吃在东河，玩在昆区，住在青山。
前言
青山区位于包头市中部、大青山南麓及土默川平原西北部，东南与九原区相邻，南与稀土开发区接壤，西与昆都仑区相连，北与固阳县毗邻，东北与石拐区为邻。总人口52.17万（包头市统计局2019年公布），人口总量位列全市第三。行政区域面积280平方公里，全区辖8个街道、2个镇，54个社区、21个行政村。全区拥有50多处游园广场和景观节点，形成了15分钟到达的休闲娱乐、健身活动圈。全区的路网体系、通行能力和道路绿化、节点绿化、街坊小区、园区厂矿的绿化水平都比较高，绿化覆盖率达43%，人均公共绿地面积达到19.7平方米。从整体建筑水平、区域规划、道路布局、绿色覆盖来看，青山区是包头比较突出的宜居城区。（部分信息摘自青山政府官网）
《生态之城》--张世瑜作品
01区位前瞻
青山区是典型的工业区，全区拥有各类工业企业580家，工业从业人员6万多人。青山区是典型的金融区，汇聚金融保险机构达到55家，占到全市总量的90%以上。再看2019年青山区经济表现：
一、2019年，全区地区生产总值同比增长7%，高于同期全市平均水平1个百分点。增速居全市第一。
二、2019年，全区规模以上工业增加值增速为13.9%，高于同期全市平均水平2.7个百分点。高于上年同期增速1.8个百分点。增速居市五区第一。
三、2019年，全区固定资产投资同比增长3.5%，高于同期全市平均水平1.5个百分点，与上年同期持平。增速居市五区第四。
四、2019年，全区社会消费品零售总额实现440.61亿元，同比增长4.5%，高于同期全市平均水平0.2个百分点。总量、增速均居全市第二。
五、2019年，全区城镇常住居民人均可支配收入实现53753元，同比增长6.2%。总量位居全市第二，增速居市五区第四。（上述数据来自包头市统计局2019年对外公报）
《包头夜景》--王相军作品
从数据看，青山区有着强劲的经济支撑。未来，青山区致力打造全国中西部地区先进装备制造业基地和自治区创业创新（孵化）基地，建设全国智慧城区、包头现代商务核心城区和全民共享的高品质城区。十四五规划即将开始，青山区在包头发展征途上扮演着重要角色，区政府会不遗余力发展经济的同时，强化宜居城区的优势。
02新房综述
青山区是包头城镇化程度最高的两个区之一，已经超过96%，人口密度达1863人/平方公里（2019年数据），青山区2020年的房地产新开项目不多，「向北发展向大青山挺进已经是挤压荒地的必然趋势。」根据大侠的粗略统计，2020年青山区新建主要商品房「新开盘3个，具有预售许可证4个」，两个即将开盘，总建筑面积89.3万平米，总套数6753套。3个项目集中在110国道北沿线，2个在青山路沿线，供应均价8698元/平米「因地段差异大，价格分歧也较大」。大侠一共盘点五个项目。
03交通方面
「与项目相关的主干道形成“两横三纵”的路网」 两横：从北至南，富力熙悦居、恒大学府、青山枫景受益于新修的110国道，东西向连接昆北和九原、东河区直至东兴，一路畅通，而且市政府已经于12月10号将110国道城区段变为城市道路，四道沙河收费站停止收费，极大方便了该区域居民出行，也疏通了该区域的发展；梧桐府、万科公园5号紧贴青山路，位于路南，出门左拐直通昆区，右拐直通九原、东河。三纵：由西至东，富力熙悦居、恒大学府沿110国道左转可以上民族东路，直达钢铁大街；梧桐府出门向南上富强路，经娜琳、九星、正翔商圈，直达钢铁大街；青山枫景、万科公园5号出门向东右转即可上建华路，直达建设路，九原商圈。
从万科公园5号测算，自驾到包头站和机场约22分钟，从梧桐府测算，到包头站约32分钟，到机场约41分钟，从110国道北测算（取恒大学府、富力熙悦居、青山枫景中间点）到包头站约36分钟，到机场约42分钟，恒大学府步行5分钟至青山客运站，富力熙悦居步行12分钟至青山客运站。区域内现有公交线路：11路、20路、23路、24路、25路、26路、27路、30路、33路、47路、53路、61路公交车。
04配套方面
幼儿园：银海国际双语幼儿园、普林斯顿森林幼儿园、蓝天民族幼儿园、二0二幼儿园、包头市赫尔辛基幼儿园、七彩阳光幼儿园、北重阳光幼儿园
学校：北重一中恒大分校、北重六小恒大分校、北重六小、北重实验小学、北重四小、北重一中、包五中、内蒙古机电技师学院等、四十二中、三十六中、一机五小、202-小学-初中-高中、北重六小教育联盟三星校区
综合商场：娜琳商圈、沃尔玛商圈、青山王府井、青山万达、印象城
医院：北重医院、包头市第四医院、内蒙古科技大学包头医学院第二附属医院、包头肿瘤医院、亿民医院、包头市北方医院、内蒙古一机医院、包头九原区医院、包头二0二医院
银行：农村商业银行、包头南郊联社、中国银行、工商银行、兴业银行等
公园：奥林匹克公园、青山中央公园、乌素图公园、万科代建城市公园、北方兵器城、锦林公园购物：二0二农贸市场
邮局：乌苏图邮电局、乌苏图61支局、中国邮政（六十一邮政支局）
05楼盘分析
<数据对比>
梧桐府与恒大学府尚未开盘，是预计价格，以实际价格为准。
从表中可以看出，1.青山区新建商品房带装修房已经是主流产品，不同开发商提供的装修标准不同，在包头第一批大规模带装修房交付前，需要购房者“睁大眼睛”考察，“烂笔头记录”对比，“按住合同”约定，“十二分细心”验收；2.房价呈现：近学区→市区→市区边缘，由高到低三级；3.请注意：实际买房时，看中的房可能会跟参考价格有较大差异。
<楼盘点评>
万科公园5号<400-818-0066 转 022454>
优势：1>高配两馆一园：毗邻3674亩奥森公园+包头羽毛球馆和游泳馆；2>项目配套11万方的城市级购物中心--印象城；3>户型方正、3居和4居南北双通透、向阳大宽面；3>连续十年排名全国第一的万科物业不可不提；4>项目地处文化路东端，属于成熟片区，人气不是问题；5>其他详情可参考大侠的专题文章：万科公园5号
不足：1>容积率较高；2>开盘超过半年，可选好房源不多；3>周边优质学校较少。
富力熙悦居<400-818-0066 转 002086>
优势：1>同区位内在售新房带装修房总价有优势；2>容积率相对较低，总住户较少，生活空间相对从容些；3>熙悦居采用宽厅设计，起居室相当阔绰：140㎡户型，客厅宽面达6.3米，118㎡户型的客厅宽面也超过6米，宽面与进深比舒适，视野奢侈;4>客厅阳台配有上下水，可以放置洗衣机，洗完直接晾晒，且不影响观景（客厅宽）；5>社区内自建2400㎡幼儿园。
不足：1>周边配套不足：饭店、超市、医院太少；2>区域内有其他楼盘代建小学和中学，在入学安排上要优先代建楼盘业主；3>外立面还是很"富力"，容易识别却很乏味。4>项目地处110国道以北，距离市中心较远。
一期是图中北面9栋楼
恒大学府<400-818-0066 转 016648>
预计12月20日开盘，以实际为准。
优势：1>社区环境有优势，恒大三板斧：2600㎡人工湖、带游泳池的会所、10万平米欧陆园林；2>恒大学府的9A品牌装修交付标准，采用抽拉式水龙头、智能指纹锁、智能马桶等，浴室五金件直采一线品牌Roca乐家；3>学府升级为“智慧社区”，从外围到社区，再到楼宇和室内，从人到车，全方位智能配置，智能化是恒大作为标配系统打造的，后端供应链强大；4>自持金碧物业全国物业十强、国家一级资质、24h管家式服务，为业主提供“1分钟录入、5分钟派单、30分钟开工维修”最后满意度由业主评价的标准化学府体系；5>自建4000㎡幼儿园，代建北重一中、北重六小（恒大分校），网签学府的业主孩子即可入学，全周期学校环伺是学府最强的护城河。
不足：1>交房要等到2024年，漫长的等待；2>代建学校也要等到2024年才能投入使用；3>同区域内，价格没有优势；4>项目地处110国道以北，距离市中心较远，周边基本生活配套有待完善。
梧桐府<400-818-0066 转 069928>
预计12月20日开盘，以实际为准。
优势：1>与包头市重点中学北重一中（原二机一中）仅一墙之隔，距重点小学北重六小仅150米；2>周边基本配套比较成熟，餐饮、学校、医院、公园都有，距离娜琳商圈不到1公里，日常生活方便；3>目前，周边可供应的唯一商品房（等商品房预售许可证下来再跟置业顾问确认）；4>与周边老旧有学区的房比起来，户型、社区环境、居住舒适度优势很大；5>目前与京东合作，认筹有礼包
不足：1>2023年交房，漫长的等待；2>预计开盘价格在13500元/㎡左右（均价），带装修房可能上探至15000元/㎡，价格接近周边有学区的房的市场价上限了，最小户型总价也达百万了，等开盘再确认价格；3>是不是有学区的房，要跟置业顾问、青山区教育局问询清楚。
青山枫景<400-818-0066 转 001368>
优势：1>定位环保生态社区，每户阳面配有太阳能电池板，客厅阳台配套40升水箱，热水可供洗浴、洗衣、厨房使用，环保节能省钱；2>周边基本生活配套共享202厂的学校、菜市场、医院、餐饮等；3>110国道北边距离新都市区核心区最近的项目，周边可以共享到万科、中冶等大盘带来的人流量、商业配套；4>物业费锁定在2元/㎡以下（目前对外公布是1.6元/㎡），区域内新商品房低价，希望能保证基本服务；
不足：1>项目地处110国道以北，距离繁华带较远，距离大型商圈较远；2>与竞品对比品牌、设计、软硬件配置，价格没优势；3>项目缺乏亮点。
<购房建议>
1.恒大、富力的智能化硬件已经成为标配，社区智能化将更普及；
2.2022年包头带装修的房大批交付是个考验点，在买房前多花时间研究不吃亏；
3.青山新建商品房已经没有洋房产品了，特别是8层以下的，未来是稀缺货；
4.一楼带院的项目也没有了，拥有的请珍惜；
5.110国道以北的新房门槛不低，真心希望有更多价廉物美的经济适用房供应，为低收入购房者提供机会；
6.青山区还有一些新建商品房尾房（2019年开盘的），可以去楼盘网淘一淘，比如正翔国际、万郡大都城、万科中央公园、奥林禾苑……；
7.呼吁包头2020房地产集中展示交易活动期间的住房公积金优惠政策延长期限，比如贷款额度提升，比如取消第一次贷款提贷限制，比如降低二次贷首付比例，比如取消贷款间隔时间限制……（原期限截至2020年12月31日）；
8.国道以北是靠投资拉动，靠政策”催熟“，有规划，有动作，但毕竟不是”天然发育“，真正成熟需要加以时日；
9.同类新房，国道以北与区中心有1000-2000元/㎡价差，经济实力决定居住位置，无他。
附言：
1.上述评论仅代表慕容大侠个人观点；
2.大侠做过专题的楼盘不代表更好；
3.关于交房时间一定要落实到合同里；
4.所有提及楼盘，大侠亲临现场考察；
5.带装修盘，收房时带上专业的人验收；
6.上述房评价值在于：给买房者一个可参考的视角，降低购房成本与风险；
7.每个盘都有这样、那样的问题，大侠做不到100%具体阐述；
8.房评仅限于外在可见因素，至于房屋质量，物业服务可能存在的问题，只有住了才知道；
9.盘点客观真实，无充值。
