警惕自贸区吹大地产泡沫 房价地价上涨过快将导致空城

2013-12-26 16:36 来源:四川新闻网 编辑:admin 阅读()

据媒体报道,在上海获批自贸区之后,深圳、天津、重庆、舟山、武汉、郑州等地纷纷跟进申报。从目前高层态度和各地进展判断,上海自贸区之后,下一个有望成行的自贸区可能是港澳粤自贸区。

据媒体报道,港澳粤自贸区方案上报国务院,并且已获得原则性同意。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,十八届三中全会后,哪里有自贸区政策落地,哪里的楼市将被市场炒作的沸沸扬扬,房价将因市场化而短期内报复性上涨,也会因为市场造成投资泡沫,不利于区域内产城融合。

上海自贸区房价已“脱缰”,局部市场吹大短期“泡沫”

以上海自贸区成立前后商品住宅成交量价为例,同策咨询研究部数据显示,上海自贸区成立3个月左右时间,上海自贸区板块个案相对成立前普涨20%。从具体板块成交变化来看,外高桥板块作为规划中的国际化生态港区,2013年10-11月成交均价分别达到38647元/平方米、39236元/平方米,未来森兰国际社区也将迎来高端住宅供应的热潮;川沙板块近年来受到地铁2号线东延伸段开通、迪士尼建设等诸多利好因素的影响,板块热度持续上涨。2013年10-11月板块商品房成交均价分别在20937元/平方米、24805元/平方米;临港板块伴随着产业规划,人口快速导入,以及投资客推波助澜,临港新城的新房均价10-11月分别达到14722元/平方米、13861元/平方米。按照平均涨幅来看,上海自贸区板块相对成立前也有15-20%的涨幅。

从商品住宅成交量来看,外高桥板块9-11月商品住宅成量分别为55193平方米、35492平方米、44853平方米,临港新城板块9-11月商品住宅成交量分别为55413平方米、45800平方米、15140平方米,川沙板块9-11月商品住宅成交面积分别为17754平方米、6021平方米、7600平方米。其中,10月份,外高桥与临港新城商品住宅成交保持在高位,相比8月有高达200.5%和113.9%的涨幅。

进入12月份以来,临港新城的房价涨幅更是惊人。今年8月底,上海自贸试验区概念传出以来,临港新城的一手住宅均价便已从原来的1.1万元/平方米,上涨到1.3万-1.4万元/平方米。由于临港最近几幅地块的成交楼板价已超过1.5万元/平方米,此次周边楼盘开发商报价直接冲破了2万元/平方米大关。临港新城的房价涨势咄咄逼人,局部市场吹大房价“泡沫”。

“粤港澳”等自贸区若获批,板块房价将报复性反弹

据媒体报道,港澳粤自贸区方案上报国务院,并且已获得原则性同意。

其实,“粤港澳”概念早已先行,在保利[简介 最新动态]、越秀[简介 最新动态]等多家央企进驻南沙新区后,项目多在北京、上海、长沙等地的方兴地产[简介 最新动态]也正式开启其在华南的版图。

12月18日,方兴地产在南沙新区蕉门河中心区南滨水角项目举行开工仪式。而该项目地块为方兴地产于今年9月底以总价19.53亿元竞得。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,自贸区的获批,传统的住宅地产、商办地产也会因此而受益。这种受益一方面是因为开发企业借机进行营销炒作,导致区域内项目成为市场关注的焦点。另外一方面,受到自贸区产业集聚与新的需求的不断导入的影响,都可能会为自贸区内的住宅、商办市场带来新的需求,也利于当前在售的住宅、商办项目。

此外,由于产业用地的需求不断增加,以后纯宅地的出让在自贸区区域内会越来越有限,更多的土地将用来自贸区内产业的发展。同时,由于自贸区政策的利好,会带动这个板块内土地需求量的猛增,但是,土地资源的有限性势必不会满足所有企业的需求,这势必会让自贸区板块内土地价值持续上涨。近期,各大开发企业提前布局自贸区相关板块,正是出于未来自贸区板块内土地价值持续上涨的市场预期。

从未来自贸区政策落地对于房地产市场影响的趋势来看,“粤港澳”等自贸区若获批落地,这些板块的楼市将被市场炒作的沸沸扬扬,房价也会受到土地价格的上涨而上涨,同时,也将因市场化而短期内报复性上涨。

房价地价泡沫放大将导致空城,不利于产城融合

自贸区的获批,传统的住宅地产、商办地产也会因此而受益,房价地价因此而快速上涨。但是,也会因为市场化之后房价上涨过快造成投资泡沫,会带来调控风险,投资客进入市场投资的话,或许要为之付出一定的代价。

以上海市场为例,随着“沪七条”的出台,投资氛围较浓厚的自贸区板块受到一定影响,具体来讲,外高桥以改善需求居多,会受到二套房贷首付提高至7成的影响,也会受到政策层面对于板块内高端楼盘的预售许可证收紧的影响。

而临港新城则因为是投资需求居多的地区,这些需求短期内也会被“沪七条”拒之门外,导致区域内市场成交量价短期内陷入僵局。尽管短期内临港新城个案房价已飙升至2万元/平方米以上,但是,短期内市场不会可能不会接受这么虚高的价格。同策咨询研究部数据显示,2013年11月临港新城商品住宅成交量仅为15140平方米,截止12月24日,12月成交量为12893平方米,市场成交量已开始降温,已经不如“沪七条”出台之前那么火爆。

从这个角度来讲,自贸区为各个地方房地产市场带来房价上涨红利的同时,也会带来调控的风险,随之而来的是投资客进去要为之付出一定的代价。同时,房价地价过快上涨也将提高产业导入、人口导入的门槛,有可能造就自贸区区域“鬼城”、“空城”,不利于整个自贸区板块产城融合。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,产业新城的发展要建立在自身区域经济、特色产业的基础之上,首先要产业先行,而不是房地产先行,要在产业发展基础上,再逐步推进产业新城,从而使实现城镇化。

具体来讲,一方面,产业先行导致的产业的聚集必然带来土地城镇化,此时,地方政府自然会拿出更多的地来为城市运行、城市发展、为城市的人口服务。另外一方面,从产业新城发展的角度来讲,产业新城的发展过程就是高端要素的集聚过程,需要投入资金、高端规划、科学招商,进而实现了工业化与城市化的快速推进。产业新城建设的成功要求开发主体的专业化开发能力作为保障,从而实现前瞻性的规划、高水平开发、持续性发展。

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