陈宝存:2014年石家庄房价涨15% 商业地产转型升级

2014-01-16 10:50 来源:长城网 编辑:Avril 阅读()

亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存

2013年,石家庄房地产市场一路“高歌猛进”,商品房供应量显著上扬,开发企业积极入市,消费者购房意愿强烈,仅1-11月商品房成交量就达到441万平方米,成交额298.46亿元。

在经历了2013年的“高歌猛进”之后,消费者和开发企业都会关注,2014年石家庄房地产市场将会如何表现。日前,亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存接受搜狐焦点网独家专访,就2013年石家庄房地产市场的发展进行解读,对2014年的石家庄房地产市场进行了展望。

市场继续稳步上扬

1月10日,中国不动产研究中心河北分中心和搜狐焦点石家庄站联合发布《2013-2014石家庄房地产市场分析报告》(以下简称分析报告)。分析报告中披露,2013年1-11月石家庄商品房投资和开工面积大幅上涨,涨幅分别达到79.44%和111.71%,累计开工面积超过1000万平方米。1-11月商品房累计供应533.32万平方米,成交441.87万平方米,同比分别上升14.18%和32.77%。

从数据来看,2013年石家庄房地产市场供需两旺,市场稳步上扬。对此,陈宝存认为,市场稳步上扬是过去几年石家庄房地产市场的一大特点,这一特点在未来几年也将一直保持下去。陈宝存说,2008年,石家庄商品房一年成交面积大概是170万平方米,这几年一直一路上涨,一直到2013年的400多万平方米,未来几年这一势头还将继续保持下去。

陈宝存分析,在“三年大变样”政策的推动下,石家庄在旧城改造方面投入力度非常大,房地产项目纷纷入市。供应量增大之后,市场的消费需求也被激发出来,尤其是改善型需求越来越旺盛,逐渐成为支撑市场发展的主要力量。

石家庄房地产市场最具发展机会

分析报告中披露,2013年石家庄消费者的购房理念更加务实,在价格、户型合适的情况下,48%的消费者会选择出手购房。同时,2013年石家庄开发企业销售情况较好,近90%的开发企业在2014年的有入市计划,近80%的企业有拿地计划。

陈宝存认为,供需两端的积极心态,为2014年市场的良好表现打下了基础。他分析,虽然石家庄大量城中村改造项目启动,看起来土地供应量较大,但实际上城中村改造往往周期产、问题多,导致市场上的有效供地并不多。而开发企业对市场最为敏感,有效供应地不多,但是需求又旺盛,开发企业肯定要积极入市。

陈宝存认为,三四线城市的房地产市场是最具有发展机会的。随着特大城市划定发展边界和土地改革,房企在一二线城市拿地越来越困难。而三四线城市的房地产市场起步较晚,未来再发展十年,空间还很大。在这样一个背景下,一二线城市的购房需求会外溢到三四线城市。“你在北京落户困难,就得返乡买房,不买你的财富很快就会贬值,也许你一年就白干了。所以石家庄这样最典型的三线城市在未来是最具有发展机会的。”陈宝存说。

商业地产需要转型升级

2013年,石家庄商业地产表现抢眼。分析报告披露的数据显示,2013年1-11月石家庄商业营业用房累计成交3164套,31.83万平方米,同比分别增长37.02%和34.82%。办公楼成交4763套、38.22万平方米,同比分别增长53.79%和23.93%。

下半年,商业地产频频上演排队抢房的情景,世界湾[最新消息 价格 户型 点评]、塔坛国际商贸城、石家庄国际贸易城[最新消息 价格 户型 点评]、恒信五金汽配城等商业项目开盘,均销售火爆。塔坛国际商贸城开盘推出600套房源去化83%,恒信五金汽配城开盘一小时成交200套。

但是,在销售火爆的同时,商业地产也面临过剩的风险。分析报告披露,2013年石家庄商业经营性商品房供求比为4.39:1,已出现供需失衡。商业营业用房理论库存上升64.98%,完全消化完需要106.4个月。

对此陈宝存认为,商业地产供需失衡,将会是石家庄商业地产转型升级的机会。商业业态目前有两种模式,一种是散售,一种自持经营。SOHO中国[简介 最新动态]采取的就是散售模式,万达[简介 最新动态]采取的是自持经营,事实证明,万达这种商业地产模式是成功的。目前,石家庄的商业业态大多还处于非常低端的散售阶段,用做住宅的思路,开发商业,追求尽快出售回笼资金。在供需失衡的压力下,石家庄商业地产将会向自持经营方向转型,完成从低端到高端的升级。

2014年房价继续上涨15%左右

陈宝存一向看涨石家庄房价。在2013年石家庄房地产市场一路向好的情况下,他认为2014年石家庄房价将上涨10%-15%。

近日,石家庄市住房局发布2013年石家庄房地产市场分析,石家庄商品住宅均价6317元/平方米,同比上涨1.5%,石家庄完成全年房价调控目标。陈宝存认为,从官方发布的数据来看,商品房均价变化不大,但这个数据是不可信的,对市场不具有指导意义,2013年石家庄的房价上涨明显。

陈宝存认为,2014年的房价肯定继续上涨,是稳步上涨还是出现大涨要看市场发展。他说,市场需求还在不断增加,开发商看好三线城市。而且石家庄的基准地价提升之后,市场并没有将其消化完,2014年房价肯定要继续消化基准地价的上涨。

他分析,2014年新的土地政策会继续酝酿起草,但难以出台。在新政策出台之前,土地价格是较低的,新政策出台之后土地价格会上涨。2013年石家庄房地产市场整顿,结果之一就是土地市场走向规范的招拍挂,让所有的企业公平的拿地。2014年房企拿地意愿强烈,如果出现较多竞价,或者有全国性的大房企进驻,石家庄的楼面价还要涨。 

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