杨红旭:美联储推迟加息利好中国楼市

2015-09-23 16:54 来源:凤凰房产 编辑:中房商协 阅读()

上周五凌晨,美联储宣布暂不加息。虽然结果符合多数专业机构和市场人士的预期,但仍让全球金融市场产生一些波动:美元指数下跌,黄金上涨,美股则走出了先涨后跌的行情。

美联储决定暂不加息的原因主要可能有两点:

一是美国通胀下行压力较大,8月未季调核心消费者物价指数年率增长1.8%,市场预期1.9%,不及预期。没有达到美联储2%通胀率的目标,这也与国际大宗商品价格低迷有关。二是新兴市场经济体、尤其是中国增长放缓及引发的金融市场波动。

其实这两个因素都来自于外部,美联储担心这些偏负面的国际因素限制美国经济增长,所以不敢贸然加息。

美联储的一举一动,不仅牵动全球金融市场,还会波及楼市。由于货币政策与楼市关系较大,笔者探讨一下美联储推迟加息可能会对中国楼市产生的影响。

2008年9月国际金融危机爆发后,全球主要经济体都采取了宽松的货币政策,但2010年后中国与发达国家的步调出现差异。2008年后,我国的货币政策经历了“先松、后紧、略松、平稳、更松”五个阶段。

去年11月以来,央行重启降息进程,成为推动今年楼市复苏的重要力量。考虑到今年上半年GDP增速已降至7%,且7、8月份主要数据未达预期,仍存财政政策加码及降息降准的可能。

再来分析美国加息与中国货币政策的关系。美国加息后,利率提高,美元会走强,这两个因素叠加,会刺激国际资金加速回流美国,对中国亦如此。

早在去年6月,我国外汇储备接近4万亿美元历史高点后,就开始减少,至今年8月末已降至3.55万亿美元,资金外流持续一年多,这在过去十几年是没有过的。虽然我国房地产领域的投资性外资规模并不大,但外资流出会对国内货币供应形成负面影响,从而不利于楼市。

或许有人会问:去年7月以来外储持续减少,但楼市反倒复苏了,为什么?实际上,楼市复苏因素多元而复杂,外储变化只是一个较小的因素。况且,今年以来连续降准降息,部分原因就是为了对冲外资流出带来的冲击。所以,过去一年,我国广义货币增幅并未下滑,仍维持在13%上下。

美联储加息后,人民币可能相应走弱,人民币兑美元有贬值压力。今年8月11日和12日,人民币兑美元中间价大贬近4%之后,曾一度引发国际金融市场震荡。其后人民币兑美元中间价趋于平稳,还略有升值,这与官方出手稳定市场分不开。

从美联储加息大趋势来看,人民币兑美元仍存贬值压力。从中国经济形势来看,若想真正好转,还要看出口表现。

人民币贬值,总体上不利于房地产市场。国际资本进出我国房地产业的资金规模不大,这点不必过忧。值得关注的是,我国机构与居民拿着人民币去国外投资房产,近几年已经形成一股潮流,当前流出规模并不大,但如果这股潮流越来越热,自然会分流原本可能投资国内房产的资金。

只要不发生人民币的大幅贬值,短线与中线影响对冲之后,总体上对于楼市的中线影响相当小,对此不必深忧。

最后,再回到美联储暂不加息的话题。无疑,这对于中国的货币政策和楼市来说都属于短期实质性利好。今年四季度,楼市还将继续保持回暖势头。从最新的期货市场定价判断,美联储在下次会议上加息的概率是41%,而12月将高达64%。不过,也有观点认为要推迟到明年。

既然9月议息会议中加息的“拦路虎”是美国通胀低于2%和新兴经济体经济疲软。我们不妨继续观察这两个“拦路虎”何时才能让路。

(作者为上海易居房地产研究院副院长)

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