面对不断刷新的城市利好，不断拉大的城市框架，一场力度空前的旧城改造运动，在南宁轰轰烈烈的展开，剑指老城区。
去年10月底，南宁市政府印发《南宁市加快推进旧城区改造工作实施办法》(以下简称“《实施办法》”)，加快推进城市旧城区改造工作。该《实施办法》自2019年11月8日起施行，有效期至2024年11月7日。这意味着，5年内，旧改无疑成为南宁楼市重头戏，地位超然。
今年4月初，广西住建厅一则《关于下达2020年全区城镇老旧小区改造计划任务的通知》随之下达，通知称2020年，国家下达广西城镇老旧小区改造任务为1363个小区涉及居民16.7万户(套)楼房7726栋，总建筑面积1236.28 万平方米。其中南宁老旧小区的改造有240个。
土地市场方面，2020年计划供应13个旧改项目，合计760亩，出让主力集中在江南、西乡塘两大城区，包含水街旧改、南棉旧改等老城区重点改造项目，声势浩大，火力全开。
随着旧改的持续推进，老城区腾笼换鸟，换血升级，挪出来的大批商住用地，带来的不单是面貌升级，更是价值回归，进一步提升城市整体形象。
Part1
19个旧改项目将蝶变升级 3幅“巨无霸”占地超14350亩
2020年，作为南宁旧城改造初始元年，不仅旧改规模盛况空前，其操刀力度也绝无*仅有。
从数量来看，19个旧改项目几乎都处于待嫁闺中的状态，西乡塘占据大头，有10幅;江南区仅次之，有7幅;兴宁区和青秀区平分秋色，各有1幅，且均为行动派。东沟岭三五七组团旧改地块有部分已拆迁再建，大阪一区宿舍原居民已全部搬离，目前处于腾笼换鸟进行时。
此外，今年计划出让旧改项目有13幅，主要集中分布在江南五一路板块以及西乡塘北湖明秀和新阳龙腾两大板块。其中最先摆上土拍餐桌的是，率先出让的北湖北路35亩地块和北际南路20亩地块，买主毫无悬念，前者大概率是大唐世茂天悦二期，后者几乎拍板是宋都江韵朝阳三期扩容地块。
从规模来看，3幅“巨无霸”虎视眈眈，合计占地面积达14350亩，先后亮相声势浩大。
3月2日，《南宁火车站片区城市更新项目概念性规划》招标公告正式发布，以火车站为基点的周边片区进行站城一体化开发和城市旧城区“活力再造”，总占地面积达5000亩，第一幅“巨无霸”横空出世。
火车站旧改范围示意图
3月31日，《中尧路片区旧城区改建项目前期调查报告编制招标公告 》出炉，中尧路片区3750亩旧改范围确定，涉及改造户数2.1万户。
中尧路片区旧改大致范围
7月11日，华润签约五一路、水街旧改项目，总投资数百亿，其中五一路旧改规模更是高达5600亩，体量惊人。
五一路旧改大致范围
然而，如此声势浩大又力度空前的城市改造运动，总是不免令人隐隐担忧，蓝图很美，却不知道何时才能真正落实?
就单以水街旧改来说，早在2013年就划分至A1-A6等6个区块逐步进行，时间跨度有8年之久，率先出让的A4地块建造的邕江一品早已交付，可它一旁的水街中央城仍在期期艾艾施工中，扰民不说，战线拉得过长，消耗多余耐心。
更别说3幅“巨无霸”旧改地块，占地面积达14350亩，难度系数徒增，很多人即期待又犹疑，需要时间去释疑。
Part2
26盘旧改项目楼盘 你最pick谁?
近几年，南宁楼市涌现过的旧改项目楼盘，除兴宁大唐果、盛邦香颂、大嘉汇康悦等已清盘售罄之外，目前在售/待售旧改项目楼盘达26盘。
从楼盘布局来看，西乡塘区有10盘，遥遥领先于其他城区。此外，江南区、青秀区、兴宁区分别有7盘、5盘、4盘。
从入市与否来看，万丰岭上建安、隆源华府二期、振宁星光广场二期、水街中央城、中路雅苑5盘尚未开盘入市，其余均陆续上线。
从库存摸底来说，建发玺院雍玺、奥园瀚德棠悦府、华润置地万象华府、瀚林学府、云星城5盘楼盘库存岌岌可危，分分钟清盘售罄。
从容积率来看，容积率为3.0及以下的旧改项目楼盘数量少得可怜。一眼扫过去，也就龙光玖誉城、盛世金悦、大唐世茂天悦、融创九熙府二期锦园、云星城、云玺台6盘符合标准。
对于寸土寸金的老城区而言，旧改项目即使推倒重建改头换面，在空间的规划利用上也是极为苛刻，高容基本上算是通病。
从房价梯度来看，除青秀区及其他城区个别地铁、江景盘房价在1.3万/㎡以上之外，绝大多数旧改项目楼盘定价普遍在1.1-1.2万/㎡之间，处于南宁房价平均水平。
此时此刻，地铁、江景等“加分项”体现的淋漓尽致，以西乡塘洋浦星、瀚林学府为例，正宗1号线地铁盘，就是要比旁的贵几千。再来看看，同为江南核心板块的华润置地西园悦府和奥园瀚德棠悦府，楼盘定位均偏高端，前者有江景有地铁，后者近地铁，一项资源一档定价。而这些附加值，购房者非常心甘情愿为其买单。
写在最后：
2020年，无疑是南宁老城区旧改爆发之年。
三街两巷二期开工建设，南宁交易市场、南铁1500亩旧改苗头渐起，虽还未见批复文件，但按照以往“先传言后证实”的规律，相信不久的将来能听到捷报。
如今，南宁旧城改造项目已遍地开花，吹响嘹亮的进攻号角。相较于亟待醇熟的新城区而言，老城区烟火气十足，居住氛围浓厚，生活配套丰富齐全。待升级换血之后，新颜初上价值回归，对一些偏爱老城区的购房者，无疑更有吸引力!
活力值长期不足的老城区，现在终于要崛起!对此，你有什么想法?欢迎留言讨论!
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