“金九银十”，龙头房企在广州推出的新盘多数与“三旧”改造有关。而今年下半年以来，对广州房地产行业来说，最鼓舞人心的亦是广州旧改配套政策终于落地。
9月，广州市正式印发的《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》和《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》等文件提出，通过完成城市更新三年实施计划、五年行动方案和十年改造规划项目，广州将在近三年对83个城中村实施改造，近五年将完成183个城中村改造。2030年，广州计划全面改造的城中村389条，涉及村域面积将达543平方公里，已标图建库面积227平方公里。通过改造，广州提出力争实现“村村通地铁、村村学位足、村村大师作”。
业内人士指出，广州新一轮的城市更新将彻底解决老城区公建配套不足、发展空间受限、城市职住比例失衡等问题，《实施意见》的发布，意味着广州城市更新工作将加速推进，向着高质量发展跨出了关键性一步，11个区也将迎来新一轮重大发展机遇。
南方日报记者冯善书
龙头房企加速布局城市更新业务
对老旧小区、城中村和旧厂房资源丰富，而新城建设用地指标逐年减少的广州来说，通过盘活存量土地来获得发展空间，几乎已经成为这座城市未来发展的唯一路径。
佳兆业集团发布的《2019-2020房地产行业白皮书》指出，中国房地产总市值已超过300万亿元，按每年2%的城市更新速率计算，城市更新迎来6万亿元级市场。随着总市值的不断增加以及存量转化率的持续提升，最终市场将迎来10万亿元的大赛道。
在南方产业智库HFI-60指数监测的60家上市房企里，绝大多数在几年前就已经涉及旧改项目。其中，八成以上的被监测企业近年也陆续布局在粤港澳大湾区的旧改项目。佳兆业、富力、雅居乐、花样年、奥园、越秀地产等房企，先后成立专门的城市更新集团来负责开展“三旧”改造项目，而恒大、碧桂园、万科、融创、保利、华润置地、龙光、时代等龙头企业也均在城市更新领域有重点布局。譬如富力，借助城市更新政策打开的风口，号称已经在城市更新项目转化上跑出了“加速度”。今年上半年，富力地产3个城市更新项目（建筑面积约129万平方米）转化为可售资源，货值约460亿元。目前，该公司已签约城市更新合作项目增加到80多个，规划总建筑面积超过7000万平方米，近期转化目标为900万平方米。其中，经济基本面支持强劲的一二线城市面积占比达到92%，粤港澳大湾区面积占比为54%，提前锁定“潜力赛道”。
中国恒大在今年中期业绩会上也透露，恒大自2016年开始布局大湾区至今，已成为大湾区土储最丰富的房企之一。其中，公司在大湾区的大部分项目是旧改项目，符合增量转向存量发展的要求。截至2020年6月底，恒大已拥有旧改项目104个。其中，在整个大湾区就占了67个。
广州旧改新政将重塑区域竞争格局
未来，旧改不仅将成为房企争夺生存资源的主要方式之一，同时也将为重塑城市区域竞争格局提供重大机遇。
按照广州的规划，新一轮城市更新为城市融合发展提供了新引擎，将促进新旧动能转换，唤醒老城市新活力，推动城市高质量发展。为实现产城融合职住平衡，广州已划定三个城市规划建设管理圈层，明确了不同圈层城市更新单元产业建设量（含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套）占总建设量的最低比例要求。具体是：将广州环城高速以内的区域共220平方公里划为第一圈层，产业建设量原则上最低占比为60%；将广州环城高速以外，东至天河-黄埔、番禺-黄埔区界，南至广明高速，西至广州-佛山市界，北至华南快速范围共397平方公里划为第二圈层，产业建设量原则上最低占比为40%；第一、第二圈层外的其他区域划为第三圈层，已经纳入重点功能片区按规划控制，其他产业建设量最低占比可由所在区结合片区产业发展规划自行制定指引。该指引是广州乃至全国首次针对城市更新提出产业建设量占总建设量的最低比例要求。
新一轮城市更新聚焦产城融合高质量发展，还将通过对存量用地改造，为城市导入优质产业、交通、医疗、教育资源，推动城市空间优化布局。在广州市卫健委、广州市教育局的统筹下，结合各区实际需求，进行教育与医疗资源的合理配比。最终将实现资源配比高出国家标准1.5倍，形成资源配置的“广州标准”！同时，还特别提出，广州未来全部实施改造的城中村，将实现1公里内通地铁的目标，使改造后的城中村居民们在15分钟内可抵达就近的地铁站。此外，广州还将积极引进知名建筑设计师参与城中村改造，将“村村大师作”作为城中村改造的品质保障，保留城市韵味、传承岭南文脉。
旧改项目带来大量潜在置业机会
实际上，通过一整套的城市更新政策“组合拳”，广州旧改给市场带来的巨大机遇早已来到眼前。
世茂海峡在广州海珠区打造的高端人居项目世茂天鹅湾，在今年国庆黄金周就取得了骄人的销售业绩。世茂天鹅湾在地理位置上不仅处在广州西翼CBD、紧靠广州西部交通枢纽，同时也是当前广州市海珠区正在重点打造的三大发展极之一的海珠创新湾的一部分。根据广州的发展规划，整个海珠创新湾西起洲头咀公园，东接琶洲地区东部，紧邻生物岛和大学城，滨水岸线20.5公里，与珠江前航道构成海珠滨水闭环。作为整个海珠创新岛“一区、一谷、一湾”战略重要组成部分，海珠创新湾的建设对把海珠岛打造成为服务粤港澳大湾区、辐射全球的创新产业引领区有着重要战略意义。通过海珠创新湾的开发建设，将有效整合后航道两岸三区创新资源对接，形成海珠滨水创新走廊的重要空间，打造集文化创意、都市旅游、人工智能、总部创新办公等产业于一体的服务经济价值提升带。坐拥大量优质滨水生态空间，让海珠创新湾成为广州最具发展潜力的区域。创新产业、交通及配套全面升级，让海珠创新湾站在城市发展的浪尖上，而世茂天鹅湾则矗立海珠创新湾之上，得到市场上高端人群的普遍认可。
再譬如，新世界·凯粤湾作为白鹅潭首发临江旗舰大盘，也在今年国庆获得市场高度关注。作为广州最知名的旧改板块之一，白鹅潭的更新建设在广州已经喊了十年。今年，随着白鹅潭沿江总部经济带规划和城市设计整合优化项目开始招标，广州对外正式明确将对标世界级中心商务区，塑造高品质城市空间，提升区域竞争力，利用这里优越的区域优势和深厚的文化底蕴打造西翼CBD，让这片区域重新迎来高光时刻。近期，连片更新改造、花园式滨水长廊、超高层金融中心、美术馆文学馆非遗展示中心三合一、大型三甲医院、快捷化道路等一系列重点项目的落地，则更让各界人士对白鹅潭的明天充满了信心和期待。文化学者冯玮瑜认为，白鹅潭是近代史上享誉全球的贸易中心，既是当年广州城内最有故事的地方，也是今天大湾区建设高度聚焦的文化重地。广州在城市更新过程中如此重视对文脉的保护，必能将白鹅潭打造成“新广州故事”的输出窗口，使之成为体现广州城市人文精神高度和衡量广州城市生活品质的标尺。
近期，受到市场高度关注的万科城市之光、万科金域悦府、富力南驰富颐华庭、黄埔中央城，都是直接从旧改地块中崛起的人居力作。随着一个个老旧城区、村庄逐步进入龙头房企的改造视野，种种迹象表明，旧改在提升城市竞争力的同时，也将为社会带来大量潜在的置业机会。
