攀登房价似乎吓唬人，但今天的房屋比1990年相对更实惠，它实际上是一个利率风险，这是一家首次购房者的问题。
如果您查看房价上的最新数字，作为负担能力的衡量标准，它们使用“中位数” - 即中位数价格与中位数的薪水的比率。根据最新的统筹调查，悉尼房屋的价格是薪水中位数的12.2倍，墨尔本是9.5。
但它只是误导，可以在同一位置的不同时间段中比较基于中位的住房措施。这些简单的中间措施不会考虑不同时间段利率的差异。
2017年的一座房屋成本九倍薪水，抵押贷款利率少于4％，可以比1990年的房子更加实惠，成本六倍薪水。1990年的利率为17％。
考虑这个简单的例子。1990年，一家首选的购房者在悉尼的普通房屋上售价为194,000美元。抵押贷款利率为17％，每月抵押贷款偿还为2,765美元，适用于30年抵押贷款。但在1990年，平均全日制总收入仅为每年30,000美元，因此买方的抵押贷款偿还额超过税前收益超过111％。
2017年，一家悉尼房屋购买悉尼房屋的首批购房者，仅需4％的利率，只需要每月支付4,774美元，或其税前平均全职总收入的69％。
因此，相对而言，今天的房屋比1990年的价格大得多。较低的利率意味着为抵押贷款的服务费用比25年前更低，甚至50年前。
然而，那些较低的利率也意味着今天的首批购房者面临比父母或祖父母更大的危险。
利率风险
有关的：悉尼住房的负担能力实际上是三年前U2013然后将繁荣二十次：DIY Homes为住房负担能力充分提供了可能的解决方案：澳大利亚地区的住房负担能力危机？是的，这就是为什么利率风险是抵押贷款利率的小幅上升可能对房主的生活水平的潜在影响。这并不认为可能的利率方向，而是利率的1次利率的变化如何影响可变利率抵押所需的偿还。
当利率上升时，抵押贷款偿还。但是当利率较低时，还款的比例增加更高。例如，如果抵押贷款利率为1分，则将其另一个人的利率提高1分为借款人的利息成本。当利率较高时，利率增加1分的利率对其偿还影响较低。
如果我们从之前返回示例，1990年的第一家购房者的利率风险远低于2017年买方的利率风险。如果抵押贷款利率在1990年上涨1％，则还将仅增长5.7％至2,923美元。另一方面，对于2017年买方，利率增加1％，将使其偿还增加超过12％，每月为5,368美元。
这有可能在经济上摧毁第一家购房者，并且由于零售银行业对住宅房地产市场的高依赖，可能会造成一个系统性的金融危机。
利率风险与利率反比关系 - 当利率下降时，利率风险升高。因此，由于抵押贷款利率下降，利率风险稳步增加。鉴于我们目前记录了低利率，利率风险从未如此。
把它整合在一起
所有这一切都是利率的总体趋势。
1990年，抵押贷款利率在创纪录的历史记录中，因此我们的第一家购房者可以合理地预计未来几年减少偿还。他们也可以合理地预期，随着抵押贷款利率下降，对住房的需求将增加（其他一切平等），所以房价会产生积极的投资回报。
但是，我们2017年首次购房者正在购买时购买利率在纪录低点时。他们不能合理地期待利率将落下或偿还未来几年。房价不太可能随着前几代人的价格增加。
因此，虽然目前的第一代购房者发现房屋比父母更实惠，但它们面临大幅上升的利率风险和对投资回报的较差的展望。如果我们希望解决第一家购房者的担忧，我们应该研究这些问题，而不是利用基于歪曲的中位数的房屋负担能力措施。
除了在供应住房提供问题外，各国政府需要调查较长术语降低利率风险的方法。
悉尼大学副教授Jamie Alcock
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