第一太平戴维斯:解析中国商业地产八大城市

2015-08-26 14:10 来源:观点地产网 编辑:中房商协 阅读()

第一太平戴维斯近日发布2015年上半年商业地产全图解析,对比全国八大重点城市(上海、北京、广州、深圳、天津、成都、重庆、南京)新增供应,找到供应制高点,罗列八大城市空置率水平,探索区域价值洼地,绘制八大城市租金走势,洞察市场万千分化。

甲级写字楼市场: 未来表现取决于供应节奏

第一太平戴维斯中国市场研究部主管James Macdonald 表示:“供应水平成为未来市场走势决定性因素,然而核心资产价格仍然坚挺。目前,业主亟待挽留现有租户,因此,续约存有一定议价空间。金融及科技行业需求强劲,内资需求好于外资。”

新增供应:2015年上半年,八座城市新增甲级写字楼供应132万平方米,约占2015年全年预期20%,或2014年全年53%。其中,广州和天津上半年无新增供应。

整体空置率:广州及深圳两地连续四个季度空置率下降,深圳更创下近五年最低,金融企业租赁活跃;而成都及重庆租赁市场压力巨大,其中成都空置率已连续四个季度上升。

租金:一线城市稳定,二线城市分化,未来表现仍取决于供应入市节奏。

展望:预计下半年供应将达520万平方米,其中重庆江北嘴、深圳福田中心区都将有约70万平方米项目入市,虽然约20%为企业自建或用,但租赁压力仍不容乐观。

零售地产市场:租金走势倚赖运营能力

第一太平戴维斯中国市场研究部主管James Macdonald 表示:“零售市场继续面临诸如经济放缓、供应增加、电商冲击等挑战。在全国大型高品质项目不断涌现的同时,资产管理显得尤为重要,租金增长集中于运营成熟、市场反应良好的项目。”

新增供应:2015年上半年,八座城市新增零售供应109万平方米,约占2015年全年预期16%,或2014年全年23%。此外,其他城市亦有大型高品质项目不断涌现,如大连(柏威年)、青岛(万象城)及苏州(新光天地)。

空置:七座城市核心商圈空置率环比均出现上升,仅南京下降;天津核心商圈调整巨大,加之新项目开业,空置率已连续四个季度超过20%。

租金:租金增长高度集中于运营成熟、市场反应佳的项目,尤其个别非核心商圈项目由于起始租金较低,运营成熟后租金涨幅客观。

零售商扩张依然谨慎,服饰品牌受网购及海外购买冲击尤为明显,新店决策周期延长;餐饮品牌保持稳健。

展望:上半年实际供应量低于预期,更多项目移至第四季度开业以借力销售旺季。但由于零售扩张速度未有改观,预计项目延期将成为常态。

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