我们的研究发现，随着澳大利亚人的接近退休，抵押债务的一切都会影响到支出的一切。退休前的房屋债务更高层次与他们工作更长的债务相连。
我们发现为45-64岁的房东，正在雇用的机会在欠家庭抵押贷款债务中每次额外额外10万美元的额外达到40％。
房屋价格变化与家庭支出之间也有一个联系。每10万美元增加一个人的房屋的价值，房屋所有者的年度家庭支出增加了约1,500美元。这些房屋主人愿意增加他们的支出，因为他们能够将更多的抵抗他们的家借钱来资助它。
抵押债务的长期趋势
澳大利亚人稍后在生命中偿还抵押贷款。载入抵押贷款25岁或以上的房主占抵押贷款债务的百分比攀升至1990年至2013年间的42％至56％。
退休前抵押债务负担飙升。对于45-54岁的房主，抵押债务的发病率几乎从36％增加到71％。在55-64岁的人中，这种发病率从14％增加到44％。
这些趋势反映了至少两件事。更高的住房成本负担导致年轻人之间的居所拥有利率下降。那些能够获得归属制的人在生活中稍后正在这样做，并且通过相对于收入的债务更高。
灵活的抵押贷款产品也允许家房在需要时解锁存储在家庭中的财富，而不仅仅是他们的退休年。
更高的抵押债务，更长的工作生活
澳大利亚人正在工作更长时间，因为他们在生命后稍后偿还了他们的抵押贷款。
我们的建模基于澳大利亚（Hilda）调查数据的2001-2010家庭，收入和劳动力动态，表明55-64岁的前退休人员持续增长18％，抵押债务每10万美元增加每10万美元。
一方面，房价的意外增加可能会导致买家考虑家庭所有权，以便购买房屋，并鼓励房主通过撤回房屋的公平来花费更多。然后，这些抵押士队必须延长其工作生命，以满足更高的抵押贷款。
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另一方面，更长的寿命可能会鼓励许多澳大利亚人计划更长的工作生命。载有更高水平的抵押债务，以后的生活可能是金融策略，以资助他们超过更长的寿命。
借钱，花更多？
我们的分析发现了家庭业主亚组之间以及在全球金融危机之前和之后的时期之间存在一些差异。
在全球金融危机高度债务中，更准备好的准备使用抵押贷款来弥合支出计划和收入之间的差距。在危机之后，具有大抵押贷款的家庭买家不太愿意以这种方式使用抵押贷款。
相比之下，自全球金融危机以来，债负家庭和第二投资物业的支出计划对房屋价格变动更敏感。抵押债务的房地产投资者在危机的平均每年支出增加到其房屋财富的每10万美元超过2,800美元。
另一方面，对于没有投资物业的家庭主，每年平均每年都收取1,700美元至1,500美元，每10万美元的住房财富增加。这表明有债务的投资者并不是如此风险厌恶作为其他房主。
住房，生产力和经济
抵押债务通过与劳动力市场和消费者支出的互动具有重要的经济性范围。
老龄化通常与劳动力参与率较低和身心健康降低，这可能导致生产率增长降低。
如果人们正在延长工作生命偿还更高的抵押债务，这可能会减轻人口老龄化的一些生产力后果，尽管在后期生活中的债务更大的债务费用。
当真正的房屋价值观上升时，房屋所有者和房地产投资者能够将更多的抵制他们的家更多地借入他们的支出。在短期下，这有助于抵消停滞工资（在其支出上）的影响，从而维持经济中的增长势头。
但如果工资未能接受，则这些较高水平的债务可能是对增长的拖累。高水平的债务也会增加房价和利率风险，并对宏观经济稳定构成威胁。
我们的研究为必要的经济基础设施考虑了令人信服的案件，以便考虑住房。住房需要从外围到国内经济政策辩论中的一个中央地定位。这对理解我们的住房系统如何促进而不是遏制澳大利亚的经济增长至关重要。
瑞林大学银行科林斯库廷经济中心副主任Rachel Ong;慈旅大学住房和住房研究emeritus教授的Gavin Wood;悉尼大学经济学高级讲师Kadir Atalay，以及Melek Cigdem-Bayram，RMIT大学研究员
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