鼓励农民工购房:破解住房“二元化”

2015-12-22 09:19 来源:凤凰房产 编辑:中房商协 阅读()

中共中央政治局于12月14日召开会议,会议提出:要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。

“房地产去库存”和“农民工市民化”两大政策热门词,第一次被放在了一起。中国宏观经济政策、城市化进程,在目前这个时间节点上完成了“会师”。

针对当前房地产市场的发展现状,决策层认为,首要在于通过扩大增量的住房消费以化解存量的过剩供给,以避免房地产的“堰塞湖”对经济社会发展可能带来的风险隐患。

增量的住房消费需求主要来自于“新市民”群体。这个群体的需求非常庞大,在近期主要体现为中央所提出的要解决“三个1亿人”的问题,即促进1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。

新市民有住房消费需求,许多中小城市有相当规模的商品住房库存。如果这些需求与供给能有效对接,不仅能化解房地产库存,避免潜在风险,而且能改善新市民群体的居住条件。但在现有的住房制度框架中,这些需求与供给之间难以有效对接。

目前,城镇住房制度改革只涉及拥有城镇户口的人群。无论是住房保障,还是住房补贴,甚至购房资格,都主要面向城镇户籍人口。新市民群体要进城落户,困难重重;要享受基本公共服务更是难上加难。因而出现了城镇住房新的“二元分化”,即本地人口和外来人口存在不平衡。

通过近两三年的分析和研判,决策层认为当前迫切需要通过住房制度改革,使新市民的需求与市场供给相衔接。这种认识经历了一个过程,直到在这次《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》中,才相对清晰地表达出下一步的改革思路。

该《建议》,是近几年来首次在中央文件中正式提出要“深化住房制度改革”,也是首次将住房问题的论述摆在城乡协调发展的内容之中,而且非常具体地提出了一些实施举措,比如“财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制”、“城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制”等。随后,决策层就更加清晰地提出“要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场”。

可见,住房制度改革的目的不是仅限于化解房地产库存,而是要以化解库存为切入点,通过满足新市民的需求推动整个住房制度的改革,特别是要打破城乡分割和城镇住房“二元分化”的现状,从而真正建立起统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。

2014年调查数据表明,在务工地自购房的农民工占1%。这个比例如此之低,主要隐含两个问题:一是买不起房,二是对定居城市信心不足。农民工是个流动性很强的群体,一方面在不同城市之间流动,另一方面在城市和家乡之间流动。要想让他们在某个城市购房,必须解除他们的后顾之忧。

一者,家乡的承包土地与宅基地怎么办?应允许他们还能继续拥有,或规定一定持有期限;二者,要解决农民工买房的融资问题。全国城市镇居民购房六成以上都会贷款。农民工总体收入水平低,要想他们购房,政府就需进行制度设计,比如将公积金政策覆盖到农民工。另外,还要允许他们出售宅基地、农村房屋,或者允许他们以宅基地、农地作为押抵物进行贷款购房。

“房地产去库存”和“农民工市民化”两大政策的“会师”,是中国房地产、城市化进入发展“高原期”后的必然选择,以破解住房“二元化”,化解城乡“二元化”。

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