时发现和APRA的指示上实施的银行以上的信守更严格的要求，否则本垒贷款可能接近触底，住房信贷增长可能稳定。
如果发生这种情况，房屋贷款应在未来一年内提供一些支持物业价格。
