文化地产

2014-01-16 11:59 来源:新浪地产 编辑:Evelyn 阅读()

华南地产论语:文化地产漫谈

文化就像爱情一样,是一个永恒不变的主题。地产有了文化,没有生命的钢筋水泥也能变得鲜活起来。文化地产,正是这样一种以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式,它正以独有的魅力走进寻常百姓的视界中。

  然而,当下住宅地产市场正受到限购令的严厉调控,一线城市成交量呈现出下行趋势,地产行业的发展或将出现拐点。作为一支突起的异军,文化地产又是否能逆势而上,冲破重重封锁,为地产行业带来新的转机?新浪乐居第74期华南地产论语专家与你一起漫谈文化地产,揭开文化地产神秘的面纱。


主持:
王 瀚:华南地产论语主持人、资深房地产专家、华南地产研究院研究员

嘉宾:

胡 刚:城市与房地产学者、暨南大学管理学院教授

谈锦钊:华南地产研究院副院长、广州社科院高级研究员

黄穗诚:华南地产论语特约研究员、房地产纠纷处理专家、广州市房协专家委委员

钟炬:华南地产论语首席宜居板块分析师、华南地产研究院地产文化研究所所长

李霖: 广东汉唐房地产实业有限公司总经理

王明星:仲恺农业工程学院教授

吴新坚:全经联研究院地产研究员、全国工商联房地产商会理事

贡立华:广东省情调查中心城镇运营研究室副主任

许学锋:战略规划与房地产投资专家

云亮:至道地产执行董事


主持人:欢迎各位参加今天第74期的华南地产论语沙龙,今天沙龙主要是漫谈文化地产。今年国家的宏观调控政策收紧以来,房地产业除了原来比较集中于住宅之外,又开始向其他的行业探索跨界的开发与营销。

  说到跨界这种结合,比较常见的就是商业地产的跨界,旅游休闲与地产的结合休闲地产,养老与地产的结合养老地产,今天要讨论的是文化与地产的结合,这是一个比较新鲜的概念。先请谈教授谈一谈。


谈锦钊:文化地产地产的说法比较新,党的十七届六中全会要把发展国家文化事业、文化产业作为经济社会当中的重大任务,可以说这是一个新的战略方向。

  为什么文化成为一个国家很重要的发展方向?现在发达国家的文化产业都成为一个最重要的发展方向,比如说美国的文化产业产生的产值,它的GDP要超过它的工业、制造业。文化从经济的角度讲成为强大的发动机,超过工业、制造业。就这一点来说世界潮流发展更是注重文化,是一种创造发明。

  文化也代表一个国家、一个民族的思想意识,成为一种主流意识,对世界有巨大影响。我们过程经济体制改革开放三十多年,现在对文化、主流意识、民主文化重新树立中华民族在世界上的影响力,起到很大的作用。

  文化作为我们国家重点发展的事业,是一个发展的重要方向。说到文化地产与地产结合起来,意义比较广泛。

  文化地产的发展跟我们原来主要以住宅地产为主的,现在大家更多的提到以商业地产为主的概念不同,它的房产建造、设计、利用及改造围绕文化产业与文化事业发展服务,为文化单位、文化创造人员,演出、展示、组织、交流等等活动提供活动场所,这是最基础的一个概念。也可以营造文化人的活动空间、生活空间,搞一些文化村、文化创造基地,或者在风景很好的地方搞文化人居住的场所。

  在法国巴黎很多文化人有他们的生活圈和创作基地,也是自由组合,并且邀请国外的画家、艺术家一起到那搞创造,在那临时住半年或几年。文化地产与原来基本解决居住问题不同,它立足于文化人这个圈子,把文化的创造、展示、演出及文化创造的概念变成工业化的生产,为这些想法提供一个文化场所。

  文化地产的概念比较泛,还需要挖掘。大型楼盘的会所,作为文化活动的活动空间,也可以算是文化地产,很多大型楼盘基本都有会所,有这么多楼盘和会所,如何进行改造,为文化发展处力也是我们可以探讨的一个方向。

  文化地产跟地产文化之间的关系确实应该深入地进行思考,现在发展文化地产更重要的一个前提是要改造和推进地产文化的进步,这才是一个根本。随着改革开放三十年,我们的开放商很粗糙、急功近利地去做地产,甚至拿一块地,盖一两栋房子也算房地产商了,整个社会都很浮躁,地产文化的水平还很低。

  要发展文化地产、地产文化,包括房地商、房地产界的同仁人都要提升意识,地产文化需要进步,不能急功近利,生产的产品要为文化社会的发展做出贡献,在这方面我们任重而道远。发展文化地产要与地产文化理顺,谢谢大家。

  主持人:下面请胡教授为我们介绍来到沙龙的新的朋友。

  胡刚:很高兴今天邀请到了地产业重量级的策划大师云亮先生参加我们的论坛,云亮先生的至道地产在国内做了很多项目,他们现在还承担了一个西安的大型项目,是一个在西部的很大项目。

  主持人:谢谢胡教授的介绍,接下来请云总谈谈对文化地产的理解。


云亮:抛砖引玉,我还没有见识过文化地产项目,文化地产到底是什么?房地产可以是是某一群人的集群空间,某一类产业的生产空间,某一类产品的交易和展示空间,自古以来有的各种各样的地产,农业、工业、居住、旅游、商业、写字楼无非就是这三种空间。

  如果从这个意义上来讲,文化这种产业的三种空间在过往的历史里分解在各种地产里,我们说的住宅地产有很多文化人住在理念,我们说的商业地产有很多产品在里面展示、交易,我们说的各种园区,今天有创意地产,创意园区,存在文化产品的生产、研发。如果从行业的角度、产业的角度可以这样理解,从文化地产的角度目前还很难找到一个令人信服的案例,显示出文化产业在某一独特的空间里单独作为一个主题,它往往是寄生的,寄生在各种原有的产业里。

  人类历史很有意识,一开始就把人的活动做了分类,沉淀到现在也没有多大变化,文化地产有赖于对它有兴趣的人做出一种模板、一种模式。

  现在地产需要一种题材,常规地产很受打压,在一定程度上已经饱和了。而且现在不满足于以前的盈利能力,需要找一个暴利的空间,人们浮躁的心态显得比较明显。无论是文化产业想要找到更多的盈利空间,还是房地产业想找到一个新的题材,无论从哪个角度讲今天看到的都是一种研究、一种探索、一种尝试,有没有可能出现这种东西,如果有应该是中国对社会做的很大贡献。

  目前来看全世界比较少有,美国已经有很多文化产业非常旺盛,其实它的文化产业也是分散在园区、住宅、商业、会展,也是分散在这样的空间里,很少能够完成集聚。

  迪斯尼强化了娱乐要素,好莱坞也集聚了很多文化产业,这些都是需要探索的空间。通常讲一种模式要成立必须具备几种要素,首先是独特人群的需求,无论是文化产业还是房地产产业都可以找到相当多的需求。第二是产品自己的经营模式,文化地产有没有一种模式独立于其他的产业之外,这需要探索。第三是它的收费方式,盈利方式,如果这三个要素都成立,就可以被称为一种模式,否则还是一种探索。

  今天来也是想学习一下,听听各位的高见,刚才讲的是我自己个人的意见,由此想到的粗浅的看法。

  主持人:谢谢,文化是一个很广泛的概念,我知道王教授以前写过一本关于文化旅游的著作,对文化与旅游方面的结合做了一番产业,您对文化地产之间的结合有些什么看法。


 王明星:我谈一点我的思考和认识。

  我原来研究旅游经济的时候,旅游这个产业领域有两种说法,一是旅游经济,旅游是一种经济活动,必须从经济的角度讲,但同时还有一种旅游文化这样的说法,从文化的角度研究旅游有哪些文化设计,我借用这种研究,觉得房地产同样是这样一个情况。房地产本身肯定是一个经济活动,所以更多的是从经济的角度关注房地产的方方面面,无论是政府的,还是地产商、还是消费者,对地区经济的带动都是。

  反过来说当经济发展到一定程度,肯定对房地产提出文化的要求,而且越来越丰富,这样就有了地产经济,有了地产文化。我思考了一下,我觉得地产文化和文化地产不同,任何一个房地产或多或少都会有一定的文化倾向,搞得漂亮一点,生态一点,草坪多一点。比如以前研究休闲地产、养老地产都是某一个文化的侧面,但我觉得文化地产的文化性质非常突显,突显到什么程度,这个地产将来除了作为地产的消费以外能够生产出一定的文化产品,除了能够消费地产,同时还能够消费文化产品,这是我的理解。

  究竟哪些地产的项目可以算文化地产?应该有两大种类型,第一种类型是完全由政府打造、规划、生产,比如珠江新城旁边的广东省博物馆、歌剧院,这些既是一个地产项目,同时是可以在这生产文化产品,人们也可以到那消费的文化产品。这是一种文化地产,完全由政府打造,供民众消费。

  第二种类型,可能是企业家或成功人士用自己的积累,包括它的资金和文化经验,一同打造这样的一些地产项目。据我所知,比如在上海有一个很有名的地产项目叫新天地,里面有各种各样的文化消费,我后面又关注了一下新天地幕后真正的老板、董事长,除了在上海新天地是一个平台以外,又做了另外一件事非常震惊。他发现国内哪个地方有成片的老房子老城区要拆,就全部买下,现在前前后后买下了一百几十个项目,负责拆下去,然后移植到他在江南的某一个镇,在那买了一大片土地重新建起来,现在已经建成的有三十多个项目,包括杜月笙公馆,包括运河城边的码头、古街,他买下以后重建。当然他有专门的施工队、专门的设计人员,也不怕时间和金钱,一点点的慢慢打造,这是我所知道的一个项目。

  我们广东这边也有这种叫城中村改造,老的房子、园林等等。今天在顺德也有这样一件事,有一个港商家乡的老房子和祠堂,比较破败了,就说自己出钱和政府沟通以后来维修、打造。慢慢的维修、整理、打造完后,因为整个社区旁边还有很多老破房子,他就一点点花钱把邻居的买了,然后把一正片区花四五年时间,投入五四千万财力打造成一个岭南园林的博物馆、艺术天地,他也欢迎大家到他那里去,作为一种艺术的平台和场所,这是两个比较特殊的案例。

  北京、上海、广州政府与企业合作做很多了旧厂房改造,将之打造成创意文化园区。北京有798,在上海有苏州河边的很多老房子,据我所知上海目前有80多个创意园区,其中一半以上是由原来的老厂房改造过来的。广州起步虽然晚了些,但是行动比较快,据我所知广东的文化创意园区主要在广州周边,目前也有差不多30多座,完全是旧厂房改造的也有一半以上。

  这些旧厂房改造的创意园区、产业园区可以当某一种类型,像红砖场以饮食和艺术为主,海珠区小蛮腰旁边的TIT产业园主要以服装设计和发布为主,今年夏天胡总书记来广州看,就看了TIT,旧的厂房没有破坏,在原有的建筑里面请服装的设计师进来,另外请一些特殊行业的艺术家进来,在那做工作室、展室或销售的地方,现在也比较成功。

  从这三种类型来看,政府打造的各种各样大型的或中型,以后还会有很多小型的店铺遍布城市角落。比如政府支柱的书店,或者广州提出的打造世界文化名城,有很多小的博物馆,这也是文化地产。

  第二种完全是企业家自己独立,选准地方做出来的。第三种是政府和企业家联手一起来做,总体来说这样的项目能够生产出文化产品,像旅游地产能够生产出旅游产品,养老地产能够让老年人到那里去居住、消费,只有这样才是真正的文化地产。

  我认为我们国家进入二十一世纪,经过改革开放三十多年,尤其最近十七届六中全会明确提出要打造文化强国,文化产品要多、要好、要精,精到别人不可替代的程度,要多、好、精、强,需要有依托,要有文化地产,搞文化产品如果没有文化地产就成了无源之木,无根之水。虽然前三五年,文化地产已经在国内一些地方批量出来,但是作为理论研究或地产界把握的东西还不是大家最终的热点或把握的潮流。我们以前做的商业地产比较多,文化地产是先驱者做的事情。

  今天论坛的主题胡教授选得非常好,以后可以跟踪住文化地产进行细致的研究,也体现华南地产不仅仅关注经济,而且同样从文化的角度关注地产项目。就说这些,说得不对的地方请大家批评指正。

  主持人:谢谢王教授,请钟总谈谈。


钟炬:既然是文化地产漫谈我就略微的漫无边际的谈谈。

  有一个问题是社会有很多误解的,什么是文化,文化地产谈文化兴国到底什么是文化,我查了一下现代汉语词典对文化的解释:一是人类在社会历史过程中所创造的物质财富和精神财富的综合,如文化、艺术、科学等。二是考古用语,同一历史时期的,不以分布地点为转移的遗迹和遗物的综合体,比如仰韶文化,龙山文化。三是指运用文字的能力及一般的知识。这就是现代汉语字典里的定义。

  如果用这个定义看的,我发现不全面,而且丢了本意,我们探讨一下文化怎么来的,文明以止,化成天下,这八个字来源于壁挂。“壁”就是文字,这就是文化这两个字的来源。

  “文”就是装饰,带有修饰的东西,一件东西没有修饰就叫“质”,关于“文”和“质”的关系,孔子讲过“文质彬彬,然后君子”,文化首先经过修饰。文明以止,“止”,能够保存。

  “化”是一种变化,但不是量变,是一种质变,“成”就是经过一段时间变成习俗,经过一定的文明以止,经过一定的文饰,一直到“明”的程度,日月为明,有升华,还不仅仅是原始的东西,“化”有质变,有变化,“成”时间长了变成了习俗,这就是文化,文化的本意。

  我们从文化的本意来看,我们今天说很多文化,不是原来意义上的文化,当我们搞清楚什么是文化的时候我们就可以解释什么叫做文化地产。我觉得它有三个层次、三个含义:一是内涵文化地产,里面含有文化,比如说刚才王教授说的新天地,它是一种西方的生活,或者是夜生活的城市时尚生活,是一种习俗,天天去变成了习俗,大家都知道了,进而变成风俗。比如广州也想搞一个,在沿江路也搞酒吧一条街,形成了一种规模、时间、习惯,那样就算作一种文化了,这就是内涵文化的地产,这种产品目前来说不多。

  另外一种在宣传上有文化的地产,比说很多所谓的休闲地产、养老地产,什么豪华、奢侈、南加州,这属于宣传上的文化地产,因为没有形成习俗,时间长了可能就被人遗忘了。

  还有就是有文化设施或有文化功能的地产,里面搞了一些东西,什么文化创意园的,很多地产、楼盘都有会所,会所充其量就是一个文化设施。如果从严格意义上或传统意义上不能叫文化,只能叫某种现象。

  文化地产是不是包括这些,这是需要我们探讨的,到底是文化地产,是不是带有这些东西就叫文化地产,这是一方面。

  作为企业,文化是很高层次的,我也套用一个讲法,一流企业是卖文化的,刚才云董说到能不能提高一些产品和项目的价值,一流的企业卖的当然是文化。二流企业卖的是品牌,三流企业卖的是服务,四流企业卖的是房子,现在大多数是以四流企业为主,可能加点服务,但真正卖文化的企业,以我的孤陋寡闻来讲似乎没有,或者说比较少。

  文化是有层次的,如何打造一种高层次的文化地产,四个字“天道人心”,做一个东西需要符合客观规律这就是“天道”,要符合人性,人们能够接受叫“人心”,现在做了很多所谓的文化地产,无论以旅游地产出现还是以购物地产出现,还是以养老地产出现,还是以养生地产出现,现在看到的东西都没有上升到天道人心的层次,也就是说我们去那里最多几家按摩院,给你中医理疗一下,这还不能够叫文化。

  真正能够成为文化地产的一定有“天道人心”,去了一段时间会受到氛围的影响,影响之后就被同化了,你慢慢开始认同,自己也跟着做,并且慢慢形成了习惯,这叫文化地产,现在还没有,希望以后能有一些企业慢慢推出一些这样的产品。

  地产文化与文化地产有什么关系。

  什么是“地产文化”,等于企业文化的文化,或者地产文化的文化,这绝对不是现代汉语词典文化的内容。所谓的“地产文化”是地产商、地产界做地产的时候的一种习惯、习俗,如果好就叫做好的文化,如何不好就说是不好的文化。从文化的角度来说要建立一个健康的地产文化,要改变地产商的生存环境,改变完善它的管理环境,正确引导消费者的消费心理,从各个方面共同做,才会有比较好的地产文化的出现。

  以上是我对地产文化,漫无边际的一些思考,谢谢。

  主持人:谢谢钟总,黄老师怎么看?


黄穗诚:我觉得文化地产确实拿来漫谈比较好,因为地产定义里有体育地产、校园地产,文化街区里相关配套的地产也可讨论,这样可以成为开发商开创业务的思路。

  我刚才听很多嘉宾说,文化建筑方面的博物馆也是文化地产,我觉得需要界定,是属于市场经济开发内的,也属于能够进行不断应用的一种生产流程,好象文化创业园的那种旧的个案,如果把校园附近的商品房叫做校园地产,把文博馆附近一些商品房的策划生产,还有类似方面的策划生产联系起来,我觉得应该定位为“文化地产”。

  开发企业如何策划以满足社会对这方面的需求,而不是变成属于公共建筑方面的,好象图书馆、博物馆,文化公园等等,不是这些,也不是居住人群的自然聚居,不像复合地产那样。文化地产就是聚集特定人才的商品开发项目,比如我现在在某个地方搞个教师村、教授村,这种商品房的开发好像没有成规模、成类型。我记得在北京曾经有一个项目叫做城中村的农村宅基地房,就聚居了画家群体,我记得番禺也有一个海珠村。

  如果提出文化地产是自发的,那么开发企业能不能主动?我们原来自发的漫无边际的寻找文化地产,其实文化地产具有很大商机,开发商往往只注意到校园地产,注意到大都市里的公共设施,就好象珠江新城,从另一个角度看也是文化地产,里面有博物馆、新图书馆、大剧院,还有很宽大的文化广场花城广场,这些围绕文化设施搞的文化地产,其实珠江新城除了CBD外也是文化地产泛化的文化地产。

  我们需要关注文化地产,不要泛化了,一漫谈到文化地产的时候又泛化到另外一个角度来说这个问题。我记得在改革开放新世纪的前十年,房地产开发企业有一个绰号“没文化的产业人”。为什么没文化,大家知道我们的开发企业,如果行业的企业必须有技术人员需要多少,而房地产开发企业,现在还在寻找能不能跟外界接轨,能动性有什么房地产师,而现在什么都没有,别的师进来都是挂号的,房地产行业完全没有师。在这种情况下为业内、社会所垢病,说房地产是一个没有文化的产业,很缺乏文化,完全是皮包公司,都借用人,中介机构可能还不如。

  我们中介的企业往往还有上岗证,我们这些不需要,拿了地产有成立公司,以前先有多少机制,企业才能拿多大的地,现在有多少钱就能拿多大的地,然后根据多大的地搞挂号,这种没文化我觉得应该引起整个社会的重视,包括行政主管部门,包括企业都需要关注这个事情。可喜的是,现在我们企业也关注到企业的内强素质的问题,但一直没有解决,房协也这么想能不能有和其他行业接轨的师资,这些有待于我们去解决关注。

  八十年代讲到企业的时候,敢于企业文化,有些人说企业文化不简单,琴棋书画、跳舞歌唱不就是企业文化了,后来有些专家说这些不叫企业文化,应该没有琴棋书画、跳舞歌唱也叫就是沉闷的企业文化,那个时候企业文化大家概括成一句话,奋发图强就是本企业文化的标志,一个说法。

  企业文化需要注意,我们要不要讲诚信?要不要追求崇高、高尚?要不要讲究产品档次?还有员工的培养,培训、追求,还有开区企业里小区组织的活动,现在开发企业已经有所改变。广州市大楼盘一般都一个月、半个月就举行小区的活动,有些楼盘有自己理想的追求,有自己的意念。我觉得企业文化倒过来就是文化企业。

  在现在的企业里已经产生了作用,但我认为还不够,还要对我们的产品有一种追求,现在一些企业会有,有一些垢病我们房地产的开发产品都是抄人家的设计理念,完全没有自己的个性。像有一个楼盘进行碳养平衡的严重,发现有一些楼盘非常缺乏,我们应该着手全方位的提高企业文化,文化企业地产文化,这是有益的。

  主持人:谢谢王老师,吴经理。


吴新坚:从不同的角度理解文化地产有一个定义,为什么要谈文化地产?从我个人来说,因为正式化改变了我们的生活,非物质文化需要有存在的基础和空间。现在开发商不是在搞文化,是在破坏文化,把具有文化性的建筑破坏了,铲除了,导致没有一个文化的生存空间。就象荔湾区,把老房子、西关大屋拆掉后没人住,而很多人不想住那边,产生了城市空心化,城市虚无化,从个人的角度非常心痛。我们有几千年文化,在短短的几年间就都用推土机弄没了。

  从企业、商业行为的角度来说,是地产的开发,为什么要开发文化地产?希望发展商在城市化发展中,能够起到自己应有的作用去保护文化。好像万科、清华园那种能够把民主特色改造以后做成具有商品房价值的产品卖出去,即能为企业带来商业利润、商业价值,也对传统民族建筑起到保护和示范作用。目前,整个市场大家都追求欧陆风格,比较浮躁,哪里赚钱就做什么建筑,房地产市场一片洋风吹遍整个中国,做一个民族建筑、文化地产没有做到。

  我认为文化地产是一种文化属性,中国地大物博,不同的地方有不同的文化,不能把国外的品牌引进中国,广州还有文化吗,广州是一个国际名城,一个地方应该有特色,应该有文化。广州应该有对历史文化的保留,比如西关大屋、东山洋楼,风雨长廊这些都需要有一定保留,如果没有保留谈文化地产、谈文化国际名城,不是靠一个迪斯尼品牌撑地方色彩的文化是不现实的。

  谈一点观点,文化地产虽然盈利不是很好,但是发展商应该利用商业手段把文化地产发展起来,做一个榜样,通过商业手段保护文化,这是目前社会需要呼吁的。通过商业手段把城市的文化保留下来,使80后、90后能看到我们的文化还在,我们的根还在,这是我要呼吁的。

  主持人:谢谢吴经理,贡总也漫谈一下。


贡立华:那就“慢慢”的谈。

  目前国家房地产调控涉及到限价、限购、限贷款,在这个政策下受到影响最大的恰恰是特别追求文化品位的项目。一般追求文化品位的项目都追求高附加值,用它来体现房地产价值,而现在调控的恰恰是这块高附加值的项目。

  房地产在中国各个行业里是最早体现文化品位的,也是最多体现文化品位,也是最能体现创意的行业。我从最简单的角度谈谈什么是文化,文化是人们生活习惯,信仰丰富的表现,通过文化和物质表现。延伸到房地产正好可以合拍,房地产追求的就是一种生活方式,自然不自然的把人们的生活习惯表现出来了,早期做房地产开发的时候,追求最简单的居住功能。当生活改善后人们不满意了,居住功能已经远远不能需求。开发商如果想把房子卖得好一点,就要追求生活方式,而这种生活方式大部分都来自于欧美国家,全国上上下下全都走的是欧陆风格、欧美风格,倡导的是那种生活方式。

  现在建筑用的都是西方模式,高楼大厦,古代的建筑都是木质结构,很难高楼大厦,我们用了他们的建筑模式也就采用了他们的生活方式。现在自然不自然的用的都是西方的生活方式,现在起的名字全是欧美国家的地名,这是最明显的。房地产界把欧美国家的模式全都模仿过来。

  再谈谈过去,最中国最富有文化的街是什么街,通常都是早期殖民过来的街,上海的外滩,广州的沙面,天津的租界都是早期欧美国家的建筑模式,现在看了一百年还是很好,我们的文化割断了,没有传承。地产方面比较有特点的,现在有钟鼓楼,有塔、有佛,还有城墙、城门,这与我们的建筑结构有关,我们的木质结果不适合做,但是我们的城墙是平面的,所以这点在中国有文化现象。我们保留的最好的业态,要么是宗教信仰,要么是城墙,到哪看就这两种模式,所以一到上海看看城隍庙,在广州也是这样的,这个塔,那个塔基本就这两种模式。

  这种文化的传承跟现代城市的竞争相比远远不够,我们不可能总住那种房子,还是要改变生活的,所以现在都是拿来主义,变成的都是高楼建筑、别墅,别墅倡导的也是欧美国家的很多生活方式,又把我们的客户群按照这种业态分层、顶级的、老板级的、白领级的、小康之家的,根据这些阶层又搞了很多地产开发,又赋予了很多不同的文化内涵。我们现在用的文化地产概念基本都是欧美国家的文化地产。

  有一些地产商也想打中国文化牌,做一点园林景观,但是想做高层还得用那种模式,因为中国的特点很难演变出高层的模式。

  我对文化分了几个层面:一是文化元素,二是文化产品,三是文化产业,四是文化经营。

  什么叫“文化元素”,通过一些亮点、固有的业态、物质表现把当中的元素镶嵌在房地产的某个角落或某个品牌上。比如文化图腾、文化标志在墙上弄一个篆刻,雕刻、雕塑,这加文化元素的点缀。在小区里看到这些点缀觉得有点品位,就是通过文化的标志显示出品位。

  倡导文化生活,不单单是点缀,倡导一种模式,搞聚会、搞品牌,现在很多地产商都在追求这种方式,把客户群牢牢的抓住。

  “文化产品”,如果把文化元素与生活模式合在一起变成了房地产,我觉得房地产就是一种文化产品,就象桂景湾一样能说不是文化产品吗,面对这么多高端人士一定迎合了某种工作需要、竞争需要,在这样的需要下肯定要把文化元素、文化形象放在里面,现在很多比较高端的项目都在打文化牌,只不过没有完全的细分化。很多文化需要选主题,房地产项目也有主题,一旦主题清楚了,就是文化地产。

  文化地产的发展阶段,第一阶段早期我们都在模仿,无论行与不行都先抄来。第二阶段学一下,融合一下,做一点改造,适合广州风情的做点改进,是改进型地产,像早期的香港因为地少,香港的户型设计很紧凑。第三接连不断大家见多识广了,有了开发、有了理念,然后创新,在一些基础上创新很多名堂,现在中国的很多东西国外都来学习。第四阶段很少部分人能做到,颠覆市场的游戏规则,重新创立一种标准和标志。

  每一种阶段都迎合了中国经济发展阶段,不同的阶段有不同的消费能力和生活理念,达到这个阶段有品位、有追求的人一定会追求。在地产里通过地产来表现它的追求,几种追求:生活方式追求、竞争方式追求、交往方式追求、创造价值需求。这几种方式通过地产表现。

  所以你住别墅、住比较远的山庄都说你很有品位,如果住在江边觉得灵感多一点,这也是生产方式和生活方式的结合。回过头来,我觉得地产界的文化味道是最浓的,还是盖到了整个园区的氛围里。

  主持人:谢谢贡主任盖了一个高帽子,沙龙也多次讨论到文化城市,今天谈到了文化地产,文化地产比文化地产城市在层次方面低了一级,但也是组成部分之一,胡教授怎么看?


胡刚:房地产发展十二年了,尽管现在有宏观调控,但是从一个国家、一个产业的发展来说,中国现在人比较多,城市化发展到现在这个阶段,从这个角度讲可能都三四十年不止了。

  房地产业还会发展很长时间,现在面临着如何提高经营的问题。房地产以后的发展无非两个方面,一是基础方面,新技术的应用。将低碳的、节能的、科技的这些因素会融入进去。房子里面有太阳能、热水器、智能锁、智能生活元素和信息,里面的水可能会自动循环,以前的房子可能不是现在豪宅的概念,里面高科技的因素会不断在文化里面体现。比如玻璃里面可以隔音,还没到家窗帘可以自动下来,这些科技因素会慢慢融入在房子里。

  二是文化方面,增加文化的含量。文化含量增加以后,居住的生活水平提高,从房地产发展初期,满足人们的基础需求,以前居住的没有厨房,没有卫生间,现在都配套了,居住功能满足后会慢慢往更好方向发展,以后可能不是别墅、豪宅,可能往科技、低碳、绿化、文化方面发展。

  对开发商来讲,文化是投入少、产出高的东西。文化地产从哪些方面做更有价值?我觉得地产是一个不动产,有位置,而文化也是有位置的,像岭南文化、中原文化,还有世界不同的问题。而地产是不动产,文化和地产结合首先要挖掘不动产开发本身包含的历史文化内涵,比如开发商策划设计楼盘时,怎么思考,首先寻找这个地块的历史文化内涵,广州具有2000多年历史,某一些区的重要历史文化都消失了,不存在了,看起来比较破烂,如果你把2000多年的历史梳理一下,还有很多文化内涵,可以挖掘出来体现在小区和楼盘里,这是地产文化和文化地产最高的境界,我想这是最主要的因素。

  如何表现出来?现在看到很多建筑楼盘比较浮躁,楼盘就是一种模式,建在哪都可以,这是初期阶段,可以建在老城区,也可以建在新区,房子建好以后对地区的文化产生了一种破坏,不是一种传承,需要进行文化传承。一种模式、一种套型这种就是对文化毁灭性的打击。

  一个建筑师怎么样把建筑产品设计得最好?这个建筑应该跟地域的内涵文化结合起来,并且能够很好的传承。如果是西方的文化,北京的建筑就不合适,看一个楼盘好不好,跟地域的山水和历史文化如果不完全符合就不是很好,虽然可能楼盘本身是好的。把文化挖掘出来可以在建筑的很多方面表现出来,比如建筑形态。现在的建筑大部分都是西方文化,西方文化的楼都是高楼大厦,我们可能是适合于两三层的,我们应该挖掘出地域文化体现在建筑上。

  一个很有文化底蕴的区域,可以在里面建一个博物馆,可以把在这个地方发生过的东西放在里面,别人到了这个地方,看了这个博物馆就知道这个区的历史,一下子就可以把楼盘的文化底蕴挖掘出来,我觉得地域历史文化内涵的挖掘是很重要的,上海的新天地就体现了一种传承,当然现在也变化了。

  除了地域的文化外,房地产打造的文化和人是合在一起的,人们的基本生活水平慢慢满足以后,人们对文化需求就慢慢提升了,人与人之间的交流会越来越多,不同的人,不同的收入、不同的文化爱好会分化不同的群体。建的那一个区需要符合这个区的特点,建成特定风格的,可能会吸引有同样风格的人居住在一起,这样又会形成的生活爱好,进而形成一种地域文化。这样人们之间也可以有更好的交往,可能原来不在这个区的人也搬到这个地方来,比如这个区里人的都很热爱咖啡,里面可以有咖啡店,文化的内涵很丰富。相同的爱好者与相同产品的配套相结合。

  如果产品的定位不明显,人群找不到自己的归宿感,这个产品的建筑很有特色,可以吸引住你,有一个城市设计专家看到城市的外貌后就会知道这个城市里人的追求和爱好,这样居住在里面的人和住在里面的邻里会很和谐,这种文化的交流更好层次的需求,是现在地产商还没有达到的。现在很多房子一般的配套都有了,但是住在房子里面找不到交流的人,文化、收入、年龄、置业的分工慢慢会越来越细,这样对文化地产的定位是非常重要的。

  华南地产沙龙也是一个行业论坛,希望能够促进房地产更好的发展,在目前的情况下,经过十二年的发展,以后还会继续发展,文化是低投入、高产值,人群、地域文化的挖掘是比较重要的。

  主持人:谢谢胡教授,许博士怎么看。


许学锋:华南地产论语的宗旨一是理论方面,二是与市场结合的,最终目的是理论与市场紧密结合,促进行业的健康发展,并且找寻到商机。

  华南地产论语今天提出了一个很有意义的话题,大家以前经常听到的地产文化转换成文化地产这样的概念,这不是一个简单的转换,是一个非常有意义的概念。记得我在中大念书的时候,提出了“生命伦理学”,当时还是比较新的东西,现在过去几十年,关于生命、伦理方面的探讨与实践都在明显进步,大家可以感受到。

  我相信地产论语今天提出文化地产的概念,在未来十几二十年,甚至更长时间将会在地产界,至少是在华南区域的地产界带来一些理念上的、做法上的革命,未来大家可以拭目以待。

  文化地产到底该如何理解,应该从文化的框架来谈地产,研究地产、做地产。文化的框架是什么,从文化的结构谈谈,我过去在企业文化方面有一些研究,在外企杂志里面有一篇我的文章,介绍“企业文化的雷达模式”,大家可以看一下,还获得了国家专利。无论是哪方面的文化,从结构上来讲五个部分:一是核心价值、二是价值观体系,三是制度、四是行为、五是物质。这五部分是一个整体,相互之间都有关系。

  从文化的体系谈地产,做地产,研究地产,我们需要从这五个方面来做,从核心价值、价值观体系、设置到有关的法律法规制度,从相关人群的行为习惯和最终表现出来形成的物质方面的东西,比如产品,物质、行为过程中产生的生活垃圾也可以是物质的。我们讲房地产最起码有四五个方面的内容,区域规划、小区规划,规划好后要进行设计,产品的设计、风格的设计、中西式的,之后是建造,使用,管理、维护,住宅最终如何管理、拆建最起码四五个方面。

  如果用文化研究房地产,规划的要有规划的核心价值理念,要有法律法规制度,研究人们的行为是怎样的,规划产品是怎样的,建造也一样,一步一步的套进去,这样就有内涵了。如何从文化的角度放到刚才讲的四五个方面,是不是什么文化都搬进来?也不是,要紧紧的抓住一个原则,有利先进文化,传承发展的理念作为出发点,再放到刚才讲的四五个方面思路就很清楚了,最终一句话,要以文化人、以文化物。

  以文化物,不要建出来的东西不伦不类,要搞中式就中式,要西式就西式,要以先进的文化做指引。什么是先进的,现在而言就是生态、环保、可持续发展。要舒适,健康,不能出来的东西只有外观,要和谐,人与自然的和谐,人与人的和谐,也是先进文化的理念。要讲究环境友好,我假如建一栋房子非常漂亮,搞得很好,但使用寿命只有四十年,生命周期太短,对环境的破坏、对环境的掠夺太严重。为什么贡老师提出现在城市屈指可数的有文化的建筑是西洋的建筑,因为他们建筑使用的材料、设计建筑的质量周期比较长,我印象很深,胡老师曾经问过我,普通城市住宅的寿命有多长,我说四十年,现在说使用期七十年,实际上很多是到不了,很多房子三四十年就都被打烂了,这是不行,非常浪费。

  我想到的关于文化地产的理解和观点,文化地产需要从文化的框架里谈地产、做地产、研究地产,文化的框架是什么,有一个雷达模式这样的框架,地产也不单单是造一栋房子的概念,包括规划、设计、使用、管理、维护,我们要以先进的文化做房地产,而不是随便哪来的文化,糟粕的文化、落后的文化、腐朽的文化这些,最重要以文化人、文化物体现在房地产身上,谢谢大家。

  主持人:谢谢许博士,文化的内涵很广泛,不容易统一认识,刚才各位谈到,在个内目前成功的例子不多,更重要的是刚才黄老师断言地产界是没文化的。

  黄穗诚:这是社会上的垢病。

  主持人:我们如何打造文化地产,能不能给一些建议。

  钟炬:我谈四条,在现实中看到的东西。

  我现在发现地产界有四大矛盾,一是地产定位与社会需求的矛盾,现在国家提倡的是要用文化兴国,我们讲的文化主要根植于传统的文化,但现在到处的房子都是南加州式的房子,放之四海到处都一样。

  第二个矛盾定位与地理环境的矛盾,比如我们在参观某大楼的时候,旁边是西关,但和西关格格不入。

  第三个矛盾定位与建设方面的矛盾,比如到某个房地产,它定位为休闲地产,但是一看没有休闲的味道,也就是它的定位与它的建筑风格、规划布局、装修装饰、园林绿化、管理服务之间不能够统一,这个矛盾很突出。

  第四个矛盾定位与人群需求,与客户间的矛盾。比如我曾看过某楼盘,希望首次置业者到那里常住,但是设计的风格是东南亚的风格,如果是一个旅游地产无可厚非,但是定位的人群是常住的,是首次置业的,如果定位为东南亚风格文化的认同度就很低。常住的定位与目标相背离了,这就是定位与人群间的矛盾。

  以上四方面的矛盾都比较突出,从这个角度讲,如果从文化的高度讲,我认为没有什么文化。

  黄穗诚:我补充一下。刚才我听到有些嘉宾说什么的建筑有文化,什么的建筑没文化,我提一个看法,是否南加州的建筑就没有文化?有一个嘉宾说到现在去的文化区像沙面,沙面是中国建筑吗,又去到上海的外滩,上海的外滩是中国传统的古建筑吗,不是。既然我们走向了市场经济,那么购房者喜欢上来样的产品,让市场决定,而不是我们拍脑袋说这个好,那个好,如果你是总承包来卖楼的,全部给你包了也没问题,你说怎么办就怎么办,你说好就好,但人家作为开发商就觉得这样好卖,就觉得南加州好卖,是市场承认的就是好产品。

  你觉得西关的房子是国宝,但作为房地产开发商而言,不好卖就认为是劣质产品,市场经济就是通过市场价格购买决定产品的优劣,如果想搞慈善,想搞公益事业,想搞文物保护,这是政府的事情,不是开发商的事情。如果把政府的职能跟开发商的职能相混淆,我觉得就倒回到计划经济,倒不如大家把赚的钱来扶持历史文化街区的保护,扶持古建筑作为维护资金,而绝对不能够说这个产品不好,那个产品好,这是目前最大的危害。

  钟炬:我补充一句。我为什么批判南加州风格,如果真的做出南加州风格,那就是文化,比如沙面、外滩,比如哥特式的风格如果真的能够得到那建筑的风格,而现在我们南加州的风格。我们仿人家的设计风格已经是山寨的,再加上我们现在的粗糙设计,我称为是“山寨+山寨”,没有文化的房子并不一定等于是好产品,能卖得出去是好产品,我们说的文化,如果我们要承认这是文化地产,我们必须从文化的内涵,从文化的框架去看,不符合就不是文化地产,但不能说它不是地产,也不等于它不是好产品。

  胡刚:云总那边做了很多养老地产。

  云亮:都是没文化的。今天为什么有这个论坛,不久前咱们最高领导以中央全会的方式开了一次会强调文化产业的发展,这是一个由头,如果没有这个事今天也聚不到一起来谈文化地产。

  刚才谈了两大类,一类是地产文化,大家都积极倡导地产文化,地产不能没有文化,没文化的地产很可怕,尤其中国走到今天,已经吃饱了,吃饱了撑的了,如果再做一个没有文化的地产就不合时宜,落后了。

  咱们响应中央的号召,文化产业开始兴起,地产与文化产业怎么对接,也是我们关心的问题。我们都知道发展商如果以地产的形式介入,有两个目的,一个目的是获取土地资源,要有一个主题,第二个目的是能够提升置业和消费的价值,买房子也好,消费也好,它的价值能因为文化产业的某些导入而提升,发展商由此会获得新的利益,它是逐利的,这两个目的是最基本的。

  在这个基础上必须要琢磨为什么政府要以文化的名义给你,政府一定要政府的理由,这样就关注第二个问题。当政府看到文化产业与地产这两个嫁接了,政府如果推动这件事,首先它有利于这个区域文化产业的引导,觉得从这里面有利于投资,有利于这个区域的文化产业建设,二是有利于城市文化形象,三是政府必须要税收和就业,这是政府最根本的,这是政府的角度。

  再看看文化产业本身,如果一个文化产业的投入者要和地产嫁接的时候,我之前在文化产业、电视台这些机构待过,发现说来说去还是几个要素。思考一个产业一定是这几个要素,一个是资源,一个是研发,第三个是制造,这几个要素是产业链的五大环节,这时候发现文化和地产找到了地产嫁接的机会

  前不久我在美国考察了一个项目,这个项目在中国的地产界很有名,我发现到加州的时候有一个小镇叫卡梅尔,我发现我在武汉也见过这个名字。这就是你们讲的先把人家的名字拿过来,当时我觉得既然选这个名字一定理念有点名堂,我问当地的朋友这个卡梅尔值不值得去,我说在这只有三天时间,他说一定要去,首选两个项目,一个就是卡梅尔。我问他卡梅尔是干什么的,他告诉我卡梅尔是文化人聚居的地方,也是文化资源,很多画家在当年旧金山大地震以后,跑到卡梅尔来度过地震,但由于这些人是艺术家、画家,所以建房子的时候就很在意艺术风格、环境,要有品位、文化特色,所以那个地方开始聚集,后来不光是旧金山的,其他地方的人也来了,这个时候出来了一个发展商来整合这些人。

  在本世纪的二三十年代,发现有些人往这里聚集的时候开始开发土地,由此有了一个很有意思的案例。

  大家看到这些全是画廊,大量的画廊在这里聚集,大量的画家在这里展示他们的作品,有一个很熟悉的画家叫张大先,在这里完成了他最后风格的转变。还有一个熟悉的人,《廊桥遗梦》的男主角,他是曾经卡梅尔小镇的镇长,为什么一个演员可以做镇长,他有声望,也有管理能力,我们看到这个小镇上的房子都是很有风情的小房子,比我们小洲村的档次高多了。

  美国的房子如果是自己居住,基本就是自己建造,所以这些艺术家很有经验,知道怎么做房子,他们非常快的在这里聚居里,他们聚居后大家发现这个地方很好玩,有这么多的画廊、艺术家和小房子,于是有人在这里开酒店、开商场、于是哪些名牌店、各种餐厅都开始去了,这时候旅游业也开始兴旺了,卡梅尔的真正兴旺就是从这开始的。卡梅尔一开始是艺术家的聚居地,有很多规定,不允许商业进来,比如不允许把房子租给商场和餐厅,甚至不允许有人穿着高跟鞋在街上走路,他们认为这个调子跟他们是相背离的,还因为那里的砖有很多缝。

  有品质的,符合一定趋向的进去,有更多人买画了,有更多人响应了就有了今天的卡梅尔。加州人认为加州是世界的天堂,卡梅尔人认为这是他们心中的天堂。你到洛杉矶看到处是比基尼,但是到了卡梅尔大家都是穿着晚礼服,进餐厅不是麦当劳、也不是肯德基,一定是法国的,意大利的。到现在这个小镇请三家公司,一家英国公司做园艺,一家法国公司做所有的立面装饰,一旦有什么地方旧了来更新,还有一个公司是专门做商场理念的设计,要求所有的商场都有文化品位。

  我曾经去过一个杂货店,发现他们最重要给人展示的是扫把,家里的每一件东西都很有品位,这个案例给我们的启示是可以把这批画家看作文化产业的投资者或聚居者,他们的聚居导致了地产的兴起,并且给地产一个持续的主题和引擎,拉动了各种要素的聚集,这时候就可以说它是文化地产,否则可以说是旅游,休闲或其他的。文化地产一定是在资源上聚集、研发上聚集、流通上聚集、服务上聚集,这样产业要素的聚集导致了地产空间的出现,我觉得这是很重要的层面。

  刚才讲到了新天地的老板罗康瑞,他在做资源的聚集,把要拆迁的老房子全部聚集在一起,这就是文化地产最核心的资源聚集。再看一个旅游项目做得很棒的,乌镇,我认为这是中国旅游小镇中做得最棒的,不仅仅满足于当时的现状,他们的旅游开发机构,是中旅和当地的政府官员搞的,做了大量的江南乡镇的聚集,水乡文化的聚集,包括各种各样的小餐厅、艺术品往那聚集,甚至他们要求每一户人家窗台上至少要有几盆花,小院自里至少有几种植物,必须做到,他们大量的培训原住民,要经营你的孔进,保持品位,要有明确的文化导向,这样就形成了乌镇区域。

  我们看到聚集不好的小镇,稍微一扩张一块就走样了,但是乌镇已经扩张了一倍的面积,他们准备拿去上市,而且不走样,每年营业收入5亿。如果说门票收入就是5个亿这就很多了,里面还有吃喝拉撒、桑拿等等各种各样的收入。说到这,这就是各种文化要素的聚集给地产创造的巨大效益。

  从发展商的角度刚才谈到有四个角度需要介入文化:一是引入文化包装作为营销手段,找一个设计师设计一个楼盘,从发展商的角度来讲这是包装,这是营销手段,不是文化要素,包括我们在这里搞各种各样的活动,打广告其实都是引入文化作为一种营销包装推广的手段;二是倡导文化作为社区管理的手段,这已经是很多发展商开始做的,比如广州的祈福新村,因为我关注老年人的养老地产,是老年地产中做得最好的楼盘,北京也有很多做老年人活动的社区,也不如祈福。还有龙湖地产,最开始扩张的时候,最重要的就是物业管理,可以训练保安到很高的程度,保安认识从这里出去的所有老人和小孩,如果一个妈妈来说小孩去哪里了,想找他,这时候这个保安就会跟其他的保安说要找哪个小孩,然后找到这个小孩。而且还要求他们要知道业主的喜好等等各方面的事情,他们这方面后积薄发,他们肯在这些上面花功夫,这说明把基础做好了,这些都是引入文化作为营销手段和管理手段。

  龙湖是最好倡导和谐文化的,胡锦涛还没有提之前,他就提出了,我们认为这两者就是地产文化。

  文化地产指什么,聚居文化的人作为引擎、主题、提升价值和拉动价值的主题,我们认为这是一种文化地产。

  整合各种产业要素作为盈利的工具,这就是要赚钱,比如引入文化设施、剧院、博物馆,我们看看苏州的博物馆跟现在政府建的博物馆不一样,苏州到处都是博物馆,全是私人做的,没有政府做的,私人做了政府会给一些钱,当你挣钱了,政府会派一个人收门票,数到一定程度对不起钱收走了。一旦引入的产业要素,直接要产生利润,直接成为一种完整的经营模式,否则就待不下去,很快会散掉,制造也好、流通也好在这块土地上没有价值就会烟消云散,所以直接产生利益才有可能赚钱。

  开发商对于文化资源的整合,除了忽悠政府拿地以外很重要的一点就是人群,大部分文化体现在人身上,作家也好、画家也好、创意师也好,对人群的整合是核心要素。

  产业要素、流通环节、服务环节放到一块土地上,有一点开发商做起来会碰到很多问题,文化所需要的空间并不大,人为的夸大没有什么意义,从文化产业来讲,预期放到土地上还不如放到网站上,两者的嫁接需要找到核心的东西,毕竟卡梅尔的案例是少数,这样的不多,这是我补充的意见。

  钟炬:武汉那个卡梅尔和美国的卡梅尔怎么联系的。

  云亮:只有一个联系,引入文化手段作为营销。有这么一个好地方,找设计师拍照片,按这些样子取一些符号的元素。

  主持人:现在有很多创意园区,他们有没有可能发展成为某个品牌或小镇、小城这种。

  王明星:海珠那边打造黄埔古村,我觉得广州的政府、广州的岭南文化有一个特征,做什么事情都要快,立竿见影的就要在两三年内出来,但是很多东西需要自然形成,到了一定阶段再整合,宁可慢一点要打造出精品。

  而我们一定要在半年两年、三年内把产品生出来,然后赶紧上市、接待游客,把楼盘卖出去,我们更多的是这样。我在广东也待了十二三年,我觉得广东很多先进的东西常常是开了一个头,做了一点点不能坚持下来。刚才云总说的乌镇的项目我也考察过,也进行了详细的调研,它一开始有点像广州的模式,把江南水乡运作出来了,但后来发现乱了,完全从商业利益的角度,这个时候政府比较有清醒的判断停了下来,当时镇的镇长做了县的政协主席,把这种发展模式停了下来,然后请专家帮他论证分析,究竟这里有什么是成功的,有什么是失败的,包括建筑的立面、经营方式、文化内涵,实际上请的是同济大学中国历史文化名城研究中心的教授,叫阮仪三。他又和银行谈好,贷款,用多少钱先说个数,然后今年投一亿、明年投一亿,当时我们去参观的时候,他说我们先要让他投五到七个亿,用两到三年时间。原来开发了一半,那一半先停,把另外一半整合好,包括基础设施,网上、煤气、污水、管道全部弄好,房子全部搞成江南水乡特色的,施工也有专门的施工队,设计也有专门的人,把这些搞好以后做的,他还没好就有电影公司去他那拍电影,我想只要那里的章法不乱,他们拿好了主意,要慢,一定要好后才接客,进来的人也是,觉得不合适就不要,他们已经成立了一家公司,和银行也整合好了。

  中国江浙那一带有文化的人才,文化的氛围比较浓,而广东总是希望很多东西很快的出来,我看到的很多成功的商人的文化内涵,像许博士这样的太少了,沙里出金都很难。

  实际上地产类型,但打造的过程是综合实力的衡量,而且需要社会的氛围和打造的队伍与社会的发展综合影响才能打造,而我们恰恰有很多很有钱的人按工业化的方式,像那么多碧桂园,那么多星河湾,如果说复制也不能全复制,微调一点也行啊,如果到了陕西和鄂尔多斯就需要大调了,那里的风沙和气候截然不同,如果把这里的东西拿到那边是不行的,绝然不是这样的,那样很多问题也会出现。

  胡刚:现在文化地产、休闲地产、养老地产,像我们做菜时放味精,如果不加没味道,如果加了一点味精味道就出来了。如何一种地产,很普遍的地产也可以加一点味精。

  云亮:你说的就是地产文化需要加味精。

  胡刚:加一些味精品位就可能上去,但这也是对开发商的考验,做普通地产相当于小学生,做商业地产是中学生,这里面的难度会增加。

  云亮:我们公司内部曾经做过一个研究,想探讨假如今天我们想做一个小镇,怎么样才能让它成功,大量的发展商都会在广告里说这是小镇,但进去看不是小镇,就是社区、街区或城区。

  真正一个值得人们去旅游的小镇一定具备几个核心要素,而且需要提前做好,第一个问题就是要找到核心理念,这就是刚才许博士说的,文化风水盘中间最核心的那个东西,价值观和主张。而这种价值观和主张往往体现在人群身上,不是空的,有一群人就是这样生活的,比如丽江,纳西族的人就是这么生活的,就是这么平和、这么从容,对所有的事情都看得很淡,女人就是这么勤奋,我记得有一次我去丽江,村口一个老人家生了三个儿子,觉得三个儿子都要下地才丢人了,这就是他们的文化、理念和价值观,在一群人身上。

  而卡梅尔的一群画家聚集在那里那么多年,他们最早欢迎宠物,他们认为宠物是人的伴侣,狗在那里拉屎撒尿没有关系,但是不欢迎高跟鞋,这就是他们人群的理念,正因为他们这种特殊的理念及产出。纳西族有他们的银器、铜器,画家也有自己的创造,这些东西变成了一种灵魂,变成了吸引人进来的引擎。有了这些东西,小镇的空间形态是怎样的,一定是混搭的和错落组合的,而不是别墅,那一堆联排,独栋和联排不能混在一起就不能小镇。

  小镇是自然生长的,不关心旁边的人怎么建设,长期以来我们有一个错误的观念,认为风格一定要统一,这也是一种误解,风格统一是因为发展商让批量生产,但如果物业但是他自己的,是不会统一的。卡梅尔的风格有英国的、法国的、地产还的、加州的、本土的,什么风格都有,组合在一起也挺好看的,因为他们有管理委员会,这些委员会是一帮艺术家,这些艺术家没有标准,说美就美,不美就不美,哪有政府官员有那么多想法,他们有意去引导这些东西。比如希望这个小镇的设计风格偏古典一些,但由于财产是他们自己的,怎么办,于是规划委员会去审批的时候会给他们一点宽的尺度,宽在容积率,买一块土地只允许建500平方米,但如果是古典风格可以建550平方米,这是给的鼓励,风格是需要花钱的,可以多给你点地,这样可以生活得更舒服,成本更低,他们用这种方式去引导小镇的风格,兼收并蓄,大家会聚在一起。

  为什么敢让各种好东西汇聚在里面,因为它有主题和灵魂,再多的东西不会干扰,于是他们约定了画廊在商业中的比例,不能少于这么多家,即使都满了也一定要留出给画廊,这样保证主题感很强,一定要留画廊出来。而且他们还要长期维护,美国本地的公司做不好,认为欧洲的能做好,一定要英国的,意大利的,为什么英国的园艺是全世界最好的,法国的立面装饰是全世界认为最好的,如果我们要是有这样的发展商长期请这样的公司去维护社区,我想一定会成为大家都想去的地方。

  人群的聚集,理念的坚持,主题产业的突出,它的兼容并蓄、对风格的宽容各分寸,及它长期高品质的维护与管理,这些东西铸造了一个小镇,值得人们去那里,值得加州人说这里是我们的天堂,而卡梅尔是我们心目中的天堂,这是让他们很骄傲的东西,我觉得这让我们学到很多,到底地产该怎么做文化,这点很有意思。

  钟炬:我觉得文化这个词的定义真应该几改,比如设计一定是欧洲的,园林一定是英国人做的,室内的装修一定是意大利做的,这就是文明遗址的意思,每样东西都是最好的,而且好到是精品了,这就叫文明遗址。

  比如穿着高跟鞋不允许,要穿礼服的,不能穿比基尼,这就是化成天下的意思,这才是真正的文化,而我们所说的企业文化不是,借文化的名,那种就叫企业习惯,进来一个企业,每个人都说企业文化不好,这只能叫企业文化,不能称之为文化,我们现在把这个词用烂了,什么都讲是文化,是不对的。要创造出真真正正的文化地产和产品,我们比较反本归源,要清楚什么是文化。

  吴新坚:中国的建筑风格很多都是发展商崇洋媚外,觉得国外的设计好,中国的设计不好,这种崇洋媚外导致了现在都是欧洲的风格。

  还有的是比如市长就喜欢这种风格,就都全是统一的一种风格。而且我们的社会比较浮躁,在现在文明中,大家认为中华民族很自备,都认为老外的好,觉得中式的建筑不好,大家都崇洋媚外。房地产商、发展商、都追求贵族文化、宫廷文化,导致大家都很浮躁,认为中国的文化不享受,没有品位,这导致了建筑风格一边倒。

  在中国我不希望都有这样的环境去仿造别人的什么美国小镇,中国有这么多的文化资源,这么好的本土文化资源,为什么不打造自己的文化品位,都拿别人的。把加拿大的小镇拿过来放在南海、佛山合适不合适,不一定合适,加拿大是宽松的社会氛围,良好的社会保障,是休闲的小镇文化,而我们没有,所以我不认为中国要做文化地产,我们自己很多文化资源没有挖出来,没有利用,没有创新。

  就象西关大屋为什么现在很破旧,而以前都是富豪住西关大屋,说明定位还是一种文化建筑。讨论地产文化。

  王明星:城市的文化本身是和中国的工业化一起的,中国引以自豪的是农业社会,工业社会。欧洲、美国、日本、苏联都已经完成了,中国才开始国,没办法那么多的已经在那了,无论是建工厂还是建城市,还是搞房地产,一开始没有办法,必然搬进来。

  我在太原父母住的老房子,是典型的苏联人的,苏联人不仅帮你建工厂,还帮你建住宅,住宅是五十年代里建起来的,那时候建造的就有洗手间、澡堂了,房间很小,完全把苏联的图纸搬过来就可以。为什么改革开放以后国加州、欧洲,我们体现了一个时代的倾向,人家是先进的,我们学人家就可以,说中国人偷懒也罢还是怎样,民国时候的企业家文化素养很高,能够把中西结合,无论是做工厂还是做建筑,岭南有一个建筑大师何静堂(音)先生,他把岭南的东西研究透了,他的导师培养他用了很长时间,然后他用了几十年精心打造,所以做出来的东西自然是精品,要产生精品必然要有文化底蕴,要有慢慢积累和不断创新,如果想很快把东西搞出来,确实照搬很快,而且还可以避免发生错误,不伦不类的东西出来,把图纸拿过来,说碧桂园为什么到肇庆可以那么便宜,因为成本减少了,这样设计也是有独到之处的。

  为什么那么多不好的产品还可以卖得那么高,因为中国的人太多了,而且人们都集中跑到广州,跑到大城市。什么时候才能心平气和的打造出精品,一是你自身的,二是工业化达到一定高度以后,基本的居住,基本的东西已经解决了,我们也较进入后工业化社会了,要比较,要思考,农业社会的优势和长处在哪里,西方工业社会的优势长处在哪里,然后我们才能创造出来,现在到了这样一个时候了,有先见之明的人先行了,后见之明的人就跟上了。我们地产论语就倡导这个,给人家指出一些路和方向,如果认可就做,如果不认可我们就空谈一场,喝喝茶,吃点水果。

  云亮:您讲的观点我非常认同,我们刚好碰到了一个工业化时代。

  王明星:要大量解决人群的居住,必须快精雕细刻的全搞小镇那没办法。

  云亮:而且在这个基础上还加上了大规模的人口转移,人口向城市集中,还加上了传统文化体系和对西方文化的开放,当这几件事同时出现在你面前的时候抱怨没有用,抱怨传统文化的设计为什么崇洋媚外,有应了当年梁启超说过的一句话,我们碰到的是“千年未遇之变局”,五年事情同时在一夜之间发生,大家都懵了,如果没有大规模的人口迁移,人口红利,房地产不可能有那么大的趋势,如果没有工业时代的到来,我们不可一下子聚集了那么多财富,如果没有城市建设的到来我们也不可能扩张那么快,当这些东西累计在一起的时候最脆弱的就是文化界,文化界完全没有还手之力,处在价值链的最低端。

  文化界的人多可怜,我以前也是在电视台混了半天,九十年代的时候我拿着广东电视台的名片出去,人家都说都不看广东电视台,都看香港什么电台的,当时心凉了半截。有香港台在那你怎么也做不过,就想别干了,其实大部分文化人都像我这样,出来搞个小生意,摆个小摊。好在今天总书记比较英明,文化人有机会了。

  胡刚:文化和经济有关系,一百多年前的时候,由于经济落后于西方,当时很多有识之士跑到西方,现在经过辛亥革命、五四运动,大革命,中国传统文化受到了否定。

  现在又有变化了,中国经济全球第二,也有人说不上现在有钱了,要恢复传统的儒家文化等等,话语权有了。中国这么多人在巴黎买奢侈品也是最多的,我觉得中央现在提出这个很及时,中国现在钱是有了,但是话语权还不够。

  钟炬:我不赞同王老师的一个观点,我们前来或前一段时间在建设方面浮躁因为我们工业化的原因,我不赞同这个观点。我认为不是工业化的必然,苏联他们更早实现工业化,苏联以前的建筑,包括他在苏联建的建筑也很有苏联风格,也不是说要做没什么风格的东西,这个原因不是由于工业化造成的,而是由于我们已经在思想上否定了我们自己的文化,这个时候拿来德国的某一种思想作为我们的圣经,这个东西没有文化的积淀,我们不知道用什么好。而且经过那么多年的宣传,我们不但否定了自己的文化,甚至有一段时间觉得作为一个中国人很自卑,都想走出去。

  许学锋:有部分自卑的中国人,不能说中国人自卑,不能一棍子打死。

  钟炬:问题有偶然性,偶然性就是我们的领导人本身,我们最高领导层都没有认识到自己的文化是很宝贵,很有生命力的,所以我们下面才变化这个样子。

  贡立华:现在也没认识到。

  钟炬:起码表现认识到了。

  贡立华:也没认识到。

  王明星:有一部分人,一部分思想。

  钟炬:西方的精神我们迷失了,自己文化也迷失了,思想已经迷失了。

  钟炬:我们今天碰到的问题,在社会管理上、社会发展上碰到的问题恰恰是传统文化的缺失造成的。

  主持人:刚才王教授说到了兴旺文化地产的时候到了,而今天活动的时间也到了,感谢各位下午精彩的发言,今天这期的华南地产论语沙龙到此结束。

发表评论
请自觉遵守互联网相关的政策法规,严禁发布色情、暴力、反动的言论。
评价:
用户名: 验证码: 点击我更换图片
最新评论