近期，江南旧改提速，多个新盘也纷纷亮相抢占市场。
随着华润江南公园项目的揭牌，区域楼市竞争白热化，不少新盘加快速度，争相亮相。
位于江南万达旁的奥园瀚德棠悦府项目，一期产品早已售罄。二期项目10月14日刚刚拍下地块，如今户型、价格均以透露，动作迅速。
奥园瀚德棠悦府二期占地64.04亩，总共由9栋楼组成，首期推出83-142㎡的户型，毛坯销售，参考均价13000元/㎡。
但从项目的地段看，地铁2号线、江南万达广场在旁，配套都是高含金量的，这个价格相当合理。
但和区域楼盘对比，周边有超2万、3万+的豪宅的江景盘，但是不少楼盘毛坯均价9800-12000元/㎡。所以奥园瀚德棠悦府13000元/㎡这个价格又似乎有点小贵。
那到底值不值得买呢？
Part1
“地铁+商业”高配组合，价几许？
从南宁的地图上看，奥园瀚德棠悦府所处的位置，靠近朝阳广场市中心，直线距离3.1公里，地铁2号线直达，仅10分钟左右。
这里靠近江南主干道—星光大道，是江南含金量十足的地段，江南万达广场、淡村市场、江南梦之岛、百益上河城等等江南的地标甚至是南宁的人气王，都汇聚在这里。
加上已经开通的地铁2号线，可以和1号线、3号线、4号线等无缝对接，便利性不言而喻。
而江南万达广场，可以说是4座万达广场里人流量之王，这里汇聚了购物、休闲、娱乐等配套于一体。
奥园瀚德棠悦府是综合体旁的项目，价值可比肩综合体住宅，所以也相当于是综合体之上，并且这个综合体的价值凸显。
奥园瀚德棠悦府周边配套
必须指出的是，目前江南区多个板块，房价最高的，就是棠悦府所在的星光-白沙商圈，除了房价2万+的华润置地西园悦府、凯旋一号外，这个板块二手房主力价格12000-13000元/㎡，是房价较高的板块。
目前江南区在售的普通住宅，主力房价9800-13000元/㎡。不同项目会根据区位地段、品牌等有所差异。
白沙星光板块房价对比图（克而瑞数据）
万达华府二手房成交均价14000+（贝壳数据）
盛邦领地二手房成交均价13270元/㎡（贝壳数据）
所以，从区位地段、板块一二手房价水平综合分析，奥园瀚德棠悦府二期13000元/㎡的定价，处于合理价位。
基于目前的新房，在产品设计、园林规划、物业服务等软硬件方面都比之前的小区有所升级，居住体验也会相应的改善，从这个角度考虑，新房价格如果略高于二手房，也是合理的。
另外有一个数据需要特别关注，当前该板块的商品房库存量超过20万㎡，加上后期阳光城、华润等新盘上市，供应量加大，销量承压在所难免。
Part2
两房至四房，力求舒适但难免中庸？
奥园瀚德棠悦府是旧改项目。资料显示，该项目总占地230亩。
已经开发售罄的一期，占地16.2亩，拿地时间是2019年7月16日，南宁奥园瀚林置业有限公司以总价1.44亿元摘得，地块楼面价3349元/㎡。
一期由2栋高层住宅和1栋70年产权公寓组成，一共是500户。高层住宅户型有70-95㎡、95-110㎡、110-125㎡。公寓为loft，主打30㎡和小量70㎡的户型为主。
二期地块占地64.04亩，2020年10月14日广西奥瀚房地产开发有限公司以总价6.2亿元拿地，楼面价为3577元/㎡。
从目前项目释放的信息看，奥园瀚德棠悦府二期由9栋楼组成，首期推出建面约83-142㎡城芯美宅，毛坯交付，参考均价13000元/㎡。
我们来看看户型图。
众所周知，现在市场上有很多高赠送的户型，比如70多平就能做三房，90平左右做四房，很多楼盘都出现“同等面积多得一间房”的效果。
所以，在户型设计这块，奥园瀚德棠悦府就显得中规中矩。
82-83㎡做两房，103-105㎡做三房，122-125㎡做四房；143㎡做四房，90㎡的面积段是缺位的。
所以，偏向刚需的两房、三房户型，面积都比同类户型大。
棠悦府的81-83㎡，仅做两房设计。
两房户型，共有3种，但布局一致，只是面积上略微有差。C户型最好，其次是D户型。
两房的户型，客厅开间都做到了3.6米，主卧开间3.2米、3.3米，进深3.5-3.6米。主卧与客厅共享阳台，采光面较大。
次卧面积则相对较小，特别是E户型81㎡的次卧，仅为2.7*2.9米，约7.83㎡，窗户位置让整个房间的布局受到了限制。
而且两房分布的楼栋及朝向朝向并不理想，E户型是有朝西的。
相比市面上75平左右可以做三房，棠悦府80多平仅能做两房，而且次卧的舒适度也并没有得到很好保障，相较之下竞争力一般。
奥园瀚德棠悦府81㎡两房户型图
南宁某楼盘79㎡可做三房
棠悦府三房户型有103㎡、105㎡两个面积，格局大同小异，均是朝南。
客厅开间3.6米，南向阳台开间约6米。主卧带飘窗，但飘窗都较小。
主卧门与主卫门相对，这是设计上的缺陷。
对比市面上100多平的户型图，奥园瀚德棠悦府的户型设计稍显中庸。
奥园瀚德棠悦府103㎡三房户型图
南宁某盘103㎡三房可做到横厅设计，南北双对流阳台
棠悦府122-125㎡的四房，均为朝北设计。
125㎡的L户型，是四房户型里比较优质的，朝南设计。南向阳台开间7米，进深2.3米（一般是1.5米，优质的可以做到2.1米），可见阳台是很大的。
北向的生活阳台，连接客厅，开间也做到了3米。与南向景观阳台形成南北对流，整体的通风采光效果更好。
主卧以及两间次卧的长宽都超3米，舒适度更好，而且北向的次卧是全飘窗，卧室的空间感更大。
遗憾的是，这个户型房源量少，仅分布在5#楼的一角，大约30套左右。
122㎡的四房，是朝北的。整体的布局与125㎡相差无几，餐厅开间小一些，客厅、阳台开间小一些。
奥园瀚德棠悦府125㎡户型图
143㎡的四房户型，是横厅设计，双厅面积约33㎡，连接7.2米大阳台，进深也做到了2.3米，采光面大，通透感更强。
这个户型也可改成5房。那么北向的四个房间，都是带飘窗的，主卧也是带飘窗的，这样还能保证房间的舒适性，实用性更强。
主卧开间4.8米，面积约20㎡，后期的改造空间非常大。
奥园瀚德棠悦府143㎡户型图
整体而言，奥园瀚德棠悦府的户型，中规中矩，在赠送率上，确实无法与一些神户型媲美，好在都是标准的两房、三房、四房设计，方正格局保障。
Part3
瑕不掩瑜
谨慎定价或可出手？
奥园瀚德棠悦府位于江南核心区，周边商业配套尤为突出（江南万达广场、江南梦之岛、淡村市场等），更是地铁盘（距离地铁2号线亭洪路站仅300米左右）。
此外，已经招标的文骅小学，规模为48班，就在奥园瀚德棠悦府的旁边。
如此看来，奥园瀚德棠悦府是集铁、学、商于一体的楼盘，在区域中的竞争力比较凸显。后期是否能具有更大的升值潜力，在于学校的名气。
如果说不足的话，一是户型稍微有点中庸；二是容积率为4，稍高一些。整体而言，可以说瑕不掩瑜。
相较其他铁商凸显的项目而言，如果奥园瀚德棠悦府二期毛坯13000元/㎡，小编认为这个定价也相对合理，感兴趣的老铁不妨前往查看。
