租赁市场可以很好地指示在哪里购买和不购买的地方。
当房地产经纪人想迎接下一个房地产浪潮时，所有的目光都集中在中位数价格和拍卖清算率上。但是，精明的投资者还应密切关注租金空缺，以预测房地产的未来。
Propertyology的最新研究已经确定了首府城市和主要区域位置，不断变化的租赁市场就像水晶球一样，几乎可以预测未来房地产市场的表现，无论好坏。
Propertyologys研究负责人西蒙•普莱斯利（Simon Pressley）表示，空置率超过3％通常被认为是“平衡”的市场。
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对于精明的投资者来说，有很多不错的选择，如果您知道在哪里找的话。图片：Lyndon Mechielsen /澳大利亚
他说：“当空置率上升到百分之三以上时，租金就会开始减少，因为供不应求。房地产价格通常会随之而来。”
相反，当空置率降至百分之二以下时，租金通常开始上涨。这项指标也是房地产市场内压力形成的隐喻。
他补充说，尽管有很多方法可以使人们对房地产在不久的将来的表现有所了解，但租赁市场状况始终是一个很好的指标。
租金上涨的地方
澳大利亚近年来表现最佳的霍巴特（Hobart）的空置率一直很紧张，而目前的空缺率仅为0.6％，这绝非偶然。
普莱斯利先生说，过去两年霍巴特典型房屋的每周租金已经上涨了约100澳元。
霍巴特（Hobart）创造了本世纪任何澳大利亚城市中最大的经济复苏。它的劳动力市场已经扩大，州际移民一直很强劲，并且还有许多令人兴奋的项目即将来临。霍巴茨建筑业无法跟上住房的额外需求。
霍巴特是澳大利亚表现最好的租赁市场。
他还指出，Airbnb以及租赁库存从传统的长期租赁池向短期租赁池的转移增加了塔西首都的租金压力。
同时，根据这项研究，堪培拉的租赁市场在过去一年中一直是澳大利亚第二强的市场。
普雷斯利说：“堪培拉斯的经济得益于强大的旅游业以及专业服务工作和国际学生的增加。”
“虽然堪培拉的租金需求可能仍会保持强劲，但新的供应，尤其是公寓库存，可能会减轻租金压力。”
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租金无处可去
布里斯班的租金十年来一直疲软，普莱斯利将经济不景气，住房存量过剩以及对住宅房地产的投资少归咎于此。
他解释说：“最近，布里斯班房屋建筑面积减少，加上内部移民增加，这是悉尼和墨尔本住房负担能力压力的副产品，使布里斯班房屋租赁市场重回平衡状态。”
他说：“布里斯班的房地产供应水平现在支持一个漫长的房地产增长周期，但是，如果不首先创造出有意义的私营部门创造就业机会，就不会出现显着的价格增长。”
在过去的四到五年中，墨尔本的租赁市场一直处于平衡状态，普莱斯利表示，不太可能在不久的将来看到增长。
墨尔本的平衡租赁市场在不久的将来不太可能增长。
“墨尔本的空置率目前稳定在百分之二左右，但是供应过剩（尤其是公寓）和负担能力的压力导致墨尔本（和悉尼）房地产市场低迷，今天仍然具有相关性，”普莱斯利先生说。
“因此，当心那些希望能够持续反弹到墨尔本房地产市场的思想家。”
分析发现，在过去十年中，阿德莱德经济低迷，人口增长缓慢，这意味着租金需求几乎没有增长。
经济疲软阻碍了阿德莱德的发展。
普莱斯利先生说，新的住房供应量一直很低，但是租金或房地产价格不太可能急于增加。
“该市的空置率稳定在较低的百分之一，从而给租金带来了一定压力。但是，阿德莱德目前的房地产市场基本面是布里斯班的抄本-就业增长是触发增长周期所需的缺失环节。”
租金向后退的地方
由于住房建设创纪录，加上大量额外投资物业冲击了租金池，悉尼的租金价格增长最近有所放缓。
悉尼的空置率现在处于历史最高水平，租金正在下降。Propertyology预测，悉尼将有大量的新物业，主要是公寓，仍在悉尼的建设管道中，并且越来越多的悉尼人选择移民到澳大利亚其他地区，因此，悉尼的租赁市场将在一段时间内保持疲软。
普雷斯利先生补充说，珀斯在同一条船上。
“珀斯的十年趋势线凸显了澳大利亚第四大城市的高峰和低谷，在过去的四年中，每年的州际迁移造成大量人口流失，导致租金需求减少和租金下降。”
“虽然珀斯的住宅房地产空置率仍然相对较高，但在过去两年中却显着下降。”
对于高端房产，房地产学研究发现，达尔文的房地产价格上一次上涨是在2012年。
“（北领地）经济持续疲软，最终导致年度净人口流失以及澳大利亚最高的住宅房地产空置率。租金仍在下降，尽管下降速度有所缓解。
根据Propertyologys Simon Pressley的说法，达尔文的租金斗争将继续。图片：已提供
区域租金上涨的地方
尽管房地产投资人倾向于关注大城市市场的动向，但普雷斯利先生表示，投资者可能希望利用该国其他地区的机会。
他说，凯恩斯，麦凯和班达伯格是昆士兰州区域性市场的例子，空置率低于大多数省会城市，而莫兰巴的租金现在却在飞涨。
“在新南威尔士州，卧龙岗的租赁市场，例如纽卡斯尔和麦夸里港，正在疲软，而达博和中西部的大部分地区已经相当紧张。Armidale，Wagga Wagga，Griffith和其他地区的租金压力可能会进一步加剧。”
新南威尔士州中西部，奥兰治（Orange）等城镇的租金现在已经紧张了一段时间。
“吉朗和巴拉瑞特几年来一直是维多利亚地区房地产市场的强势力量，但是最近租赁市场的放松只是一个例子，表明它们各自的增长周期已经达到顶峰，”普莱斯利先生说。
然后他绕了一圈，回到塔斯马尼亚岛。
他说：“朗森顿在过去的12个月中一直是澳大利亚最强劲的房地产市场之一，但是从租赁市场和房地产价格的角度来看，伯尼和德文波特的压力也很大。”
“在我看来，塔斯马尼亚房地产通常仍然是任何房地产投资者所能承受的最大冲击。”
