在对公寓楼的需求迟缓之后，它很少奇迹多单位住房业急切地盯着可能的新住宅产品：“建立到租”。
事实上，最新的PS表明，2018年，2018年的公寓楼宇施工开始于36％。但是这个小人物的住房类型是多少，解决了我们的住房问题？
建立租金不会是澳大利亚住房过高的压力的银弹解决方案，但它确实有可能在几个重要的公共政策目标上勾选框。这些包括加宽住房普遍性，增强的建立标准，以及更好的管理，更安全的私人租赁住房。
但是为了实现，澳大利亚的税收需要调整。
什么是“建立到租”？
这是指专门用于租用的公寓楼，通常以市场价格为单位，并以单一的所有权作为长期创收资产。
持久所有者可能是，例如，保险公司，澳大利亚超级基金，外国主权财富基金，私募股权公司或建筑开发商。
虽然在澳大利亚新的新建筑，但在许多其他国家都很常见。根据其北美名称，“多家庭住房”，格式自1992年以来一直在美国创造了630多万公寓。在英国，自2012年以来，建设租金部门导致了68,000个单位建造或正在建设。
在内部悉尼和墨尔本，已经开始或完成了建立到租金计划的散射。他们可能被证明是一个新的澳大利亚住宅物业部门的先驱 - 但这远未得到保证。
在澳大利亚，我们的私人租赁市场几乎完全由小规模的Mum-and-Dad投资者拥有，因此这种住房主要来自典型的澳大利亚房地产的新偏离。
潜在的好处
涉及长期所有者调试整个建筑物的租赁开发模式创造了比标准的“建立销售”公寓开发方法更高，更持久的质量促进激励。
重要的是，建立租金是一个长期投资，迎合租金需求，这往往稳步增长。
这意味着该模型在很大程度上免于造成的住房需求的变化，这是由通常短时间视野和传统在我们市场中传统占主导地位的主要投机本能。
因此，在充分的潜力，这一新的住房产品可以将一个有价值的反周期部件引入着臭名昭着的挥发性的住宅建筑行业，帮助抵消损坏的繁荣和萧条。换句话说，建立租金可以在澳大利亚房地产市场中创造稳定。
如何建立租金可以包含经济适用房
乐观地，有些人声称的租金也可以为许多在我们现有的私募租赁市场做出艰难的人来提供“经济适用房”修复。
但这只能借助主要的政府资助或规划优惠。
理想情况下，低于低收入或中等收入的租金的住房将主要包括在主要的市场利率建立到租金方案中。实际上，一个主要的建筑业球员最近提倡这是一个标准期望。
那么在这种情况下，如何提供经济适用房？
要了解出来，我们的分析比较了在非营利性社区住房提供者下开展营利公司开发经济型住房的成本。
由于这种非营利性格式，以及与之相处的税收优势，事实上，社区住房提供商实际上可以以明显较低的成本构建经济适用的租赁住房，而不是其营利性同行。因此需要减少补贴。
尽管如此，某些形式的政府帮助将是必不可少的，以实现经济适用的住房元素。从政府的角度来看，这种情况的最无痛的方式是通过将联邦或国有的重建地点分配到折扣率的社区住房提供商。
鼓励，最近被新指定的联邦住房迈克尔·苏卡尔倡导了这一战略。
例如，政府拥有的网站的指定可以被考虑在悉尼中央到埃塞尔湾等大型城市更新项目中。完成后，它可以实现广泛的浊音需求，其中30％的发展应该是经济的住房。
平整播放领域
我们的建模表明，在当前条件下，即使是市场速率建设项目也几乎不可行 - 至少在悉尼。
澳大利亚城市住房市场的可开发土地的膨胀价格是一个重要的贡献制约因素。但我们的研究还确定了一系列劣势建立的政府税收设置，与妈妈和爸爸投资者和传统的建筑物销售开发商相比。
去除不利的土地税和GST治疗可以显着提高租金的可行性。
从住房政策的角度来看，联邦政府还有一个案例，重新考虑其最近的“扣缴税”决定，这些决定在租赁物业的租赁物业的基于海外的机构投资不如商业财产的投资。
由于此类全球资金可能导致建立新的澳大利亚建立资产类别，因此重新审视预扣税变化可能是在澳大利亚建立租赁现实的重要一步。
无论如何，建立租金对澳大利亚经济适用房不足的租金没有简单的解决方案。
但即使作为市场利率产品，它也可以实现几个重要的公共政策目标。在实践中可能这样做是在考虑行业税和监管改革时正确地衡量的东西。
Hal Pawson，副主任 - 城市期货 - 城市政策与战略，城市期货研究中心，住房政策和实践，UNSW
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