在发布对国家租户调查的释放后，租赁住房的不安全和许多物业状况的不令人满意的条件正在接受许多应得的媒体关注。
但是，股票对不安全的反应，这揭示了 - 更长的定期协议 - 不是答案。现有法律保护失败的解决方案必须考虑到租赁市场的结构特征，包括租户的移动性。
通过选择，国家庇护所和国家租户组织协会委托的调查显示了租户普遍忧虑，不满和不公正的证据。根据受访者：
75％的人认为租赁物业的竞争是“凶悍”;
50％的人担心在租赁数据库中“黑名单”;
50％经历过某种形式的歧视;
30％住在需要非紧急维修的物业中，8％需要紧急维修;
11％经历了租金增加;和
10％在要求维修后报告愤怒的反应。
住宅租赁法律涵盖了许多问题。该租户并未成功行使，合法权利表明租用的更深层次的不安全问题。这个问题既是结构性和合法的。
小房东和移动租户
小房东主导了澳大利亚租赁部门：72％拥有单个财产。大多数（62％）进行净租金损失，因此他们很重要，他们可以在适合它们时切换出该部门。
澳大利亚住房和城市研究所（Ahuri）研究表明，21％的房东在前12个月内退出该部门。五年后，59％将退出。
当房东出口时，他们可能会卖给另一个房东或所有者占用者。较旧的研究表明，租赁住房转移到业主职业中是澳大利亚市场的重要特色。
这些动态导致租户的结构不安全。他们也意味着许多房东并不是在长期固定的术语中愿意捆绑他们的唯一资产。
尽管该部门的法律和结构性不安全，但租户的大多数均是出于自己的原因。
ABS住房移动和条件调查显示，租户通常非常移动：81％的房屋已经不到五年。租赁场所之间大约一半的举动为“个人原因”（包括家庭和就业原因）; 20％是获得更合适的住房;由于房东的终止通知，15％。
这种流动性表明，在大多数租户的利益进入长期固定条款以及它需要的租金责任。这更不用说与一个未知数量的小房东绑定的风险，并没有商业声誉来保护。
澳大利亚的住宅租赁法
澳大利亚的每个州和地区都有自己的住宿租赁法案。这些细节不同，但在大纲中广泛相似。所有提供租赁协议的标准术语，租金的流程增加和终端，以及相对较差的争议解决和驱逐程序。
至少在修理和维护方面，至少在纸上做一个体面的工作。一般而言，房东有义务确保租赁处所适合居住，并保持合理的维修状态。
这意味着租户即使处所不好的情况，即使他们支付相对较低的租金，也有权维修。塔斯马尼亚是一个例外：在那里，房东有义务在首次提供的条件下保持房地。
同样，每个州和地区都禁止地主干扰租户的安静享受房屋。大多数扩大这项权利，以保护租户的“合理的和平，舒适和隐私”。
这些是重要的保护，即使可能存在改进它们的范围 - 例如，通过为安全设备添加特定标准并确定特殊的法律缺陷，如塔斯马尼亚州。伟大的问题是，房东在没有理由的情况下给予终止通知的能力破坏了每个州和地区的现有保护。
没有地理由终止通知通过房东的终止，以出于错误的原因，例如报复和歧视。这意味着在修理和其他问题时，收到此类通知的前景挂在租户上。
那么，解决方案是什么？
租户的法律不安全可能以几种方式得到改善。
根据每个州和地区的当前法律，固定术语阻止房东终止没有理由，并在固定期限的持续期间在其他场地等地上销售或改变使用。它还防止了租户没有理由合法终止。
长期定期租赁协议的思想偶尔会在媒体中提出，并引起了新的南威尔士州和维多利亚州政府在居住租约法的审查中关注。这些政府都在考虑如何促进长期（五年）修正条款，包括改变其法律的其他方面 - 例如维修的保护。
但这种方法存在自己的问题。长期固定的术语对于房东和租户来说是笨拙的。试图让他们更有用也威胁其他有价值的法律保护。
澳大利亚租赁部门的目前的结构呼吁不同改革。
如果我们认为“安全”，我们可以将租户的移动性与他们的不安全感，如果我们认为“安全”，那么只是占据的合法权利。Ahuri研究人员构思了“安全占用”，以包括一个人制造房屋之家和行使住房自主权的能力。这包括在一个人的房屋内自信地进行维修的能力，或者保持宠物 - 并自由决定在其他地方做新的家。
这一概念朝着改善安全的更强大的改革议程。而不是漫长的修复条款，我们应该在没有地理终止的情况下废除。
律法应为终止提供一套全面的合理理由，通知期限和适当于每个地面的排除期。这适应我们现在的小房东，可以立即完成。
超过长期，我们应该设置房屋税和财务政策，以获得更加稳定的房东。这将是一个以更大的规模运作的人，具有保护的声誉，并且不太感兴趣地切换出部门而不是接收安全租户的稳定涓涓细流。
Chris Martin，研究员，住房政策和实践，UNSW
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