当代置业业绩会:下半年按计划推货 争取好地段并购机会

2015-08-26 13:37 来源:凤凰房产 编辑:中房商协 阅读()

观点地产网 “今年上半年的营业收入方面还是比较好,但还不是最好。”8月25日在当代置业2015香港中期业绩会上,副总裁兼CFO王强如是评价公司上半年业绩表现。

在董事长张雷看来,“不是最好”主要是因为公司全年交房安排偏重于下半年,而随着上海及北京项目的入市,“将会拉高全年合约销售额,预计全年去化率维持在60%的水平”。

按年初计划,当代置业全年销售货值是183亿元,上半年已推出了91亿,各个项目平均去化是48%;下半年其将推出的货值水平维持不变,“全年还是按183亿的计划走”。

从各个营业收入确认的区域来看,上述19亿的营业收入主要集中在湖南、山西、北京及江西四个地方。而在上半年43亿的合约销售中,最主要的贡献自于北京、上海和湖北地区,湖南也占15%。

“整体看,我们的合约销售分布区域渐渐平均,不会受一两个区域的影响,这预示着我们未来营业收入的确认更加有保障。”王强表示。

拿地方面,2015年初至今,当代置业共收购3块土地,分别位于上海、苏州及西安,总代价分别为17.35亿、4.5亿及1020万元,总建筑面积分别为92,400平方米、55,000平方米及330,000平方米。

其中,西安地块是当代置业通过兼并收购的方式获取的地块,“这也是我们获取土地方式的多元化尝试,以争取各个城市现在好地段存量地兼并收购的机会”。

对于该地块未来的投入及入市情况,张雷在业绩会现场对观点地产新媒体等媒体表示,该项目原股东已销售7万平方米,预计今年下半年可继续形成销售,“我们的普通借款是2亿元,希望销售和开发贷方式将双方股东的投入尽快周转出来”。

作为首席财务官,王强更多聚焦在公司的业绩及财务数据上,而执行董事兼总裁张鹏的侧重点则是当代置业下一个十五年的方向。

业绩会上,张鹏总结了当代置业今年上半年几大发展特点,其中的关键词包括“拿好地”“金融创新”“孵化平台”“绿色建筑”等。

在产品的打造上,当代置业有一个“里程碑执行方案”,叫做六个月开工,八个月开盘,一次性推出来去化66%。张鹏指出,为了能够更快,公司将产品线细分为刚需、改善和终极置业,“万国城产品线是给终极置业客户提供的,毛利水平较高;上品阁作为改善型的产品线,毛利适中”。

而对于当代置业在这个十五年中的表现,张鹏给出的总结是,“如果说我们做了很多事,其实我们也就做了一件事,就是为客户提供绿色而节能的舒适住宅,也就是蓝绿相间。”

其中,绿色是当代置业区别于其他地产商的差异化和竞争力,这个是企业的标签。而在接下来,当代的发展将围绕这个建筑及建筑所组成的社区,把地产开发和后期服务结合。

张鹏表示,“绿色、全龄、系统、健康”的社区将构成当代置业今年乃至于未来拿地、销售的重要利器。“正基于此,我们认为今年完成既定的目标110亿,乃至于未来几年的高速发展完全没有问题。”

以下为当代置业(中国)有限公司2015年度中期业绩发布会现场问答实录:

现场提问:上半年公司现金流情况如何?还有没有未付的土地款?还有没有信托贷款和信托成本是多少?

张雷:截至去年底我们的现金余额为39.4亿元,全年计划回款75亿元,贷款净流入10亿元。其中计划土地支出35.2亿元,建安支出26.2亿元,销售管理费用4.9亿元,财务费用4.8亿元,税费9亿元。原计划派发1亿元红利,全年期末预计有43亿余额。

而今年上半年的实际情况是,合约销售现金额32.5亿,银行贷款净流入4.1亿,土地支出21亿,建安支出14.8亿,销售和管理费用2.3亿,财务费用3.45亿,税费5.1亿,红利没有,而截至6月30号期末余额是29.4亿。

另外,上半年没有未付的土地款,有一笔明年3月份到期的1.15亿元信托贷款,成本是11.5%。

现场提问:还没入账的合约销售额是多少?销售毛利率水平情况如何?未来两年能否维持?

张雷:我们现在的合约回款率是75%,达43亿元,还有十几亿的未回款,这是合约销售部分。

现在整个行业的下降趋势非常明显,我们也很难例外。当然我们会尽量通过差异化产品去维持相对较高的毛利,具体水平很难确定,我们预计全年会有一定的下降。

现场提问:公司全年竣工面积分布情况是什么样的?下半年可售资源分布及推货节奏如何?

张雷:上半年竣工面积相对偏少,全年重点在下半年。我们合约销售增长是从去年开始的,住宅通常需要18到25个月的建造周期,下半年竣工面积会比上半年多很多,具体数据不方便透露。

我们原计划的销售货值183亿,上半年已推出了91亿,各个项目平均去化是48%。下半年我们会推出一些比较核心的项目,货值水平维持不变,全年还是按183亿的计划走。

我们上海项目11月份会开盘,同时北京顺义的商品房项目目前蓄客非常理想,预计会在下半年推出。这些项目的开盘会拉高我们全年合约销售额,预计全年去化率维持在60%的水平。

现场提问:对于功能性社区业务模式,公司未来会把哪一块作为新的利润增长点?

张鹏:一个企业对自己短中长期,包括财务指标都有一个整体规划,所以下半年会丰富土地获取渠道,也会在适当时候披露几个重大合作事项。

从融资成本上,我们也尝试了多种融资渠道,不断降低公司的融资成本,来改变我们现有交易结构,提高长线资金使用,这些都是公司战略的组成部分。

另外,因为当代一直是一个有创新基因的企业,所以下半年乃至于未来几年,我们会围绕
刚才所讲的这些客户需求重新排列组合,跟当代置业中国进行整合后面向市场。

现场提问:公司不同产品线的毛利情况有何区别?

张鹏:刚讲到的三条标准化产品线中,万国城产品线是给终极置业客户提供的,它的毛利维持比较高的水准;上品阁作为改善型的产品线,毛利适中。

而为迅速提高公司规模,我们也做了一定比例的刚需住宅,毛利处于这三类产品线较低的,但是这三类产品线都保持一定适中的比例。

随着一二线城市房地产市场改善,我们现在在合肥、上海、太原、北京这些城市毛利都保持比较理想的状况。

举个例子,合肥万国城的产品比周边均价高出3500元,毛利保持着非常高的状态。大家已经开始逐渐认识到这样一个绿色产品的重要性,我们还在北京、上海,包括还在谈的几个项目毛利都比较适中,我们会适当加大这样的产品线。

现场提问:公司今年杠杆水平预计的目标是多少?是不是还有上升的空间?多少是比较合适的状态?

张雷:我们目前净负债率是56%,比去年的17%确实有所上升,我们全年计划控制在70%以内。我们也看到这个指标只是一个负债总额的概念,负债成本是看不出来的,希望通过公司多元化融资及创新,能够把成本再降一些,有效使用资金的额度会放大。

现场提问:西安项目是通过普通贷款获取了51%的权益,公司在这个项目上是否还会有进一步的投入?现在这个项目刚开工,具体银行贷款能不能落实?

张雷:西安项目我们是进行收购获得的,所占股权比例是51%,但利润分配是60%。这是一个代建工程的项目,今年下半年就可以形成销售。

之前的原股东已经销售了7万平方米,未来还会有投入。我们的普通借款是2亿元,希望在6个月的时间能够通过销售和开发贷取得15亿的开发贷款,通过这些方式能够把双方股东的投入尽快周转出来。

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