观点时评:限价政策应尽快退出

2014-04-24 11:31 来源:观点地产网 编辑:龙斌 阅读()

  最近,广州市房管局出台新规范,针对楼市“双合同”较多的现象,要求开发商在申请预售证时须先签订《商品房预售承诺书》,承诺不采用“双合同”进行销售,并接受价格指导,才能获得预售资格,否则开发商面临违规行政处罚。这就是大家议论的所谓“叫停双合同”。

  商品房销售本来一房一价,为什么开发商要搞双份合同(一份是正式的《商品房买卖合同》,而另外一份则是以“装修合同”或者“装修提升合同”,将房屋总价分开成两块)?
  原因在于去年4月,政府对全市即将预售上市的楼盘实行限价,由主管部门来规定楼盘的批准预售价格。而开发商为了能够获得上市资格,只能申报政府限制的价格。当政府限定的楼盘价格与市场可以接受的价格出现落差时,“双合同”出现了:以《商品房买卖合同》来满足政府定价,以“装修合同”来实现市场价值兑现。
  政府为什么要对楼盘的预售价格进行限定?根源还是去年的房地产调控关于“房价调控年度目标”以及政府问责的规定。
  怎么来看待政府“叫停双合同”、“双合同”现象?
  本人不是法律专家,先撇开“双合同”是否合法的争议不论,我认为应该从房地产调控、行业健康发展这两大维度来认真探讨“双合同”现象、背后的原因以及解决的途径。
  第一,双合同背后的原因在于政府不当干预微观商品交易活动的价格。
  从房地产调控角度看,十八届三中全会确立了中国经济体制改革市场化的大方向。全会《决定》中指出,“紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革”,“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”。《决定》明确提出,全面深化经济体制改革,“核心问题是处理好政府和市场的关系”,“必须积极稳妥从广度和深度上推进市场化改革,大幅度减少政府对资源的直接配置,推动资源配置依据市场规则、市场价格、市场竞争实现效益最大化和效率最优化。政府的职责和作用主要是保持宏观经济稳定,加强和优化公共服务,保障公平竞争,加强市场监管,维护市场秩序,推动可持续发展,促进共同富裕,弥补市场失灵。”
  政府过分干预市场,特别是政府直接干预微观商品经济活动的价格,与三中全会的市场化改革大方向背道而驰。从这样的高度来评价去年广州以及其他城市实行的商品房“限价”规定,我们会看到,由政府部门来确定一个楼盘的销售价格,而不是由企业主体来依据市场定价,本身就是极大的角色错位,政府干了不该干的事,管了不该管的事,过多地干预,会导致市场出现很多扭曲的行为。双合同就是政府不当干预具体楼盘市场定价的市场扭曲。
  实际上,去年政府直接限价的缘由在于一年一度的房价控制目标。房价控制目标政策本身的科学性存在相当大的问题,它是政府有形之手伸得过长的典型,今年国家已经不再提这个目标,说明新一届政府意识到,房地产调控及其政策需要重新思考和定位。
  去年政治局第10次集体学习会上,总书记在报告中提出,“住房问题既是民生问题也是发展问题”,“解决群众住房问题是一项长期任务,还存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡等问题”,提出要加快推进住房保障和供应体系建设,要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。决策的焦点不再是房价。
  在今年两会上,建立房地产的长效机制摆到重要位置。总理以“房地产是个大问题”来概括其复杂性,提出政府要用更多的精力、更大的力度来解决好群众的基本住房需求问题,加快住房保障建设,同时,“对房地产市场则是要因城因地分类进行调控,抑制投机投资性需求,重在建立长效机制,促进房地产市场平稳健康发展”。很显然,新的调控思路不是直接去频繁干预商品房价格,更不是进行价格管制。
  可以说,本届政府与过去十年政府不断地强化直接干预房地产市场需求、价格的调控思路和做法有实质性不同。商品住宅有民生属性,这是毫无疑问的,政府需要从供应、需求、市场秩序展等多方面发挥其作用,但毕竟房价是供求关系的反映,是市场的价格,是配置资源的工具,而非政府部门的价格。也就是说,政府对房地产市场监管完全必要,有规范市场的职责,但是,政府部门直接对一个住宅具体项目、地段、某一类产品来定价,则完全是错误的,越界了,把自己当成资源配置的决定方了。政府责任和市场定价完全是两回事,不能等同。
  所以,双合同的问题,解决的方法就不是简单叫停、签订承诺书或者处罚,而是政府要认真思考怎么有序地退出具体的微观经济活动干预,逐渐退出政府定价,这才是根本解决双合同现象的方向。也就是说,当政府停止为楼盘直接定价的时候,市场主体开发商凭空再多弄出一份合同就完全是多余的了。
  第二,政府如果长期直接干预商品房定价,后果可能危及房地产行业健康发展。双合同是政府直接干预商品房价格带来的结果,过去是没有的。
  自从限价以来,我们看到房地产市场信息开始混乱。政府限价还有一个直接动机,就是让价格低的房子更多进入网签数据,以便拉低市场交易的平均价格,以求满足媒体“均价平稳”的报道要求,所以,在选择性网签的条件下,在房地产的数据信息里,我们看不出市场供应、需求的真实结构,也看不清市场价格走向。双合同更是加剧了房地产价格信息的失真度,市场真实的房价变得模模糊糊。
  长期限价还会带来房屋市场与土地市场的不衔接。在商品房这个环节限价,但是土地市场不限价,企业需要竞投土地、竞投配建,这就意味着,企业在拿地阶段是市场定价,但到了房屋销售阶段却是政府部门定价,房屋市场和土地市场游戏规则完全相反,脱节,时间久了,这个游戏就有可能没法玩了。房地产行业的健康发展可能受到影响。
  目前广州多个区域的土地市场竞拍价接近房价,这是基于企业对于广州市场未来乐观的预期,但是,如果政府部门一直坚持限价,那么,企业可能无法判断等到两年后,它的产品价格究竟是市场说了算,还是政府部门说了算。当房地产市场机制无法良好运作的时候,不仅企业的投资决策受到影响,而且很可能直接影响广州的房地产的营商环境。
  因此,为了房地产行业能够健康平稳发展,政府现在就应该全面评估限价政策的必要性和可能出现的负面效应。
  总之,我相信,政府也应该很清楚地看到,双合同现象只是末不是本,是限价政策的副产品,真正从健全房地产长效机制、房地产行业健康发展计议,需要尽快妥善安排限价政策的退出。
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