叶檀:一线城市不是房产商避风港

2015-09-01 14:19 来源:凤凰房产 编辑:中房商协 阅读()

中原地产市场研究部统计数据显示,今年截至8月25日,北上广深、南京、天津、杭州、大连、重庆、吉林十大城市合计土地出让金3953亿元。

这是降温的数据。在2014年同期,这一数值高达5802.6亿元,同比跌幅32%。预计今年这十大城市土地出让金可能达到6年来的最低点,同比跌幅将超过40%。

总量下降,显示市场在紧缩。三四线城市此前推地多、新区多,存销比上升;现在即使大规模推地,开发商胃口也有限。从上市公司报表上看,房企净利润率增长率从2012年就开始下降,2014年净利润率平均只有12%—15%。今年上半年,36家开发商净利润下降到9.12%的历史低位,比制造业略好。

开发商纷纷退出或者转型。今年宣布退出地产业的大型企业有证大集团、江中地产、海德股份、高新发展、浙江广厦和莱茵置业。全国性大房企如绿地正在积极运营“大消费、大金融、大基建”三大业务,万科转型服务链条方向包括物业管理、物流地产、出租公寓、教育营地和海外业务,万达向金融、文化、旅游等转型。一句话,开发商不想玩“重”的,要玩“轻”的。总体投资与房地产数据的下降,反映了这一大趋势。

暴利时代一去不复返,并且目前的合理利润,也得在残酷的竞争中获得。

房地产暴利时代的终结,意味着产业链与服务链的开始,在轻资产化的背后是链条的重新整合。五六年前,商业地产的规模只要够大够炫,就能够吸引客户纷至沓来;现在,形势开始急转直下,昨天还受到追捧的K歌房,明天就被弃如敝屣。

令人关注的是,单位价格还在上涨,显示局部市场仍然火热。开发商为了避险,挤到仅有的几个核心城市的点上,推高了当地房地产价格,反而可能加剧未来的风险。

中原地产推出一线城市的住宅土地数据反映,2015年供应的土地均价为14432元/平方米,同比2014年的11679元/平方米涨幅高达23.6%。土地价格上涨也推动楼面价的持续上涨,从一线城市的楼面价成交情况看,2015年平均楼面价高达8921元/平方米,同比2014年全年的7631元涨幅高达16.9%。

上海易居房地产研究院监测的数据显示,7月10大房企商品房成交均价为12688元/平方米,环比上升3.7%,同比上升18.3%,创近四年以来新高。二季度以来,随着市场逐渐回暖,商品房价格震荡上行。

开发商聚集到一线城市避险。虽然一线城市资源丰富、人口集聚,但随着房地产价格的节节上升,隐性风险也在不断上升。再好质地的资产,价格如果偏离中间值太高,都不算好资产。根据当地的消费能力、真实财富的中位值,确定一个城市的拿地价格,是开发商规避风险的当务之急。

地方政府想让土地价格足够高,在单位面积上产生尽可能多的财富。而对于开发商而言,只有一个避险地的时候,那个地方的风险肯定会飙升。转型,内控,加强品牌识别,有时甚至学会休息,都至关重要。

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