顶账房作为房屋买卖市场上的一类特殊产品一直受到许多人关注，原因就是该类房屋较同地段同小区的商品房价格低很多，对于一套房动辄几十万甚至上百万的价款，价格低确实有着不小的诱惑力。这里笔者先讲一下市场上的顶账房的由来，开发商作为一个楼盘的投资方，作为建设单位，在楼盘的建设过程中会将工程发包给施工单位，现实中的施工单位往往不止一个，除主体工程以外，其余细小分类一般都会层层分包给若干个单位，施工单位在工程竣工验收后与开发商结算工程款时，开发商有时因为资金问题或者其他原因用房子来抵顶工程款，这些抵顶来的房屋就是顶账房。顶账房虽然便宜，但购买过程中存在一定风险。
一、购买顶账房的风险之一：开发商一房二卖。
如果您打算购买的是尚不能办理网签手续的顶账房，那需要格外谨慎，不能办理网签意味着开发商的证件还不全，何时能办下预售许可证还是个未知数，后续等待过程中，如果开发商在取得预售证后将房屋另售他人，则在先签订房屋买卖合同的买受人将无法取得房屋，只能通过诉讼程序要求开发商返还房款。下面通过一个案例为大家详细说明。
王某与李某于2016年签订《房屋买卖合同》，由王某购买李某在某新楼盘的一套房屋，该房屋是开发商为抵顶李某工程款的顶账房，李某与开发商签订有《商品房认购协议书》，协议书签订的时间是2015年，李某与王某约定待开发商取得预售许可证后由开发商直接为王某办理网签及房屋产权，后王某将全部房款交付给李某。该楼盘于2018年取得预售许可证，王某随即要求开发商办理网签，但开发商以各种理由拖延推诿，不予配合办理。双方协商无果后，王某于2020年将开发商诉至法院，要求其交付房屋并办理网签手续，法院在审理该案的过程中依职权对诉争房屋的权属信息进行了查询，结果显示标的房屋早已于2018年网签给了案外其他人，并办理了预告登记。王某认为开发商这一行为属于典型的一房二卖，对于一房二卖的情形，依据我国法律的规定，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，也即双倍返还房款的惩罚性赔偿。王某于是撤回第一次起诉，以解除合同并要求开发商支付双倍购房款为诉讼请求再次将开发商诉至法院，经过审理，法院最终支持了王某的部分诉讼请求，判决开发商返还王某原购房款。
本案中购房者遇到的问题是开发商一房二卖，实务中有些情形更为复杂，涉及到标的房屋抵顶多手之后又出卖。开发商之所以有机会将房屋另售他人，原因是未与第一个买受人签订商品房买卖合同即网签合同，因此，笔者在这里建议购房者如果考虑购买顶账房，最好还是选择能网签的楼盘或者能办理过户的房屋，如此一来，上述案例中的风险会大大降低。
此外，有读者可能会有疑问，为什么法律规定一房二卖中除了返还购房款，出卖人还应当另外赔偿一倍房款，但法院并没有判决双倍返还购房款，原因是购买顶账房的基础法律关系的认定实务中存在争议，有的法院不以商品房买卖合同关系来认定，而是认定为建设工程施工合同关系或其他法律关系，因而不认定为一房二卖。
二、购买顶账房的风险之二：容易遇到诉讼风险、查封风险或出卖前已设定了抵押。
市场上的一部分房屋由于土地性质及土地出让金等问题不能办理单独的个人产权，一个小区只有一个集体产权，这类房屋的所有权有的登记在村集体组织名下，有的登记在投资建设的开发商名下，这样一来，一但登记所有权人发生债权债务纠纷，进入诉讼程序后其名下的房产很容易被法院保全或查封。《物权法》规定，不动产物权的设立、变更或转让，经依法登记发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，法院在保全或查封时，通常只作形式审查，即将房产的登记所有权人视为所有权人。因此，当登记的村委会或开发商涉及经济纠纷，房屋将面临被查封或拍卖的风险。
购买该类顶账房的购房者面对上述问题时只能向查封的法院提起执行异议和执行异议之诉，通过诉讼程序确认所有权进而解除查封。2015年以后，国家出台了多部法律法规力求保护房屋的实际所有权人，只要购房者能够提供法院查封前已签订的合法有效的书面买卖合同、支付了全部或部分房价款，并且在查封前合法占有房屋的，法院通常都会确认购房者的实际所有权。这里建议广大购房者在房屋具备入住条件后应当及时办理入住手续，缴纳相关费用，如：物业费、水电费、装修押金等，并且将缴费票据留存完好，这些均为房屋真实交易及实际占有的证据。
综上，笔者简单讲述了几点购买顶账房的潜在风险，购买顶账房相对于从开发商处直接购买存在更多风险，购房者不能贪图便宜盲目购买，笔者还是建议选择能够办理网签或产权的房产。此外，房产买卖是大额交易，购房者在签订房屋买卖合同及支付房款时亦要格外谨慎，应当仔细阅读合同条款，提前规避风险。
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