建造更多的住房本来是应对我们过热的房地产市场的重要手段，但效果却不如预期-这是一个重要原因。
在过去的几年中，悉尼一直经历着有史以来最大的住房建设热潮，从2016年开始的五年内，预计将建造20万套房屋。
自2012年以来，该城市的房价已上涨了70％，原本可以帮助满足这个城市的需求。墨尔本的房价上涨了50％之后，也经历了类似的繁荣。
但是新南威尔士州议会对土地释放和住房供应的询问被告知，大规模的建设项目对该州的价格影响很小。
据《每日电讯报》报道，新南威尔士州住房局首席政策官亚当·法拉尔（Adam Farrar）表示，调查还不够。
“我们已经在新南威尔士州看到了创纪录的住房交付，但还没有对负担能力产生任何影响。”
尽管法拉尔先生承认“您不会立即转动泰坦尼克号”，但他表示，他希望会看到更多的影响。
上周CoreLogic发布的数据显示，悉尼的房价自2012年以来首次下跌，到2月的一年中下跌了0.5％。
但悉尼的房价中位数仍为880743美元。
格拉顿（Grattan）研究所本周发布的一份报告抨击了过去20年中“疏忽大意”的政府，因为它们采取了简单的选择并造成了住房混乱。
它说，霍华德政府1999年的资本利得税变动鼓励了房地产投资并推高了价格，但尤其损害了低收入者，因为这些投资中有很大一部分投向了本来可以购买的便宜住房。
它把真正的住房改革政治描述为“有毒的”，并警告说，低收入的年轻家庭在购房时受到的打击最大。
“这不好。研究所的首席执行官约翰·戴利（John Daley）告诉AAP，如果不采取任何措施，住房的前景将得到总结。
现在，一个普通家庭要花大约9到10年的时间才能在典型住宅上存钱，而1990年代初期大约是6年。
现在需要大约九至十年来节省房屋押金。
澳大利亚人还将他们的更多收入用于住房，特别是低收入者。
新南威尔士州州长格拉迪斯·贝雷吉克利安（Gladys Berejiklian）表示，她的政府印花税减让对使人们进入房地产市场产生了积极影响。
她说：“我们知道挑战仍然存在，但作为政府，我们已制定的政策取得了令人鼓舞的成果。”
但是戴利先生说，您不能通过给人们更多的钱来增加供应。
他说：“您可以通过释放计划来增加供应。”
这就是为什么价格没有下降的原因。
建筑无法维持
尽管正在进行大量的建设，但每天也有很多新移民抵达悉尼。
格拉坦研究所的报告指出：“如今，创纪录的住房建设水平是满足由快速移民推动的创纪录人口增长水平的最低要求”。
住房的增长还不足以弥补前几年建造的新房屋不足而造成的房屋短缺。
报告称：“从2005年到2014年的十年中，即使人口增长高得多，每年的住房建设水平仍低于或低于过去25年的平均水平。”
除非各州准备改革其计划系统，否则格拉坦研究所建议联邦政府考虑减少澳大利亚的移民人数。
报告说：“如果对未来人口增长的预测是正确的，那么未来的建筑率将需要比目前更高。”
目前，到2036年，悉尼人口预计将增加170万人。
报告说：“即使是今天悉尼创纪录的房屋建造率，也刚刚超过墨尔本，但仍达不到州政府战略计划所预期的容纳人口增长的水平。”
新南威尔士州政府最新的城市计划，即大悉尼地区计划草案建议，在2016年至2036年之间，至少需要增加725,000座住房，以满足不断增长的人口需求。
根据新南威尔士州财政部的一份2016年《代际报告》估计，新南威尔士州仍有10万套住房供不应求。
格拉顿研究所（Grattan Institute）建议，在10年内每年额外建造50,000套房屋可能会有所作为，这将使澳大利亚的房价比原先的价格降低5％至20％。
尽管在埃德蒙森公园（Edmondson Park）建造了新公寓，但悉尼的房价仍然很高。
它的灵巧失误
建造更多房屋的障碍之一是让现有居民站在一边。大多数人不希望在隔壁建造新的开发项目，破坏视线，遮盖房屋或增加交通量。
Grattan报告指出：“在成熟的中郊区，大多数人已经拥有了自己的房屋。”
“他们中的大多数人不喜欢他们所在社区的新发展-NIMBY综合症。因此，悉尼的大多数人都认为，主要应在现有悉尼边界之外安置更多的人口。”
但是，正如伯纳德·基恩（Bernard Keane）在《克里奇》中所论证的那样，中高收入者已经有效地“武器化”了童军主义，以防止在关键的“中环”城市建造更多的住房。
基恩写道：“这是一场阶级战争，其中高收入和中等收入的人使用了歪曲的税制和童贞主义来致富，却以低收入者和年轻人为代价。”
澳大利亚的税收和福利制度也不利于老年人缩小规模，这无济于事。
反对拟议的新发展的抗议活动，例如沃里伍德的抗议活动，已停止建造更多房屋。
我们可以做什么？
尽管面临挑战，但格拉顿（Grattan）研究所的报告称，增加住房供应将对可负担性产生最大影响，即使这需要时间。
但它认为，联邦政府可以通过减少需求来立即改善住房负担能力。
“它应该将资本收益税优惠减至25％；取消负资产；报告建议，并将自有住房纳入“年龄养老金”资产测试。
除非州政府准备改革其计划系统，否则它认为联邦政府也应考虑减少澳大利亚的移民人数。
但是，它认为，如果各州不准备改变其计划系统，这将是万不得已的方法，这也不是首选。
对于Age Pension，该报告建议更改资产测试，以包括高于一定价值（例如，500,000美元）的房屋，同时提高不会将退休金减少到相同水平的资产的价值。适用于非房主的级别。
格拉顿（Garttan）首席执行官约翰·戴利（John Daley）表示，限制负资产负债率和降低资本利得税在短期内将有所帮助，但几乎不会像使住房供应正确一样多。
戴利说：“如果摆脱资本利得税和负资产负债，您可能会有钱贿赂各州。”
该报告还指出，它不支持为改善负担能力而采取的其他措施，包括鼓励人们迁往该地区，对首次购房者进一步征收印花税或其他优惠，不针对低收入家庭的股权计划或鼓励经济发展的财政激励措施。老年人缩小。
财政部长斯科特·莫里森（Scott Morrison）猛烈抨击了格拉顿（Garttan）的报告，称其承认工党对负资产负债率的攻击，而资本利得税不过是“抢税”。
但是工党反击，称不处理住房负担能力存在严重后果，与特恩布尔政府的“已完成任务”态度相去甚远。
同时，前总理托尼·阿伯特（Tony Abbott）再次呼吁削减移民人数。
雅培说：“我认为，在联邦一级，我们能做的最好的事情是减少移民率，不是永远减少，而是一定要等到基础设施，住房开始陷入困境之后再进行。”
有关：澳大利亚的移民人数过多吗？
但是住房工业协会常务董事谢恩·古德温警告说，如果人口不增长，房屋将无法建造。
古德温在一份声明中说：“澳大利亚人口增长的主要动力是移民。”
要改善住房负担能力，住房供应就必须跟上移民的步伐。斯蒂芬·库珀
我们需要改变
Grattan Institute认为必须解决住房负担能力问题，并说澳大利亚的高房价迫使人们租用更长的时间，这通常不那么安全，并且使人们无法利用房主的税收和福利待遇。
报告指出：“房价上涨加剧了不平等现象。”
“由于房价上涨，房主的财富急剧增加。
“年轻人和低收入者错过了买房的机会。越来越多地获得房屋所有权取决于父母的财富。
“较高的家庭债务水平也可能加剧未来的经济冲击，因为债务较高的人更有可能削减支出。”
报告还指出，住房成本上涨也阻碍了人们的实际收入增长。
“自2003-04年以来，最低20％的家庭的收入增加了约27％。但是，由于住房成本的增长快于收入，因此，扣除住房成本后的实际收入同期仅增长了约16％。”
“收入最低的20％的房主和房客都在住房上花费更多。住房成本上涨对高收入者的影响较小。”
