Prosper Australia多年来一直对澳大利亚980万房屋中有多少人进行研究。它的主要发现是，仅有82,000人在大墨尔本的170万房中，空缺，或4.8％。最近的联合国研究已经引用了一个关于住房部门的经济经济管理的有害影响的研究，并且可能是通过空置的房屋税，也可能在加拿大的主要原因。
因此，它是及时考虑空置住房的一些经济和实际现实。
为什么要保留房产空缺？
在炒作中迷失的是这个重要问题。很少有人理解离开家庭空缺背后的经济理性，因为常识观点是空置的家总是昂贵的，因为它是其所有者租赁收入的昂贵。
答案是“选项”。我的意思是真正的选择。也就是说，保留房屋空置不断打开销售房地产空缺和赚取更高价格的宝贵选择。
假设您有一个可能出售500,000美元的财产，如果租户在适当的情况下，或者如果空缺，则为520,000美元（空缺的4％）。这意味着出售空缺的选择价值20,000美元。
如果您正在考虑在不久的将来销售，因为您要在市场退出市场，那么您可能想要租用租金，以便您选择销售空置开放。如果年度租金为19,000美元，可能会为全年的租金放弃，因为它不到销售空缺选择的价值。
非常清楚，如果您正在做出这一决定，您将不在房地产市场中成为一个长期供应商的租赁住房供应商，但是时间退出并兑现您的资本收益。
这就是为什么住房的金融，鼓励投机性购买和销售（从资本增长的大部分回报），而不是长期投资（从租金收入获得大部分回报），使房屋市场失败的主要社会功能提供安全的住房。
相同的逻辑是在游乐中的空间。鉴于从开发的土地上总有一个积极的回归，空缺的存在应该是一个难题。但它再次是一个真实的选择问题。
如果我有一个空置的网站，我可以在今天经济上建立一个五层楼的建筑物，这样做可以在几年后在几年内建立一个10层大的建筑物来删除更大的利润，这是价格更大的建筑物更有利可图。这发生在没有任何分区控制的情况下，因为随着价格上涨，更大规模的发展变得更有利可图。
所以空置的土地只是空置，因为土地所有者正在等待他们的发展选择增加价值。
但这可以停止。在我的例子中，如果有五层楼的分区限制，将在以后的日期，建造10层楼的建筑物的未来选择，只有五层楼。这使得等待较少的价值，并鼓励提供更快的供应。
这不仅仅是我的意见。这是一个1985年由Sheridan Titman的文章摘录，他在一篇叫做美国经济审查的一项叫做美国经济审查的小期刊上发表了他的成绩，并在题为不确定性下的一篇文章。
“看来，高度限制的启动可能是为了限制一个地区的增长，可能导致该地区的建筑物活动增加，因为由于建筑物的最佳高度的不确定性降低，因此立即影响一个地区建筑单位数量的增加。“
球场估计
下一个问题是询问主要是因为这种投机动机可能是多少房间。 Prosper使用水表数据来判断该物业是否空置。通过观察在12个月的时间（25,000个住宅）上没有用水的物业，并且每天超过12个月的时间（82,000个住宅），他们会判断这些极低的水 - 使用房屋空置。
为了回答全国范围内有多少空置住所，我们可以通过将Prosper的研究结果纯粹基于住宅股票的相对规模的相对规模来扩大繁荣的研究结果来估计球场估计。这种方法依赖于假设，如果它是墨尔本的所有者的逻辑，以保持住所空缺的份额，它对其他州的所有者同样逻辑。
这样做的原因，而不是简单地使用水表数据重新创建研究，就是在昆士兰和新南威尔士州，公寓并非全部计量水，但仅为整个公寓大楼计量一次。因此，当采用其他地区时，他们的方法无法捕获空置的公寓。使用电力使用数据或来自其他公用事业的数据，如互联网和天然气，也可能是在从公用事业公司获得可靠数据的麻烦，并对判断是什么构成空缺的判断。
在扩大苏堡的繁荣的结果时，我们可以保守，而不是将4.8％的数字作为空置住宅的份额，这是一个干净的4％。我们还可以制作其他（有点）个合理的向下调整，其他国家的“空缺选项”的价值降低，因为价格更稳定。下表显示了此计算。
国家空置房屋估算调整
作为一个球面，我们每年约有300,000名980万个住宅可能会坐落，或者约占3％。过去五年来，该国每年建立了大约153,000辆净新住宅，因此这些空置的房屋占我们近期历史悠久的住宅建筑率的新供应。
所以呢？
那是什么大问题？两件事情。首先，如果你认为住房市场的供应方是价格的主要决定因素，拥有两年的新供应已经建成，但坐着的空缺是坏事。其次，即使您认为这笔电源也不认为价格或租金有任何显着影响（我最多可能大约1到2％），那么关注的主要理由是经济效率的理由。这些空缺是住房糟糕的症状。
当房屋市场向下转时，这场空缺的大部分都将自己解决，因为所有者看起来扣除速度并产生租赁收入而不是资本收益。
来自繁荣投机空缺报告的历史数据报告确认了这种模式。在金融危机之后，投机空缺措施在以下四年内下降至4.4％，但自2013年以来，随着房地产价格再次开始迅速增长，自2013年开始再次上涨。
当下一个经济衰退到来时，那些不愿意接受他们可以从其选项出售的价格的人可能会选择租赁的选择，使租赁市场造成巨大的新供应。
在这方面，空置房屋的税收可以充当猜测的阻尼器，因为它使得物业空置的投机方式更为昂贵。在实践中，加拿大的空置税收将依靠业主和现货检查的声明，以确保合规性。这真的是唯一的方法。依托水数据只会鼓励所有者留下水龙头以避免税收。
但是，在许多方面，投机职位空缺是一个受管制不当的住房市场的症状，它吸引了推测性购买（不受欢迎的）而不是长期投资（可取）。我们可以以更广泛的方式使用一些潜在的原因，例如通过首先将投机贷款限制进入房地产市场，就像禁止才会贷款一样。凭借稳定的价格，只有寻求赚取收入的投资者买家可能会投资。
卡梅隆穆雷博士是一名专门从事房地产市场和环境经济学的经济学家。他在昆士兰大学教授昆士兰州，在新鲜的Chiconicthinking.com和Rumplestatskin推文。
