任志强:一线城市不会取消限购 房价跌时没人买

2015-12-30 13:58 来源:凤凰房产 编辑:中房商协 阅读()

2015年12月26日中午,如往年一样,观点地产新媒体照例受邀出席了华远地产的年终媒体餐聚,华远地产董事总经理孙怀杰也在席间应酬,而毫无例外,退休了的任志强也仍然是此次活动的主角。

穿着黑色长大衣、聊着电话出场的任志强依然是随性之至,但慈善则继续是他“演讲”的开场白。

动筷之前,在热气腾腾的火锅小炉后面,任志强不无得意地表示自己为阿拉善发展了将近300个会员,已经超出了最初上任会长时候定的发展200多会员的目标。“这两年,一半以上的时间在阿拉善。”

此外,任志强少不了要向大家透露的当然还有他的读书会,目前已经在上海、广州、武汉等开了大概60场,表示明年还准备做10个书院。

他如此评价自己现在的工作状态:“公益现在成为最主要的内容,你们都看《大炮有约》,那是浮云,核心的还是在公益上。”

虽然慈善是目前主要的工作内容,但对于从事了大半辈子的事业,房地产肯定还是任志强关注的重点。

“房地产的工作今年还在继续,还有个商会执行会长和协会副会长还没辞职,明年还有一年,改选完了估计也就都不当了,一心一意做我们的公益事业去。”

而正因为目前还身在房地产行业,所以对于房地产以及行业所关注的问题自然是脱不开的话题,尤其中央经济工作会议近日给出了有关房地产行业的几点“指示”,“任大炮”更是不可能没话说。

何谓过时限制性措施?

事实上,中央经济工作会议上涉及的很多内容都被业界所热议着,但在任志强看来,前几年都是国务院出政策,但没看见党的工作会议上重点提关于房地产的调控,所以这次意义重大。

“什么叫过时?2012年出的这些政策,重点就是限制投资投机购房,这次告诉你,自然人可以自由买房了。”对于取消过时的限制性措施一说,任志强可谓十分赞同。

但他提到一点,就是党中央在鼓励自然人买房的同时,要求发展住房租赁市场。

其实一些西方国家早有类似的政策,“在德国和其它一些国家有些政策,一个人可以拥有第二、第三、第四、第五套房,你拥有多少套房都没关系,但是只要你把这个房子不交给住房合作社用于公共出租,就要收房产税,虽然偶尔居住也要收。”

“但是德国有一个规定就是,每个人拥有的第二套住房,只要你交给住房合作社统一来出租,就不算你是拥有第二套住房,它算投资品,投资品和个人住房在德国是两个概念,所以德国私人住房拥有率只有40%多一点,大部分是出租房。出租房里头,光住房合作社里面国家的大概是占10%左右,75%到85%是私人和机构拥有的第二、第三套住房,然后交给住房合作社用于投资。”

对此,任志强一再强调,限制投资、投机购房是过时了,这次修改的过时里头,这一点需要做调整。他还把握十足地预测:“现在看来三套是可以买的,过时限制里头一定会取消三套和一二套之间的差别,首付差别可能也得取消。”

但对于大家最关心的取消限购,他认为并不是所有城市都会把限购都取消。“大概41.5个城市已经取消了,还剩4个半,有一个城市局部取消,还有4个城市就是一线城市,我觉得取消不了。”

限制房价与税收改制

聊完“过时的政策”,任志强停顿了两秒,开始谈及限制房价。

对于中央经济工作会议提出的“适当降低商品住房价格”说法,他直言指出,其实目前库存大量积压的三四线城市都在降价,70个大中城市有30多个是降价的,还有10个是持平的,有些已经降到没什么利润了,但是还卖不出去,主要是我们的政策不够好。

据观点地产新媒体查阅国家统计局12月18日公布的数据,11月份70个大中城市中,与上月相比,新建商品住宅价格下降的城市有27个,上涨的城市有33个,持平的城市有10个。与去年相比,70个大中城市中价格下降的城市有49个,上涨的城市有21个。

对此,任志强给出忠告称,虽然这次鼓励大家降低房价,其实大家都知道,越跌的时候越没人买,所以鼓励大家要合理调整。

由此,他认为降房价未必是刺激购房欲望的好手段,而是要解决第二套住房的税收问题,但这仍存在不公平,应该改由减免个人所得税冲抵房产税。

“我们现在看到已经有6个省市取消了一些利率及首付差别,另外有一些省市出台了税收减免,最高补贴的可能到了房价的1%……有两个省市特别标明了4%以上的契税减半。4%以上的契税是什么意思呢?就是大房子、好房子,鼓励大家改善性居住和奢侈性需求,我觉得这不太公平,不如减免个人所得税冲抵。”

他还透露,今年参加了大概3次财政部、税务总局、国务院财税所的研讨会,其中很重要一个就是个人所得税住房利息减免。

“讨论中有这个稿子,但是什么时候提交不知道,因为这个要经过全国人大。其实这个不用全国人大,地方政府完全有权力出,如果你减契约税那点钱,还不如把它变成个人所得税减免。”

演讲中总能数据、案例信手拈来的任志强,继续引用其他地区及国家的税收算法作为比较。

“大家说难算,其实在美国是非常好算的,或者在英国、香港都非常好算。美国的算法就是住房利息部分用于抵扣个人所得税,一个纳税人可以减50万美元,所以美国一个家庭通常要买7次以上的房子,这就是为什么美国二手房交易很活跃的原因。一个人(可以减免)50万美元,而美国房子的中位价大概在30多万美元,所以他等于拿税付了房租,等于拿税交的租金、住的房子,因为你房子还可以再卖,就等于你交个人所得税就可以居住,当然你得付一个首付,或者交一个利率。”

这个利率是多少呢?按照任志强的计算,在中等收入的人群,大概个税能降28%,初期可能相当于降低40%左右。“就是这个月我应该交3000块钱利息,拿了银行的3000块钱利息的单子,就去交个人所得税,个人所得税应该交6000,这3000就抵个人所得税了,另外3000交现金,这是最简单的计算办法,就是你根本不用考虑,银行就给你弄好了。”

在任志强看来,公平就是,你只要是纳税人,政府就给你20万元、30万元的税收减免,减免到头,你就不准再充了,非常简单的事。但是我们搞得比较复杂。

中国经济回升与房地产

任志强在谈话中用“调动积极性很大”来评价房贷利息抵扣税率对于房地产销售市场的作用。

用其例证就是,如果房贷利息抵扣税率的政策出台,实际上你1万块钱还是1万块钱纳税,但是你交的税给减了,这对国家税收来说减少比例就非常小,从买房的角度来说大概占百分之十几,也就是600亿元。

“但是如果这600亿元个人所得税刺激我们的住房,我国的住房消费提供多少税收呢?2万亿元,600亿元最少能提高将近6000亿元的收入,所以调动积极性很大。”

任志强列出以下数据称,我国在房地产方面的税收,包括契约税、土地使用税、耕地占用费、土地增值税这5项,2014年占国家税收是12%左右,加上个人营业税的一部分,企业所得税一部分,加起来达2万亿,加上大概有4万亿的土地出让金,将近6万亿,所以对地方财政收入来说,这是大头,占到50%以上。

“所以这600亿元如果能撬动这50%以上的地方税收,我觉得对中国经济发展是一个极好的事,而且我们的投资增长很快就能上来。”

对于此类政策出台的迫切性在任志强的表态中溢于言表:“如果这些政策出台得不够完整,或者还有一些减税的政策都不出台,只出台一些象征性的政策,像现在地方政府出台的这些政策,到明年6月份能不能起到效果还很难说。”

“明年1、2月份出台的政策,可能会在3到6月份发挥一些作用,到6月份以后可能会投资转正,逐渐推动中国经济开始回升,应该说这个势头如果上来了,对中国经济来说是一个很好的事情,如果不上来,还是个很麻烦的事情。”

此外,“去库存”当然是时下避免不了会谈及的内容。任志强指出,目前全国大概还有20亿平方米未销售的在建住宅,大概按70%算,14亿平方米,大概是一年的库存,“所以不要以为我们还有很大的库存”。

“严重的问题在哪里呢?就是有些地方它就是卖不出去,所以有些库存消化不掉,不能百分之百消化。”

“去年开发商减少投资,减少了生产量,住宅开工大概下降了13.1%,这个下降是很有作用的,就逼得政府要开刀,你要不开刀,我们就再不投资,明年就变成负增长。变成负增长,最受不了的是中国经济,所以宏观经济就持续下降,下降得可能越来越多,因此明年1月份我们估计会出台一部分政策,于是就得动刀,出台这些政策对房地产市场转好是有利的。”

最后结语,任志强再次为房地产正名——大家说房地产不是实体,但是房地产是真正的实体,现在大家真正认识到,钢铁亏得一塌糊涂,快关门了,其中相当一部分和房地产有关。今年少用的钢铁数量是巨大的,所以钢铁企业已经亏得一塌糊涂,去年140亿元的盈利,现在亏了300多亿了,还得继续亏。

“你们看央视最近刚刚把亏损的项目说出来,水泥、玻璃等等,下游也有,我们的家具和装修行业,2013年以前全是盈利的,2014年开始亏损,今年亏损更加严重,从行业看也是如此,我们希望中央出台好的政策,也把我们的宏观经济做一个扭转和改善,而房地产工作是龙头中的龙头。”

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