40年产权的别墅是可以买的，因为40年产权的房子并不是小产权房也不是违章建筑，是可以正常购买的。而40年产权是指土地使用年限，即土地使用证上载明的40年。一般情况下40年产权为商业、旅游、娱乐用地，这类房屋住户的水电费将按照商业的标准，比普通居民用电用水价格要高。
一、40年产权与70年产权怎么区别
1、对应的房子不同：商用性质的房子所对应的土地使用年限为40年(部分50年);而土地使用年限70年的一般为住宅性质的房子。
2、税费、土地出让金不同：40年产权的商用房子所需要交纳的税费和土地出让金都比70年产权的住宅房子要高。
3、贷款购房方式不同：商用性质的房子在购买时不能使用公积金贷款，如果要贷款可以选择使用商业贷款，商业地贷款购房首付须为总价五成及以上，其商业贷款年限一般为10年;住宅性质的房子，可以选择公积金贷款或商业按揭。选择商业按揭的，一般首套房首付三成，贷款年限最长为30年，贷款利率为基准利率或更低。
4、水电、物业的收取标准不同：不同性质的房屋在水电以及物业的收费上会不同，40年产权的商用楼和70年产权的住宅楼有明显区别的，因住宅性质的房子必须要考虑到生活成本，所以住宅的水电费等费用是按照民用水电价格缴纳，而40年或50年产权房子的水电费等费用都是按照商用价格缴纳。商用标准要比民用标准高一些。
5、户口迁户有区别：房产为70年的住宅性房屋在办理迁户是基本上没有问题，但是40年产权限制的商用房屋则不可以办理迁户。如果有朋友买了40年商用性质的房屋，那么还可能会影响到以后自己的孩子上学的问题。而70年的民用住宅就不用太担心这些问题了。
6、房产套数认定不同：现在购房都会看是首套房还是二套房，一般二套房的税费要高于首套房，所以购房时会计算房子套数，不过如果是购买的40年产权房子是不计入套数的，购买了40年产权房后再次买70年产权的房子，可以认定为购买首套房。但如果有贷款记录，在一些城市，首付比例会提高，具体要看城市的具体规定。
