总理报告定调房地产因城施策去库存

2016-03-08 10:02 来源:凤凰房产 编辑:中房商协 阅读()

人民大会堂北门,一段铺着红地毯的百米通道,是每年“两会”期间的“部长通道”。

这里是最新、最权威声音的重要出口之一。全球媒体每年守候于此,希望从只言片语的部长回应中获得重要信息。不同于往年,今年“部长通道”有了明显变化,从过去堵部长、拉部长,如今已转变成部长们“我要说”。

在列席3月5日开幕的十二届全国人大四次会议前,数位部委负责人站到通道的话筒前,主动答疑,有问必答。住房和城乡建设部(下称“住建部”)部长陈政高是最受关注的部长之一,在他答疑时,许多与会代表也驻足细听。

陈政高接到的,是关于一线城市房价上涨问题。今年春节前后,国内一线城市房地产市场进入高烧模式,开发商及房东坐地涨价现象屡见不鲜。

“住建部高度关注近期一线城市房价变化,正与北上广深四城市密切沟通联系。”陈政高表示。

3月5日,国务院总理李克强在《政府工作报告》中为今年发展定下基调。在全面建成小康社会决胜阶段的开局之年,推进结构性改革的攻坚之年,对政策最为敏感的房地产行业,更希望从寥寥数字的地产政策表态中看出2016年的房地产市场端倪。

在“建立租购并举的住房制度”“因城施策化解房地产库存”“推进新型城镇化建设”“提高棚改货币化比例”“完善税费、信贷政策”“全面实施营改增”等一连串房地产政策关键词背后,政府如何因势利导达成房地产“平稳健康”和“保障安居”目标?开发商嗅到了哪些转型或多元化发展的机会?购房者下一步该观望还是出手?

解读从人民大会堂传来的权威声音,正是解答一切疑惑的开端。

时代周报记者了解到,深圳、上海等一线城市政府相关部门正在调研、研讨房地产市场形势,并储备相关政策,住建部甚至已按天监控各城市的房价。

部长喊话“稳一线”

部长纷纷发话,政府密集调研,暗含未来一线城市房地产市场政策继续收紧信号。

陈政高透露,当前,北上广深城市稳定房价的措施有五项:一是实行严格的限购政策,同时实行严格的差别化税收和信贷政策;二是增加土地供应面积,及时披露相关信息;三是增加中小户型供应数量,搞好保障性房屋供应建设;四是打击各种交易当中的违法违规行为;五是正确引导舆论,稳定预期和市场。

3月6日,中央政治局委员、上海市委书记韩正的发言,恰好呼应了陈政高的观点。当天,上海代表团开放团组审议并回答中外记者提问。

“房地产市场在各城市之间差距很大,从上海来看,最近一段时间,出现非理性过热的市场情绪抬高了房价,这对房地产市场健康发展不利。”韩正指出,住房是特殊的商品,必须调控,但调控必须通过科学的、符合市场规律的手段。

“上海作为人口超过2400万的特大城市,解决住房问题要建立健全两个体系,即市场体系和保障体系。”韩正称,上海将继续坚持以居住为主、市民为主和普通商品房为主的原则。而保障性住房体系将坚持多策并举,保障中低收入家庭、困难家庭的基本住房需求。对一些违法违规扰乱房地产市场的行为要依法严肃惩处。

同策咨询研究中心总监张宏伟向时代周报记者透露,据其亲身经历,深圳、上海等一线城市政府相关部门正在调研、研讨房地产市场形势,并储备相关政策,以防止房价过快上涨与市场过热,抑制投资、投机性需求的蔓延。时代周报记者更从消息人士处了解到,住建部现在已按天监控各城市的房价。

张宏伟判断,未来一个月内,一线城市房地产市场政策收紧的可能性较大。

“一线城市将继续严格执行限购政策,不排除深圳等城市提高限购政策的执行门槛,首套和二套房首付比例有可能会提升,而收窄去年‘3·30’政策的执行也是大概率事件。”张宏伟对时代周报记者分析称,上海房产税有可能会进一步推进,其他一线城市房产税可以扩围执行。

据时代周报记者了解,目前,上海已经重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案,防止高端楼盘过热带动楼市过快上涨。与此同时,上海也已明确提出增加中小套型土地配比与供应。

房地产市场极强的区域性属性,使得地方房地产政策从“限购”到“调低首付”同时存在。

3月5日上午,国务院总理李克强作2016年《政府工作报告》,除了支持刚性和改善性住房需求之外,还有“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策”的表述,这意味着,除了今年年初已经推出的降首付、降契税等房地产利好政策外,一线以外的城市,在税收、信贷政策上仍然存在调整空间。申万宏源首席宏观分析师李慧勇表示,报告中提及要合理消费,这是一个鼓励改善性需求的积极信号。

陈政高坦言,推出各种调控措施后,他对今年的房地产健康平稳发展充满信心。

“农民进城”双赢目标

陈政高用“分化严重”来形容当前的房地产市场形势。

陈政高指出,去年商品房销售企稳回升,到年底销售面积和销售额分别增长6.5%和14.4%,今年前两个月仍保持了这个态势;但同时,一线、二线、三线、四线城市间分化日趋严重。此外,国内商品房待售面积太大,去库存任务重,达到7.18亿平方米。

去库存,是今年房地产的重头戏。本次《政府工作报告》再次着墨“去库存”,并首次提出“因城施策化解库存”。

早在去年年底,“去库存”已被提升至前所未有的高度。在去年12月中央经济工作会议部署的2016年五大任务中,“去库存”是其中关键词之一。

“要密切关注房地产库存中的两大难点。”全国政协委员、上海社科院研究院、博导张泓铭接受时代周报记者采访时说,一是商办地产;二是三、四线城市库存。

这项任务被迅速分解并下达给各省、市。百度搜索“地方去库存”,会有340万个相关结果跳入你眼中。据时代周报记者不完全统计,春节前后,已有超过130个城市出台去库存新政,从供给和需求侧双向调控,其中取消“限外”和鼓励“农民进城买房”均是亮点。

在去年12月的中共中央政治局会议上,“鼓励农民进城买房”被正式提出,要通过农民工市民化来扩大有效住房需求。

国家发改委2016年国民经济和社会发展计划草案中也指出:“推进以满足新市民住房需求为主的住房制度改革,合理降低交易成本,鼓励农民工在中小城市购房,落实好首次购房优惠政策。”

“三个一亿人”(即到2020年,要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化)的新市民,会成为住房制度改革的主体。2016年《政府工作报告》指出,“十三五”期间,要深入推进新型城镇化,实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户,完成约1亿人居住的棚户区和城中村改造,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。到2020年,常住人口城镇化率达到60%、户籍人口城镇化率达到45%。

这一目标实现过程中,新市民的住房需求成为购房的生力军。截至2015年底,我国常住人口城镇化率刚刚到56.1%,户籍人口城镇化率只有37.9%。

“让更多在城镇居住和就业的农民能够在城镇落户,支持他们购买或者租用住房。”3月5日,《政府工作报告》起草组负责人、国务院研究室副主任黄守宏解读报告有关情况时称,这是走推进新型城镇化和化解房地产库存双赢的路子。

据时代周报记者了解,此前安徽、四川和河南等省早已对“农民进城买房”开始试点,给予进城购房农民以税费、补贴等多方面的优惠政策。其中,河南为鼓励各市县将政策落实到位,还计划连续三年安排3亿元资金用于鼓励政策落实较好的市县,一时间各市县争先恐后落实细则。

目前,山西、山东、甘肃等省已明确出台政策鼓励引导农民进城购房。如山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策。

这对于三四线城市库存去化或有短时的刺激作用。值得注意的是,三四线城市,经济薄弱、就业岗位不足,农民工进城配套政策未跟进等问题如不解决,依赖农民进城购房来缓解库存问题效果将非常有限,且也难以持续。

落实农民工进城买房政策,全面的根本性、制度性举措或将加快出台。《政府工作报告》提到,深入推进新型城镇化,今年重点抓好三项工作,如深化户籍制度改革,放宽城镇落户条件,建立健全“人地钱”挂钩政策;扩大新型城镇化综合试点范围,提高居住证含金量;发展中西部地区中小城市和小城镇,容纳更多的农民工就近就业创业等。

“从根入手,引进产业,增加就业,配套政策落实才是鼓励农民进城的长久之策,才是使农民工成为楼市需求新增长点的对症之方,”新城控股高级副总裁欧阳捷对时代周报记者说,未来五年,去库存的关键攻坚战要打好。对于房地产行业而言,这将是政策最好、最后的机遇期。

“去库存总体压力在积极释放,政策有效性值得肯定。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报记者说,今年3-6月份,各地会密集出台地方版本的去库存细化政策,不排除一些低首付的购房政策出现。

“货币化”棚改托起安居梦

600万套棚改房托起的中国安居梦,是2016年政府民生工程的一大焦点。

《政府工作报告》中,“推进城镇保障性安居工程建设”和“房地产市场平稳健康发展”是天平两端的并进要求。

时间指针拉回至2011年,我国保障房建设“井喷”时代来临。一幅前所未有的保障房政策画卷,在“十二五”规划中展开—2011-2015年,我国要建设3600万套保障房,全国保障性住房覆盖面要从当时的7%左右提升到20%。

这一任务已经超额完成。《政府工作报告》指出,过去五年,保障房建设 4013万套,上亿群众喜迁新居,“2015年,在财力紧张情况下,保障民生力度继续加大。保障房基本建成772万套,棚户区住房改造开工601万套,农村危房改造432万户。”

与往年不同的是,保障房开工建设指标没有写进今年的《政府工作报告》,报告中仅强调要提高棚改货币化安置比例。

“这预示着今年各地会减少保障性住房供地量,并通过货币化安置为市场输送更多购房需求。”亚豪机构市场总监郭毅对时代周报记者说,一减一增,对于去库存来说是重大利好。

在过去一年多时间,国内住房保障体系展开了多种市场化运作探索。如收购商品房用作保障房,福州、四川、安徽等七省市已进行试点,他们不仅收购企业的一手商品房,还收购市民手中的存量商品房用作保障。今年,甘肃、福建、青海、河南等省份依旧采取打通商品房和保障房通道形式,回购为主。

“从去年部分三四线城市去库存的手段中来看,货币安置化收效快,负面影响少。”克而瑞地产分析师谢杨春对时代周报记者称,一方面,这不像回购商品房做保障房那样容易寻租,另一方面,货币补贴更能带动购房需求。

据时代周报记者了解,货币化安置手法在各地方政府响应者甚众,力度也较大,货币化安置比例最低的也达到50%,如安徽等省份;最高的可以达到80%-100%,如河北、江西等省份。多个省市还对接受货币化安置的家庭给予额外的补贴,补贴力度甚至可高达住房价值的30%。

以此计算,今年棚改安置房货币化比例将达到300万套,假设每套房按照60平方米的空间计算,将能够消化近2亿万平方米的库存商品房。

此外,公租房货币化也是今年公租房政策关注的重点。去年年底,住建部会议提出“实现公租房货币化,通过市场筹集房源,政府给予租金补贴”,在更好发挥社会保障的同时,将有效推动商品房源去化。

在当前保障住房体系货币化分配占比越来越多的背景下,各地可以通过购买方式,把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房,转为公共租赁住房。

中国指数研究院分析指出,公租房扩围,保障对象范围扩大到非户籍,将带来大批对公租房源的需求。中国房产信息集团研究中心研究员杨科伟认为,政府在租赁土地出让制度和税费费率和征收方式上可能会有新的政策出台,鼓励房企盘活存量。

总理报告关键词解读

中国企业研究院首席研究员

李锦:

不等,不靠,不依赖,利于快速推进

国企瘦身健体,是一个重要新提法。长肉而不是脂肪,长力气不是长块头。这里用健体而不是强体,很有意味,表明结构调整是重点,健康的增长结构。这对于供给侧结构改革的解放思想是一个有力的推动。

地方自主权很重要。现在,在顶层设计依赖症后,陷入试点依赖症。地方自主权是一种解脱,可以不等,不靠,不依赖,利于快速推进。

人大国家发展与战略研究院

副院长伍聪:

将有一批互联网金融企业熬不过冬天

规范既是途径,又是目的。规范是互联网金融发展的工具,也是互联网金融发展的目标。去年的野蛮式发展不是目标。只有通过规范的管理和建设,才能实现长远、有效率的规范增长。

规范是必经阶段。互联网金融发展有三个阶段,一是爆发的增长,如去年前年;二是收敛的增长,就是规范前提下的收缩;三是稳定的增长,正式进入科学的发展轨道。所以目前的规范是必经的第二个阶段。

规范的过程是制度完善、行业竞合的过程,可以预见,今年将有一批互联网金融企业进入寒冬,甚至熬不过冬天。

中央财经大学城市管理系副教授王伟:新型城镇化中的增量与存量

有一组数字要关注:到2020年常住人口城镇化率达到60%,户籍人口城镇化率达到45%,常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率差距变为15%。而国家新型城镇化规划(2014-2020)中2012年常住人口城镇化率为52.6%、户籍人口城镇化率为35.3%,两者差距17.3%—在户籍人口城镇化率增长速度高于常住人口城镇化增长速度约2.3%,意味着解决新增城镇化人口落户问题的同时,还需解决2.3%(约2800万)存量转移人口落户的历史问题。对已面临城市病困扰和公共财政吃紧等问题的城市政府来说,如何解决好“增量与存量人口的有序管理与服务”,兼顾“发展效率与红利的共享公平”将是一大挑战。

从行动看,有几点值得关注。

首先是“人地钱”挂钩政策,会是解决长期以来土地城镇化的根本钥匙,而随着国家新型城镇化试点的开展会有一些地方经验推广,但如何建立全国性的制度性框架仍将拭目以待。

其次,居住证会成为更重要的公共政策工具,相关的制度设计会成为焦点,而“居住证”与“户口”的二元并存,如何平衡将是一大难点。

再者,住房市场目标进一步清晰,棚改户、中产人群与外来人口成为三大主力,但面对去库存压力,再建实物保障房,实际上是给市场加压,不如盘活存量资源。如何利用货币化安置和金融创新打通保障房与商品房之间的通道,实现住房存量资源的优化配置将是一个政策潜在信号。

最后,关于城市规划和管理,多规合一会成为重要要求和工作,与此同时城市环境营造更加注重公共化、生态化、智能化,是对城镇硬件的进一步升级。在优化区域格局中,除了四大板块,还有“五区”需要尤为关注,即资源型地区、革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地区,这五区是当前发展的短板,五区能否振兴关系到2020年全面实现小康的战略目标。

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